Dr. Tobias Mahlstedt

Zwischen Mieter und Vermieter kommt es immer wieder zu Streitigkeiten um den Teppichboden. Sei es, dass der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses einen neuen Teppichboden verlangt oder der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses dessen Reinigung oder Austausch haben möchte. Wer hier was leisten muss, hängt davon ab, wer den Teppich eingebracht und ob der Mieter diesen vertragsgemäß genutzt hat.

Bei der Treppenhausreinigung handelt es sich um ein Thema, über das zwischen Mietern und Vermieter häufig gestritten wird – vor allem in Süddeutschland. Deshalb sollten Vermieter diesen Streit durch eine vorausschauende Vertragsgestaltung vermeiden.

Ein Mietnomade in der Wohnung ist wohl die größte Horrorvorstellung für jeden Vermieter. Er erbringt keine Zahlung und bleibt in der Wohnung sitzen, wie eine Made im Speck. Gegen solche Mieter müssen Sie sich wehren und das neue Mietrecht hilft Ihnen dabei.

Die meisten Renovierungsklauseln in Mietverträgen beinhalten einen Fristenplan, nach dem bestimmte Räume nach Ablauf bestimmter Zeitspannen regelmäßig zur renovieren sind. Was viele nicht wissen: Bei übermäßiger Abnutzung kann der Vermieter von seinem Mieter schon vor Ablauf dieser Fristen Schönheitsreparaturen verlangen.

Ein hässlich gestrichener Handlauf, eine Türfarbe, die nicht mehr gefällt – möchte eine Eigentümergemeinschaft das Aussehen des Treppenhauses optisch verändern, dann genügt ein Mehrheitsbeschluss nicht. Vielmehr müssen alle WEG-Mitglieder mit den Maßnahmen einverstanden sein, stellte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg klar (Urteil v. 12.04.2018, Az. 771 C 91/17).

Vielen Eigentümer ist es schon passiert, dass sie bei Durchsicht des Protokolls zu ihrer Eigentümerversammlung festgestellt haben, dass es nicht dem dort Besprochenen entspricht.

Möchte ein Vermieter das Mietgebäude modernisieren, hat er dem Mieter umfangreiche Informationen hierzu vorab zu geben (§ 555c BGB). Handelt es sich um eine energetische Modernisierung, muss der Vermieter dem Mieter genau über die voraussichtliche Einsparung von Energie informieren (LG Berlin, Urteil v. 17.05.18, Az. 64 S 145/17).

Wenn Ihre Jahresabrechnung eine hohe Nachzahlung aufweist, schauen Sie mit Sicherheit genauer hin. Finden Sie dann Fehler, die aber nicht korrigiert werden und die Jahresabrechnung dennoch auf der Eigentümerversammlung genehmigt wird, werden Sie eine Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss erheben.

Der Herbst ist vielerorts bislang wunderschön gewesen, allerdings fallen in dieser Jahreszeit auch die Kastanien von den Bäumen – und das nicht zur Freude aller. Fällt nämlich eine Kastanie auf Ihr Auto, kann das hässliche Dellen hervorrufen. Wenn Sie aber jetzt meinen, Sie könnten Ihr Fahrzeug vor einem solchen Kastanien-Fall bewahren, indem Sie auf Ihrem Stellplatz einen Carport errichten, liegen Sie leider falsch.

Der BGH hat eine Streitfrage im Mietrecht geklärt: Mieter dürfen ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht widerrufen, ein Verbraucherwiderruf bei Fernabsatzverträgen steht Mietern in diesem Fall nicht zu (Urteil v. 17.10.18, Az. VIII ZR 94/17).

Der Standard von Neubauwohnungen ändert sich nahezu von Jahr zu Jahr. Wohl deshalb mindern auch viele Mieter von Altbauwohnungen wegen jeder Unzulänglichkeit die Miete und fordern eine Modernisierung – fast immer jedoch zu Unrecht.

In Ihrer Eigentümergemeinschaft hat mit Sicherheit auch schon ein Eigentümer hat die Jahresabrechnung angefochten. Ist eine solche Klage erfolgreich, muss Ihr Verwalter die monierten Fehler korrigieren, gegebenenfalls muss er die gesamte Abrechnung ändern. Das Landgericht Dortmund hatte in einem aktuellen Fall drüber entschieden, wie langen sich ein Verwalter damit Zeit lassen kann (Urteil v. 06.07.18, Az. 1 T 51/18).

Bewohnen Sie als Vermieter ein Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen, dürfen Sie dem Mieter der 2. Wohnung „erleichtert“ kündigen. Ein besonderes Kündigungsinteresse brauchen Sie nicht darzulegen (§ 573a Abs. 1 BGB). Jeder denkt hier sofort an das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Doch auch bei größeren Gebäuden können Sie diese Regelung zu Ihren Gunsten nutzen.

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Teileigentumseinheit vermieten möchten, diese jedoch leer steht, ist das schon ärgerlich genug. Werden Ihnen dann aber trotz des Leerstands Verbrauchskosten in der Jahresabrechnung angerechnet, ist das noch schlimmer.

Vermieter dürfen in ihrer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese Häuser über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden (BGH, Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 151/10).

Frage: Ich möchte meine Wohnungen mit Funkmessgeräten zur Verbrauchserfassung von Wärme und Wasser ausstatten. Die Geräte will ich aber nicht kaufen, sondern nur mieten. Kann ich die Mietkosten auf die Mieter umlegen?

Wer als Vermieter eine Hausverwaltung mit der Bewirtschaftung seiner Immobilie beauftragt, erwartet zu Recht professionelles Arbeiten. Doch auch Verwalter machen Fehler. Führen diese Fehler zu einer finanziellen Einbuße beim Vermieter, kann der Verwalter auf Erstattung dieser Schäden haften.

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel subjektiv beeinträchtigt. So hat es der Bundesgerichtshof nun rechtsgrundsätzlich entschieden (Urteil v. 22.08.18, Az. VIII ZR 99/17).

Baudenkmäler sind steuerbegünstigt. Hat die Denkmalbehörde ein Gebäude erst als Baudenkmal und bestimmte Maßnahmen als für den Erhalt notwendig eingestuft, dann können Sie die Kosten steuerlich absetzen. Allerdings kann es lange dauern, bis die Denkmalbehörde einen solchen Bescheid erlässt.

Denken Sie auch nach diesem extrem heißen Sommer darüber nach, wie Sie Ihre Wohnung künftig gegen Hitze schützen können? Wenn Ihre Wohnung noch nicht über Rollläden oder Außenjalousien verfügt, ist das sicher eine gute Maßnahme. In einem aktuellen Urteil hat der BGH nun klargestellt, welche Mehrheit Sie für eine Beschlussfassung über die Anbringung von Außenjalousien benötigen (Urteil v. 20.07.18, Az. V ZR 56/17).

Ist Ihnen das auch schon passiert? Sie haben die Beschluss-Sammlung eingesehen oder sich das Protokoll der Eigentümerversammlung eingesehen, finden dort einen Beschluss über Sanierungsarbeiten, können aber beim besten Willen nicht nachvollziehen, was genau beschlossen wurde. Das kommt zwar in der Praxis häufig vor, ist aber, wie das Landgericht Frankfurt/Main jüngst entschieden hat, unzulässig (Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 88/17).

Vermieter dürfen nicht nur wegen Eigenbedarf ordentlich kündigen. Diese Kündigung ist zwar die häufigste und von Mieter am meisten gefürchtete ordentliche Kündigung. Doch daneben darf ein Vermieter einen Wohnungsmietvertrag auch kündigen, wenn er durch diesen Vertrag an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Wenn Sie Mitglied in einer kleineren Eigentümergemeinschaft sind, haben Sie bestimmt auch schon mal darüber nachgedacht, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst wirklich nötig ist.

Jede Teilungserklärung kann besondere und vom Gesetz abweichende Zuständigkeits- und Kostentragungsregeln enthalten. Beispielsweise kann die Teilungserklärung vorsehen, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss.

Wenn Ihr Mieter Schäden in Ihren Mieträumen verursacht hat, brauchen Sie ihm für die Beseitigung keine Frist mehr setzen. Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist, können Sie sofort Ihre Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese Rechtsprechung für Mietverhältnisse über Wohnräume bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) nun auch für Mietverhältnisse über Gewerberäume.

Stellen Sie sich vor: In Ihrer Wohnung kommt es aufgrund eines Mangels am Gemeinschaftseigentums zu einem Feuchtigkeitsschaden. Sie sind dann natürlich daran interessiert, den Mangel so schnell wie möglich, zumindest notdürftig, zu reparieren, damit der Schaden in Ihrer Wohnung nicht noch größer wird.

Eine Frage die Vermieter sich stellen ist: Darf mein Mieter meinen Handwerker zurückweisen? Lesen Sie die Antwort in dem folgendem Beitrag bei experto.de!

Stellt die öffentliche Hand einem Immobilieneigentümer den Anschluss eines Gebäudes ans Abwassernetz in Rechnung, so sind die reinen Arbeitskosten nicht als haushaltsnahe Handwerkerleistung steuerlich absetzbar. Das entschied der Bundesfinanzhof in einem nun veröffentlichtem Urteil (v. 21.02.18, Az. VI R 18/16).

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, darf der Vermieter ihm die Zustimmung hierfür nicht verweigern. Die Frage ist nur: Muss der Mieter dieses „berechtigte Interesse“ auch beweisen? Das Landgericht Berlin sagt dazu klipp und klar: Nein, einen Beweis darf der Vermieter vom Mieter nicht verlangen, sonst macht er sich schadenersatzpflichtig (Urteil v. 11.04.2018, Az. 66 S 275/17).

Ist ein Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft fehlerhaft, können Sie mit der Anfechtungsklage gegen ihn vorgehen. Gewinnen Sie den Prozess, trägt die Gemeinschaft als Verliererin die Kosten des Rechtstreits. Hat Ihr Verwalter die Anfechtbarkeit eines Beschlusses schuldhaft verursacht, muss er der Gemeinschaft die Prozesskosten erstatten. Das hat das Landgericht Berlin in einem Fall entschieden, in dem ein Verwalter bei der Vorbereitung einer Entscheidung über Sanierungsarbeiten nur ein einziges Angebot eingeholt hatte (Urteil v. 02.02.18, Az. 85 S 98/16 WEG).

Durch das richtige Vorgehen können Sie schon zu Beginn des Mietverhältnisses die Weichen richtig stellen, damit manche typischen Probleme bei der Vermietung gar nicht erst entstehen. Lesen Sie hier 5 Tipps, um Ihr Vermietungsrisiko zu minimieren.

Kennen Sie das auch? Ihr Verwalter war schon nicht besonders freundlich, als Sie ihn zum ersten Mal um Einsicht in die Unterlagen Ihrer Jahresabrechnung gebeten haben. Als Sie ihn ein weiteres Mal darum gebeten haben, wurde er regelrecht ungehalten. Und vielleicht hat er Ihnen die Einsichtnahme auch mit dem Argument, Sie hätten die Unterlagen bereits eingesehen, verweigert.

Doch das ist nicht rechtens. WEG-Verwalter sind verpflichtet, Wohnungseigentümer ihr Verlangen hin – durchaus auch mehrfach – Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erteilen. Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht nach, macht das einen später auf Ihrer Eigentümerversammlung gefassten Beschluss anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.01.17, Az. 2-13 S 48/16).

Haben Sie das schon mal auf Ihrer Eigentümerversammlung erlebt: Ein Eigentümer möchte noch einen Redebeitrag leisten, oder eine Frage stellen, erhält aber nicht die Gelegenheit dazu. Das kann problematisch sein, denn eine Beschränkung des Rederechts der Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung ist zwar grundsätzlich zulässig, muss aber unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsprinzips so schonend wie möglich erfolgen. (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 88/17)

In praktisch jedem Mehrfamilienhaus werden kostenlose Anzeigeblätter verteilt. Oft finden die Bewohner diese Werbeblätter nicht in den Briefkästen, sondern gestapelt vor der Haustür. Einige Hausbewohner nehmen sich vielleicht ein Exemplar, der Rest bleibt aber liegen.

Der Koalitionsvertrag 2018 enthält etliche Verschärfungen des Mietrechts zulasten der Vermieter. Die Bundesjustizministerin Barley drückt derzeit mächtig aufs Tempo und hat schon einen Gesetzesentwurf vorgelegt. Nachfolgend sehen Sie einen Überblick über die wichtigsten Pläne zu Mietpreisbremse und Modernisierung.

Nicht wenige Wohnungseigentümer stellen nach genauer Durchsicht der Jahresabrechnung Abweichungen zu der Abrechnung des Vorjahres fest. Meist ist ein anderer Verteilerschlüssel gewählt worden oder es wurden bei der Abrechnung nach Wohnfläche andere Flächenangaben zugrunde gelegt. Das geht aber nicht – eine solche Änderung in der Jahresabrechnung ist nur mit einer vorangegangenen ausdrücklichen Beschlussfassung möglich (LG Frankfurt, Urteil v. 17.05.18, Az. 2-13 S 91/16).

Damit Vermieter und Mieter sich ihres Mietvertrags sicher sind, können sie vereinbaren, dass er nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die individuelle Vereinbarung eines solchen Kündigungsverzichts sogar dauerhaft möglich ist (BGH, Beschluss v. 08.05.18, Az. VIII ZR 200/17).

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, hat einmal im Jahr über die Betriebskosten mit seinem Mieter abzurechnen – wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag die Betriebskosten zu tragen hat und hierfür monatliche Vorauszahlungen entrichtet.

Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, kommt die gesetzliche Regelung zum Tragen. Danach ist der Vermieter für die Renovierung zuständig (§ 535 BGB).

Kann eine WEG per Beschluss festlegen, dass eine Tagesmutter in ihrer Wohneinheit keine Kinder betreuen darf. Das Amtsgericht Bonn hat dazu eine klare Feststellung getroffen: Nein, so weit gehen die Rechte einer Eigentümergemeinschaft nicht (Urteil v. 25.01.18, Az. 27 C 111/17).

Als Wohnungseigentümer wissen Sie, dass Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit Inhaber eines Bankkontos sein kann. Dennoch gibt es in der Praxis immer noch Verwalter, die gemeinschaftlichen Gelder auf offene Treuhandkonten, deren Inhaber sie sind, anlegen.

Das Hauptärgernis für Vermieter: Mietminderung. Doch hat der BGH klargestellt, dass Vermieter im Falle einer unberechtigten Mietminderung nicht einfach auf die Mietkaution zugreifen dürfen. Die Verrechnung ist sogar dann unzulässig, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit vorsehen sollte (Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Stoßen Sie auch beim Lesen des Versammlungsprotokolls Ihrer Eigentümerversammlung immer wieder auf Fehler? Das ist leider keine Seltenheit. Immer wieder kommt es vor, dass sich in ein solches Protokoll Fehler einschleichen und Beschlüsse und Besprechungsinhalte gar nicht, falsch oder nur unvollständig wieder gegeben werden. Dann können Sie als Wohnungseigentümer eine Änderung des Protokolls verlangen. Allerdings nur, wenn sich Ihre Rechtsposition durch die begehrte Änderung verbessert (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 11.10.17, Az. 2-13 S 107/17).

Normalerweise urteilen die Gerichte milde, wenn es innerhalb einer WEG Streit um Kinderlärm geht. Doch müssen sich betroffene WEG-Mitglieder in dieser Hinsicht nicht alles gefallen lassen, entschied das Amtsgericht München (Urteil v. 12.01.2018, Az. 281 C 17481/16).

Gehört zu Ihrer Wohnungseigentumsanlage ein Garten, möchten Sie auch wenn Sie kein großer Gärtner sind, dass er schön aussieht. Am einfachsten ist es für Sie, wenn Sie die Gestaltung des Gartens einem Gärtner überlassen. Schließlich kennt der sich ja am besten aus. Achten Sie dann aber unbedingt darauf, dass Sie die konkrete Bepflanzung benennen. Anderenfalls ist Ihr Beschluss anfechtbar (Amtsgericht München, Urteil v. 06.09.17, Az. 48 C 7764/17).

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht wie geschuldet, wird eine Klage notwendig. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der Klageerhebung betraut, bleibt doch immer noch Einiges an Arbeit an dem Hausverwalter hängen. Beschließen die Eigentümer der Gemeinschaft, diese Arbeiten zusätzlich pauschal mit 200 € zu vergüten, ist das nicht zu beanstanden (AG Bonn, Urteil v. 24.01.2018, Az. 27 C 136/17).