Bei fristlosen Kündigungen behandelt das Gesetz Mieter und Vermieter ausnahmsweise gleich: Eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung wirksam (§ 543 Abs. 3 BGB). Dies macht Sinn. Denn dem Vertragspartner muss immer zuerst die Chance gegeben werden, sich korrekt zu verhalten, ehe man sich von dem Vertrag lösen kann.
In der Praxis greifen Mieter jedoch häufig gleich zur fristlosen Kündigung – nicht selten um sich vorzeitig von einem unliebsam gewordenen Zeitmietvertrag zu lösen, oder um einen Mietvertrag, in dem das Recht auf ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, vorzeitig zu beenden. Vor allem bei Schimmel kündigen Mieter oft sofort – unter Hinweis auf eine vermeintliche Gesundheitsgefahr.
Auch bei Schimmel bedarf es einer Abmahnung
Dies ist aber rechtwidrig, wie der BGH entschieden hat: Auch bei Schimmelbildung, und selbst bei hieraus resultierender Gesundheitsgefahr, die der Mieter zu beweisen hat, muss der Mieter Ihnen zunächst eine Abmahnung mit angemessener Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Nur wenn daraufhin der Mangel nicht behoben wird, darf der Mieter kündigen – vorausgesetzt, er ist nicht selbst für den Mangel verantwortlich (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII ZR 182/06).
Und genauso ist es auch in allen anderen Fällen, wie die folgende Übersicht zeigt.
|
Kompakt: Wegen dieser 4 Kündigungsgründe darf Ihr Mieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen
|
| ? Dem Mieter werden die Mieträume zum vertraglichen festgelegten Zeitpunkt ganz oder zum Teil nicht übergeben
Beispiele: Der Vormieter (oder ein Untermieter) ist bei Mietbeginn des Nachmieters (noch) nicht ausgezogen; die Mieträume sind bei Mietbeginn wegen andauernder Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten (noch) nicht bezugsfertig.
|
| ? Die Mieträume sind bei Übergabe mangelhaft
Beispiele: In den Mieträumen ist es zu Ungezieferbefall gekommen; die Räume weisen einen unangenehmen Geruch auf; eine für die vertragsgemäße Nutzung erforderliche Erlaubnis einer Behörde liegt nicht vor; die Räume verfügen nicht über die Ausstattung, die im Mietvertrag festgelegt worden ist.
|
| ? Der Mieter wird während der Mietzeit ganz oder teilweise an der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts gehindert
Beispiele: Das Türschloss zu den Mieträumen wurde während der Mietzeit auswechselt; behördlicherseits wird die Nutzung der Räume zum mietvertraglich festgelegten Zweck untersagt.
|
| ? Nach Mietbeginn zeigt sich ein Mangel, der den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt
Beispiele: In den Heizkörpern kommt es zu lautstarken Klopfgeräuschen während der Nachtzeit; aus den Wasserhähnen kommt rostverfärbtes Wasser; in der Nachbarwohnung wird Prostitution ausgeübt; es kommt zu Schimmelbildung in den Mieträumen.
|
| Wichtig: Für das Kündigungsrecht des Mieters in diesen Fällen ist unerheblich, ob Sie am Kündigungsgrund ein Verschulden trifft. Jedoch darf der Mieter nicht kündigen, wenn er selbst nachweislich für den Kündigungsgrund verantwortlich ist. |
Bildnachweis: akf / stock.adobe.com