Gemeinschaft verlangte vom Verwalter Schadenersatz
Auf einer Eigentümerversammlung ging es um das Beschlussthema „Sanierung der Dachterrasse und der angrenzenden Teile des Gemeinschaftseigentums“. Obwohl es sich um Sanierungsmaßnahmen größeren Ausmaßes handelte, legte der Verwalter den Eigentümern lediglich ein Angebot vor. Die Gemeinschaft fasste den mehrheitlichen Beschluss, die Arbeiten entsprechend dieses Angebots zu beauftragen. Gegen diesen Beschluss ging ein Eigentümer erfolgreich mit der Anfechtungsklage vor. Die Kosten des Rechtstreits hatte die Eigentümergemeinschaft als Prozessgegner zu tragen. Nun verlangte die Gemeinschaft vom Verwalter Schadenersatz in Höhe der gezahlten Prozesskosten. Da der Verwalter die Zahlung verweigerte, verklagte ihn die Gemeinschaft.
Verwalter hätte 3 Vergleichsangebote einholen müssen
Die Klage war erfolgreich. Die Gemeinschaft konnte Schadenersatz in Form der gezahlten Prozesskosten von dem Verwalter verlangen, da dieser die Pflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt hatte. Das Gericht sah die Pflichtverletzung darin, dass der Verwalter den Eigentümern nur ein Angebot vorgelegt hatte.
Der Verwalter hat die Pflicht, den Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und, die Eigentümer darüber zu informieren und die Beschlussfassung vorzubereiten und durchzuführen. Da ein Beschluss über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, wenn nicht vorher mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt worden sind, muss der Verwalter entsprechende Kostenangebote einholen. Da der Verwalter keine 3 Angebote eingeholt hatte, handelte er pflichtwidrig. Ohne die 3 Angebote hätte er bereits den Beschlussvorschlag nicht auf die Tagesordnung setzen dürfen.
Der Verwalter hat diese Pflichtverletzung auch fahrlässig herbeigeführt. Er hat die Sorgfalt, die man von einem durchschnittlichen, gewissenhaften Verwalter verlangen kann, missachtet. Ein Verwalter muss nämlich wissen, dass ein Beschluss über eine größere Instandsetzungsmaßnahme nur ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn zuvor 3 Vergleichsangebote eingeholt und den Eigentümern vorgelegt wurden.
Fazit: Aufgrund seines Pflichtverstoßes hat der Verwalter den Anfechtungsprozess verursacht. Daher hätte das Gericht ihn auch schon im Anfechtungsprozess zur Tragung der Prozesskosten verurteilen können (§ 49 WEG). Allerdings machen die Gerichte in der Praxis von dieser Möglichkeit eher selten Gebrauch. Dennoch haben Sie die Möglichkeit Ihren Verwalter in einem Haftungsprozess auf Tragung der Prozesskosten in Anspruch zu nehmen. In einem solchen Prozess müssen Sie nur 2 Dinge nachweisen: Zum einen, dass die fehlerhafte Beschlussfassung auf einer Pflichtverletzung Ihres Verwalters beruht und zum anderen, dass Ihr Verwalter die Pflichtverletzung zumindest fahrlässig herbeigeführt hat.
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