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BGH: Dem Mieter darf bei Zahlungsverzug „hilfsweise fristgemäß“ gekündigt werden!2 min read

Reading Time: 2 minutes Der Bundesgerichtshof musste über einen Fall entscheiden, der so täglich vorkommt: Ein Mieter kommt mit Zahlung der Miete in Verzug, woraufhin ihm der Vermieter kündigt. Und zwar tun das Vermieter nach gängiger Praxis "fristlos, hilfsweise fristgemäß".

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BGH: Dem Mieter darf bei Zahlungsverzug "hilfsweise fristgemäß" gekündigt werden!

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Das Landgericht Berlin war der Auffassung, dass diese Vorgehensweise aus Rechtsgründen nicht möglich sei. Denn im Urteilsfall hatte der betreffende Mieter von seinem Recht auf „Schonfrist“ Gebrauch gemacht: Mit dem nachträglichen Ausgleich der Mietschulden gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB war die fristlose Kündigung unwirksam geworden. Damit aber sein die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung „ins Leere“ gegangen, weil das Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe.

Die nähere Begründung der Berliner Richter war recht spitzfindig: Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Ansprüche des Vermieters auf Räumung der Wohnung erloschen sei. Es bleibe aber dennoch dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigung und dem Eingang der Schonfristzahlung ein Mietvertrag, der noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe.

Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam

Diese Auffassung hat die Richter am BGH nicht überzeugt: Sie entschieden, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Damit ist klar, dass eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (meist das Sozialamt) nicht zur Folge hat, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere“ geht (BGH, Urteile v. 19.09.2018 , Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Fazit: Vermieter sind gut beraten, ihrem Mieter bei Zahlungsverzug immer „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ zu kündigen. Und Mieter sind gut beraten, es gar nicht erst so weit kommen zu lassen, dass ihnen wegen Zahlungsverzugs gekündigt wird.

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