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BGH: Sanierung der Dachterrasse ist zu Lasten eines Sondereigentümers möglich!2 min read

Reading Time: 2 minutes Jede Teilungserklärung kann besondere und vom Gesetz abweichende Zuständigkeits- und Kostentragungsregeln enthalten. Beispielsweise kann die Teilungserklärung vorsehen, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss.

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BGH: Sanierung der Dachterrasse ist zu Lasten eines Sondereigentümers möglich!

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Hierzu sollten Sie als Eigentümer wissen: eine solche Regelung umfasst auch die Dachterrassen und zwar sowohl die zum Sondereigentums als auch zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile (BGH, Urteil v. 04.05.18, Az. V ZR 163/17).

Sondereigentümer wollte Sanierung der Dachterrasse nicht zahlen

Im Urteilsfall ging es um die Frage, wer die Kosten der Sanierung einer Dachterrasse zu tragen hatte. Im Fall war die Dachterrasse in die Dachkonstruktion des Hauses eingelassen. Der Unterbau setzt auf der Dachplatte auf, unter der sich die Wohnung eines anderen Eigentümers befindet. Die Teilungserklärung der Gemeinschaft enthält die folgende Regelung:

§ 6 Nr. 1: „Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

Als im Bereich der Dachterrasse Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum auftraten, beschloss die Gemeinschaft die Sanierung der Dachterrasse gemäß dem Angebot einer Fachfirma. Die Kosten sollte der Eigentümer der zu der Terrasse gehörenden Wohnung tragen. Der betroffene Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Er ist der Ansicht, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei.

Dachterrasse ist wie Balkon oder Loggia zu behandeln

Der BGH gab der Eigentümergemeinschaft Recht und erklärte den Beschluss, der die Sanierungskosten dem Sondereigentümer auferlegt, für rechtmäßig. Die Teilungserklärung enthält eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung. Dem Sinn der Regelung sei zu entnehmen, dass es sich bei der Dachterrasse um eine Sonderausstattung der Wohnung handelt und die damit verbundenen Kosten bei einer Bauweise ohne Dachterrasse nicht angefallen wären. Denn eine in das Dach des Hauses eingelassene, also in die Dachhaut eingeschnittene und gegen Witterungseinflüsse ausgekleidete, Terrasse soll dem Sondereigentümer, ebenso wie ein Balkon oder eine Loggia, die Möglichkeit bieten, im Freien zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen. Daher kommt es bei Dachterrassen, ebenso wie bei Balkonen und Loggien darauf an, wer Zugang zu ihnen hat, erklärten die Richter. Folglich müssen Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Dachterrasse ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

Fazit: Die Teilungserklärung kann eine von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung enthalten. Mit einer solchen Regelung kann die Sanierung einer Dachterrasse in voller Höhe von dem jeweiligen Sondereigentümer zu zahlen sein – auch wenn die Sanierung Teile des Gemeinschaftseigentums betrifft.

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