In der Tat entscheiden sich viele kleinere Eigentümergemeinschaften dafür, die Hausmeisterleistungen durch einen Eigentümer aus ihrer Mitte oder einen anderen Hausbewohner verrichten zu lassen. Wenn Sie und Ihre Gemeinschaft auch zu einer solchen Lösung tendieren, sollten Sie darauf achten, dass Ihr Hausmeister eine Haftpflichtversicherung für seine Hausmeistertätigkeit abgeschlossen hat. Anderenfalls entspricht seine Wahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Köln, Urteil v. 09.01.18, Az. 204 C 87/17).
Mieter sollte Hausmeisterdienst übernehmen
Im Urteilsfall ging es um eine aus 4 Wohneinheiten bestehende Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer stimmten auf ihrer Eigentümerversammlung über die Bestellung eines Hausmeisters ab. Die Hausmeisterdienste sollte ein als Rechtsanwalt tätiger Mieter gegen eine Bezahlung von 50 € monatlich übernehmen. Gegen diesen Beschluss erhoben 2 Eigentümer Klage. Sie sind der Ansicht, man brauche keinen Hausmeister, da die Wohnanlage zu klein sei. Außerdem entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Mieter die Hausmeistertätigkeiten wahrnehme. Als Rechtsanwalt verfüge er nicht über die nötige Sach- und Fachkunde für Hausmeistertätigkeiten und auch nicht über die notwendige Zeit um seine Aufgaben zu erfüllen.
Beschluss hätte Haftungsfragen berücksichtigen müssen
Das Gericht gab den klagenden Eigentümern Recht. Der Beschluss auf Bestellung des Hausmeisters entspricht schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht nachvollziehbar ist, wie jemand, der als Rechtsanwalt tätig ist, Hausmeisterdienste für 50 € anbieten kann, die andere Gewerbetreibende für wesentlich mehr anbieten.
Das Gericht monierte ebenfalls, dass Haftungsfragen in dem Beschluss unberücksichtigt geblieben sind. Es ist nicht ersichtlich, ob für die Tätigkeit eine spezielle Haftpflichtversicherung durch die Privatperson des Mieters abgeschlossen wird. Dies ist bei Unternehmen aber in der Regel der Fall, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dass ein einzelner Mitbewohner ohne eine solche Versicherung die Hausmeistertätigkeiten übernimmt.
Außerdem wies das Gericht ausdrücklich darauf hin, dass es bei einer vier Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage eher zweifelhaft ist, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist.
Fazit: Ob für kleinere Wohnanlagen überhaupt ein Hausmeister erforderlich ist, muss in Frage gestellt werden. Entschieden Sie sich aber dennoch dafür, einen Hausmeister einzustellen, sorgen Sie dafür, dass er eine Haftpflichtversicherung abschließt. Das gilt auch dann, wenn ein Bewohner des Hauses diese Aufgabe übernimmt. Anderenfalls riskieren Sie, dass Ihr Beschluss durch eine Anfechtungsklage zu Fall gebracht wird.
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