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Jahresabrechnung: Änderung der Flächenangaben nur mit gesondertem Beschluss!

Nicht wenige Wohnungseigentümer stellen nach genauer Durchsicht der Jahresabrechnung Abweichungen zu der Abrechnung des Vorjahres fest. Meist ist ein anderer Verteilerschlüssel gewählt worden oder es wurden bei der Abrechnung nach Wohnfläche andere Flächenangaben zugrunde gelegt. Das geht aber nicht – eine solche Änderung in der Jahresabrechnung ist nur mit einer vorangegangenen ausdrücklichen Beschlussfassung möglich (LG Frankfurt, Urteil v. 17.05.18, Az. 2-13 S 91/16).

Jahresabrechnung: Änderung der Flächenangaben nur mit gesondertem Beschluss!

Jahresabrechnung: Änderung der Flächenangaben nur mit gesondertem Beschluss!

Neue Vermessung kam zu abweichende Quadratmeterzahlen

Im entschiedenen Fall gab die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft neben dem vorgedruckten Text der „circa“- Wohnflächen handschriftliche Angaben der Wohnungsgrößen an. Im Jahr 2013 wurden die Wohnungen aufgrund der Beauftragung durch die Gemeinschaft von einer Sachverständigen neu vermessen. Aus diesem Gutachten ergaben sich Abweichungen zu den handschriftlichen Angaben der Teilungserklärung.

Diese Differenzen rührten unter anderem daher, dass die Sachverständige den beheizbaren Hobbyraum im Untergeschoss nicht als Wohnfläche qualifiziert, welches bei der Wohnung zu einem Abzug führt, bei einer andern Wohnung wurden dagegen die Dachterrasse und die Terrasse im Erdgeschoss berücksichtigt. In den erst später erstellten Abrechnungen 2008 bis 2013 sowie der Jahresabrechnungen 2014 wurden die neuen Quadratmeterzahlen verwendet. Eine Eigentümerin wendet sich mit Ihrer Beschlussanfechtung gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung.

QM- Zahlen der Teilungserklärung sind maßgeblich

Die in der Teilungserklärung vermerkten Wohnflächenangeben sind zwischen den Eigentümern als Verteilermaßstab vereinbart worden. Daher sind die in der Teilungserklärung enthaltenen Angaben maßgeblich. Wollen die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 WEG). Eine versteckte Beschlussfassung in dem Beschluss über die Jahresabrechnung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit die Jahresabrechnung auf die neuen Quadratmeterzahlen abstellte, war die Beschlussfassung unwirksam.

Fazit: Auch wenn eine neue Verteilung der Lasten und Kosten in der Jahresabrechnung sachgemäß erscheint, darf ein Verwalter die Gemeinschaft nicht einfach vor vollendete Tatsachen stellen. Ein in der Teilungserklärung vorgegebener oder per Beschluss festgelegter Verteilermaßstab kann nicht vom Verwalter eigenmächtig geändert werden. Vielmehr müssen die Eigentümer der Gemeinschaft vorher über diese Änderung beschließen.

Bildnachweis: Nishihama / stock.adobe.com

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