Hintergrund: Mieter bewohnt mangelhafte Wohnung nicht selbst
Im Urteilsfall verlangten die Mieter einer Wohnung von ihrer Vermieterin die Instandsetzung einer defekten Gastherme sowie die Feststellung einer Mietminderung wegen dieses Mangels. Das Mietverhältnis besteht seit Mai 2014. Seit 2016 wohnen anstelle des Mieters Angehörige in der Wohnung, die auch die Miete zahlen. Die Vermieterin haben die Ansprüche der Mieter abgelehnt unter Hinweis darauf, dass die Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnen und auch die laufende Miete nicht von ihnen Dritten bezahlt werde.
Tatsächliche Nutzung für Instandhaltungspflicht unerheblich
Dies sehen die Richter am Bundesgerichtshof jedoch anders: Ein Mieter hat einen Anspruch auf Mangelbeseitigung auch Mietminderung wegen des Mangels auch dann, wenn er selbst die Wohnung nicht nutzt. Für den Anspruch kommt es nicht also darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben.
Die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme deshalb nicht auszuschließen. Denn den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Entscheidend ist allein, ob objektiv ein Mangel bestehe. Ist dies der Fall, kann der Mieter die Reparatur verlangen und die Miete in angemessener Höhe mindern, solange der Mieter durch den Mangel erheblich beeinträchtigt ist.
Die Mieter sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehindert, einen Instandsetzungsanspruch geltend zu machen, weil sie die Wohnung an Familienangehörige überlassen haben. Der BGH: Ob die Überlassung an Dritte vertragswidrig war, ist unerheblich, weil eine etwaige Vertragsverletzung der Mieter die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht berührt.
Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel subjektiv beeinträchtigt. So hat es der Bundesgerichtshof nun rechtsgrundsätzlich entschieden (Urteil v. 22.08.18, Az. VIII ZR 99/17).
Hintergrund: Mieter bewohnt mangelhafte Wohnung nicht selbst
Im Urteilsfall verlangten die Mieter einer Wohnung von ihrer Vermieterin die Instandsetzung einer defekten Gastherme sowie die Feststellung einer Mietminderung wegen dieses Mangels. Das Mietverhältnis besteht seit Mai 2014. Seit 2016 wohnen anstelle des Mieters Angehörige in der Wohnung, die auch die Miete zahlen. Die Vermieterin haben die Ansprüche der Mieter abgelehnt unter Hinweis darauf, dass die Mieter die Wohnung nicht selbst bewohnen und auch die laufende Miete nicht von ihnen Dritten bezahlt werde.
Tatsächliche Nutzung für Instandhaltungspflicht unerheblich
Dies sehen die Richter am Bundesgerichtshof jedoch anders: Ein Mieter hat einen Anspruch auf Mangelbeseitigung auch Mietminderung wegen des Mangels auch dann, wenn er selbst die Wohnung nicht nutzt. Für den Anspruch kommt es nicht also darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben.
Die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme deshalb nicht auszuschließen. Denn den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Entscheidend ist allein, ob objektiv ein Mangel bestehe. Ist dies der Fall, kann der Mieter die Reparatur verlangen und die Miete in angemessener Höhe mindern, solange der Mieter durch den Mangel erheblich beeinträchtigt ist.
Die Mieter sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehindert, einen Instandsetzungsanspruch geltend zu machen, weil sie die Wohnung an Familienangehörige überlassen haben. Der BGH: Ob die Überlassung an Dritte vertragswidrig war, ist unerheblich, weil eine etwaige Vertragsverletzung der Mieter die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht berührt.
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