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Nutzen Sie diesen Überblick über das Vermieterrecht

Lesezeit: 6 Minuten Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung oder Renovierung sind Themen im Vermieterrecht, die häufig zu Problemen zwischen Mietern und Vermietern führen. Erhalten Sie hier wichtige Informationen über das komplexe Mietrecht und Rechtssicherheit im Umgang mit Ihren Vertragspartnern.

6 min Lesezeit

Nutzen Sie diesen Überblick über das Vermieterrecht

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Die Beziehung zwischen Mietvertragsparteien ist ein spezielles Vertragsverhältnis, das aufgrund seiner existenziellen Bedeutung, insbesondere für Bewohner, häufig zu Missstimmungen zwischen den Parteien führt. Mieterhöhungen, hohe Nebenkosten oder strenge Regeln in Hausordnungen sind bei Bewohnern nicht populär. Letztendlich tragen diese Entscheidungen aber zur Bedürfnisbefriedigung auf beiden Seiten bei. Das Vermieterrecht regelt daher, welche Rechte Ihnen als Vermieter zustehen, aber auch, welche Pflichten Sie wahrzunehmen haben.

Grundlegende Pflicht im Vermieterrecht: Bereitstellung von Wohnraum

Ihre grundlegende Pflicht als Vermieter besteht in der Bereitstellung des Wohnraums. Zu dem im Mietvertrag vereinbarten Termin müssen Sie Ihrem Vertragspartner den Zugang zur vermieteten Wohnung ermöglichen. Von dieser Verpflichtung entbindet Sie lediglich die ausbleibende Kautionszahlung. Sofern Ihr neuer Vertragspartner die erste Kautionsrate nicht bis zum vereinbarten Mietbeginn bezahlt, haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht und müssen den Schlüssel nicht aushändigen.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen, in das Sie die vorhandenen Mängel aufnehmen. Das schützt einerseits den Mieter vor möglichen Verpflichtungen zur Mängelbeseitigung beim Auszug, andererseits aber auch Sie als Vermieter. Sichern Sie im Übergabeprotokoll nicht ausdrücklich die Behebung der Mängel zu, haben Bewohner später keinen Anspruch auf Mietminderung, weil ihm die Mängel bekannt sind.

20 Grad Celsius – Vermieterrecht verpflichtet zum Heizen

Nach dem Vermieterrecht reicht es nicht aus, dem Vertragspartner die Wohnung zu überlassen. Vielmehr haben Mietparteien einen Anspruch auf ausreichend warme Räumlichkeiten. Darüber, bei welcher Temperatur eine Wohnung ausreichend warm ist, gibt es weder gesetzliche Bestimmungen noch einen einheitlichen Wert. Die Dauer der Heizperiode und die Mindesttemperatur können Sie grundsätzlich im Mietvertrag vereinbaren, müssen aber dabei die allgemein als zumutbar geltenden Werte beachten.

Verschiedene Gerichte haben in Urteilen die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April mit einer durchschnittlichen Raumtemperatur von 20 Grad Celsius als angemessen erklärt. Sollte die Raumtemperatur in den übrigen Monaten des Jahres länger als zwei Tage niedriger sein als 18 Grad Celsius, sind Sie ebenfalls zum Heizen verpflichtet.

Vermieterrecht bestimmt Freiheiten für Mieter und ihre Grenzen

Wenn Sie Immobilien vermieten, sind Sie in dem durch das Vermieterrecht gesteckten Rahmen verpflichtet, die Rechte der Bewohner auf freie Entfaltung zu respektieren. Dazu gehört unter anderem das Recht der Mieter zur Aufnahme von nahen Familienmitgliedern, Adoptiv- und Pflegekindern sowie Ehe- oder eingetragenen Lebenspartnern.

Ihr Vertragspartner muss Sie in diesen Fällen nicht um Erlaubnis bitten. Anders verhält es sich, wenn zum Beispiel Pflegepersonal, Bekannte oder entfernte Verwandte in die Wohnung einziehen.

Dazu ist Ihre Zustimmung als Vermieter erforderlich. Sie können die Zustimmung jedoch nur unter gewichtigen Gründen verweigern. Kommt es durch den Zuzug zu einer Überbelegung der Wohnung, sodass weniger als zwölf Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen, haben Sie die Möglichkeit, die Aufnahme von Personen zu untersagen.

Auch die Untervermietung einer Wohnung müssen Sie als Vermieter dulden, wenn Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse daran erklärt. Ihr Mieter muss Sie aber darüber informieren und auf Verlangen den Namen der Person bekanntgeben, an die vorübergehend untervermietet wird. Zudem darf die Mietpartei nur einen Teil der Wohnung untervermieten und auch nur dann, wenn er selbst noch in der Wohnung wohnt. Für Schäden, die ein Untermieter an der Wohnung verursacht, ist der Mieter verantwortlich.

Die missbräuchliche Verwendung der Wohnung können Sie im Mietvertrag ausdrücklich untersagen. Missbrauch liegt zum Beispiel vor, wenn Ihr Mieter die Wohnung gewerblich nutzt und dadurch eine unangemessene Lärmbelästigung verursacht.

Instandhaltung und Renovierung im Vermieterrecht

Das Vermieterrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht auch die Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung und Renovierung vor. Grundsätzlich sind Sie daher als Vermieter auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, und zwar vor und nach dem Mietverhältnis sowie in angemessenen Zeitabständen auch während der Vermietung.

Diese Verpflichtung übertragen Vermieter regelmäßig durch den Mietvertrag auf die Mietparteien. Nicht übertragbar ist hingegen die Durchführung von Reparaturen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung. Lediglich zur Durchführung von Kleinreparaturen können Sie Ihre Mieter verpflichten. Gerichte halten in diesem Rahmen Reparaturkosten bis zu 100 Euro für angemessen.

Modernisierung – beliebtes und doch ungeliebtes Vermieterrecht

Das Vermieterrecht verpflichtet Sie als Vermieter, die Wohnung oder das Haus während des Mietverhältnisses in dem Zustand zu erhalten, in dem die Vermietung erfolgt. Mit den Jahren wird Ihr Haus aber älter und ist unter Umständen nicht mehr zeitgemäß. Das trifft insbesondere für energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung oder Heiztechnik zu.

Ihre Mieter mögen sich über die Modernisierung freuen, ärgern sich aber gleichzeitig über die Unannehmlichkeiten, die für sie damit verbunden sind. Führt die Modernisierung dann auch noch zu einer Mietzinserhöhung, gibt es oft unangenehme Auseinandersetzungen, die nicht selten vor Gericht ausgetragen werden.

Grundsätzlich müssen Mieter Modernisierungen dulden

Grundsätzlich sind Bewohner zur Duldung der Modernisierungsarbeiten verpflichtet, können aber unter Umständen eine Mietminderung fordern. Sofern die vorgesehene Modernisierung für Ihre Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, besteht unabhängig von der Duldungspflicht ein Widerspruchsrecht. Eine unzumutbare Härte liegt zum Beispiel in folgenden Fällen vor:

  • bei einer geplanten Erhöhung der Miete, die für den Mieter nicht tragbar ist
  • im Fall einer teuren Luxusrenovierung
  • bei wesentlicher Veränderung der Wohnfläche
  • wenn Ihre Mieter mit Ihrer Zustimmung erst kürzlich Modernisierungsarbeiten vorgenommen haben, die nun wieder verändert werden sollen
  • der Auszug unmittelbar bevorsteht
  • wenn Arbeiten aufgrund der Witterung zu extremen Belastungen führen (Austausch von Fenstern im Winter)
  • bei einer unzumutbaren Belastung für kranke, behinderte und alte Menschen

Spätestens drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsarbeiten sieht das Vermieterrecht eine Verpflichtung zur schriftlichen Ankündigung vor. Die Ankündigung muss folgende Angaben enthalten:

  • voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsarbeiten
  • Beginn und Dauer der Maßnahme
  • Umfang einer möglichen Verteuerung als Folge der Modernisierung

Darüber hinaus können Mieter zur Begründung des Modernisierungserfordernisses die Vorlage eines Sachverständigengutachtens fordern.

Vermieterrecht bei energetischer Sanierung

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1. Mai 2013 stärkt die Bundesregierung Ihre Rechte als Vermieter. Baumaßnahmen, die der energetischen Sanierung des Wohngebäudes dienen, müssen Ihre Mieter dulden. Ein Widerspruchsrecht, wie es bei herkömmlichen Modernisierungsmaßnahmen besteht, haben Ihre Mieter in diesem Fall nicht.

Kommt es durch die energetische Sanierung zu Einschränkungen für Ihre Mieter, besteht drei Monate lang kein Anspruch auf Mietminderung. Ein Gutachten zur Begründung des Sanierungsbedarfs ist im Fall der energetischen Sanierung ebenfalls nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn Sie auf die zu erwartenden Energieeinsparungen hinweisen. Typische Arbeiten im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung sind:

  • Dämmung von Dach und Außenwänden
  • Sanierung der Fenster
  • Erneuerung der Heiztechnik
  • Dämmung der Kellerdecken und Keller-Außenwände
  • Installation von Solarthermie-Anlagen
  • Einbau von Lüftungsanlagen zur Wärmerückgewinnung

Ihr Anspruch auf pünktliche Zahlung des Mietzinses

Als Vermieter haben Sie Anspruch auf regelmäßige und rechtzeitige Zahlung der Miete. Das Vermieterrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht die Vorauszahlung der Miete und den Eingang auf Ihrem Konto bis zum dritten Werktag des Monats vor. Geraten Mieter regelmäßig in Zahlungsverzug und befinden sich mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand, haben Sie das Recht, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen.

Sofern ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten besteht, ist für Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung möglich.

Häufiger Streitpunkt im Vermieterrecht: die Nebenkostenabrechnung

Ein Thema, das ebenfalls häufig zu Streitigkeiten im Vermieterrecht führt, sind die Neben- oder Betriebskostenabrechnungen. Insbesondere solche Kosten, die unmittelbar von den Bewohnern verursacht werden, gehen zu ihren Lasten. Als Vermieter haben Sie außerdem das Recht, einen Teil der übrigen Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Voraussetzung ist jedoch, dass Sie die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich und detailliert festlegen. Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen:

  • Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Grundsteuer
  • Straßenreinigungs- und Müllentsorgungsgebühren
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung von Haus, Keller und Grundstück
  • Gebäude- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten einer Gemeinschaftsantenne oder vergleichbaren Empfangsanlage
  • Kosten für Hausmeister, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Wartung und Reparatur der Heizungsanlage

Die anfallenden Neben- und Betriebskosten müssen Sie als Vermieter einmal jährlich abrechnen und den Mietparteien bis zum 12. des auf die Abrechnungsperiode folgenden Monats mitteilen. Der übliche Umlageschlüssel ist neben konkreten Verbrauchswerten, die durch Wärmemengenzähler oder Wasseruhren ermittelt werden, die Wohnungsgröße.

Das Vermieterrecht erlaubt die Besichtigung der Mietsache

Eines Ihrer Rechte als Vermieter ist die Besichtigung der Mietsache, wenn es dafür einen wichtigen Grund gibt. Häufige Gründe für Besichtigungen sind:

  • Ansicht von Mängeln
  • Suche nach einer Mängelursache
  • Gründe für einen drohenden Schaden
  • Klärung von Sanierungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  • Verdacht auf Verwahrlosung der Wohnung
  • Erstellung eines Exposés bei beabsichtigtem Verkauf
  • Besichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten
  • Verdacht auf nicht vertragsgemäße Nutzung
  • Ablesung von Verbrauchsmengenzählern

Über die beabsichtigte Besichtigung müssen Sie die Mietpartei mindestens zwei Wochen vorher informieren und unter Berücksichtigung der Belange des Mieters einen Termin vereinbaren.

Bei Mietern unbeliebt – Mieterhöhung im Vermieterrecht

Als Vermieter steht Ihnen das Recht zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels zu. Neben dem Mietspiegel darf die Erhöhung auch die Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten. In einigen Bundesländern gilt ab 2014 eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Darüber hinaus sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen und energetischen Sanierungen bis zu 11 Prozent der Sanierungskosten möglich. Da es sich um eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen handelt, bedarf die Erhöhung der Miete der Zustimmung Ihrer Mieter. Erfolgt die Zustimmung nicht, bleibt Ihnen die Möglichkeit zur Klage.

Kündigung durch Vermieter – strenge Regelungen im Vermieterrecht

Das Mietrecht gesteht Ihnen als Eigentümer nur ein eingeschränktes Recht auf Kündigung zu. Gründe für eine ordentliche Kündigung sind:

  • Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete
  • schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Pflichten
  • Eigenbedarf
  • Notwendigkeit zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

Die fristlose Kündigung ist darüber hinaus erlaubt, wenn Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten oder zwei Raten der Kaution in Verzug geraten.

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