Irrtum Nr. 1: Kaution
Der Mieter sagt: „Spätestens drei Monate nach Mietende müssen Sie mir meine Kaution nebst Zinsen zurückzahlen“.
Richtig ist: Eine solche Frist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) gewährt Ihnen eine „angemessene Frist“, das heißt, Sie können sorgfältig prüfen, ob Sie Ihrerseits Ansprüche gegen Ihren Mieter haben (BGH, Urteil v. 20.07.16, Az. VIII ZR 263/14.
Diese Ansprüche können sich ergeben etwa aus Mietschulden, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten. Erst wenn derlei Ansprüche ausgeschlossen sind, muss der Vermieter die verzinste Kaution erstatten. Erwartet der Vermieter eine Nachforderung aus der nächsten Betriebskostenabrechnung, kann er in der voraussichtlichen Höhe die Kaution bis zur Abrechnung einbehalten (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).
Irrtum Nr. 2: Untermiete
Der Mieter sagt: „Einen Raum meiner Wohnung kann ich auch ohne Ihre Erlaubnis untervermieten“.
Richtig ist: Möchte der Mieter die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, braucht er immer die Erlaubnis des Vermieters. Verweigern können Sie Ihre Erlaubnis als Vermieter, wenn gegen die Person des Untermieters ein wichtiger Grund spricht, er Ihnen zum Beispiel schon durch Ruhestörungen in der Vergangenheit bekannt ist. Auch bei drohender Überbelegung darf die Erlaubnis verweigert werden.
Keine Erlaubnis zur Untervermietung braucht der Mieter hingegen, wenn er seinen Ehe- oder Lebenspartner bei sich einziehen lassen (BGH, Urteil v. 12.06.13, Az. XII ZR 143/11). Wohl aber hat er diesen Einzug seinem Vermieter zuvor anzuzeigen.
Irrtum Nr. 3: Nachmieter
Der Mieter sagt: „Wenn ich Ihnen einen Nachmieter stelle, müssen Sie mich auch vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag rauslassen“.
Richtig ist: Das stimmt nur, wenn dies in Form einer sogenannten Nachmietklausel im Mietvertrag so vereinbart ist. Ansonsten gilt: Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter die Miete zahlen – auch wenn er vorzeitig auszieht und dem Vermieter die Schlüssel zurückgibt.
Einzige Ausnahme: Nach Abschluss des Mietvertrages entsteht für den Mieter das Bedürfnis nach Vertragsaufhebung, etwa weil er aus beruflichen Gründen seinen Wohnort wechseln muss. Nur in diesem Fall kann der Mieter von Ihnen seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen – aber nur, wenn er Ihnen einen zumutbaren Nachmieter benennt, der an seiner Stelle das Mietverhältnis mit Ihnen zu den bisherigen Bedingungen fortsetzt.
Irrtum Nr. 4: Betriebskosten I
Der Mieter sagt: „Für Arbeiten, die Sie als Vermieter selbst erbracht haben, brauche ich keine Betriebskosten zu zahlen“.
Richtig ist: Haben Sie bestimmte Arbeiten selbst vorgenommen, etwa den Garten gepflegt oder das Treppenhaus gereinigt, können Sie hierfür eine Vergütung verlangen (§ 1 Betriebskostenverordnung). Und zwar in der Höhe, die sich bei Beauftragung eines Handwerkers ansonsten üblicherweise ergeben hätte – nur ohne Mehrwertsteuer.
Irrtum Nr. 5: Schimmelpilz
Der Mieter sagt: „In meiner Wohnung hat sich Schimmel gebildet, aus diesem Grund bin ich berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen“.
Richtig ist: Ist die Nutzung der Wohnung für den Mieter mit einer Gesundheitsgefährdung verbunden, kann er fristlos kündigen. Aber: die Gesundheitsgefährdung muss objektiv und dauerhaft vorliegen sowie erheblich sein.
Dies muss der Mieter Ihnen nachweisen, und zwar durch entsprechende Laboruntersuchungen. Bloß ärztliche Bescheinigungen reichen hierfür nicht. Die allermeisten Schimmelpilzsporen stellen für den Menschen keine erhebliche Gesundheitsgefahr dar; bloße Überempfindlichkeiten des Mieters reichen für eine fristlose Kündigung nicht.
Außerdem gilt: Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter seinen Vermieter abgemahnt und ihm erfolglos eine Frist zur Beseitigung gesetzt haben (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII ZR 182/06).
Irrtum Nr. 6: Mietereinbauten
Der Mieter sagt: „Ich muss bei Mietende meine Einbauten nicht entfernen, schließlich waren Sie damit doch einverstanden“.
Richtig ist: Auch wenn Sie Mietereinbauten, etwa die Installation eines Hochbetts, genehmigt haben, muss der Mieter diese bei Mietende wieder entfernen. Die Gerichte sehen es so: Die Genehmigung bezieht sich auf den Einbau für die Dauer der Mietzeit und nicht darüber hinaus.
Zwei Ausnahmen gibt es jedoch: Hat der Mieter mit seinen Einbauten die Wohnung überhaupt erst bewohnbar gemacht, etwa indem er für den Herd einen Starkstromanschluss hat installieren lassen, muss er diese Installation bei Mietende nicht rückgängig machen.
Das Gleiche gilt, wenn die Einbauten für den Mieter mit erheblichen Kosten verbunden waren und die Einbauten auf Dauer angelegt sind, wie dies etwa bei einer kompletten Neukachelung des Bades oder dem Austausch einer Heizung der Fall wäre.
Irrtum Nr. 7: Betriebskosten II
Der Mieter sagt: „Für die Gartenpflege muss ich keine Betriebskosten zahlen, denn den Garten habe ich gar nicht genutzt“.
Richtig ist: Wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag Betriebskosten für die Gartenpflege zahlen muss, spielt es hierfür keine Rolle, ob er den Garten genutzt hat oder nicht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Ihrem Mieter die Nutzung der Gartenanlagen mietvertraglich untersagt ist. In diesem Fall kann der Vermieter ihn an den entsprechenden Kosten auch nicht beteiligen.
Irrtum Nr. 8: Tierhaltung
Der Mieter sagt: „Ich darf ein Haustier halten, die Erlaubnis des Vermieters brauche ich dafür nicht“.
Richtig ist: Während die Gerichte früher den Vermietern noch erlaubten, die Hunde und Katzen im Mietvertrag zu verbieten, urteilen die Gerichte nun mieterfreundlicher. Es gelten diese 3 Grundsätze:
- Jedes pauschale Verbot im Mietvertrag, Hunde und Katzen halten zu dürfen, ist unwirksam (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12).
- Unzulässig ist jede Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter für das Halten von Hunden und Katzen die vorherige Zustimmung des Vermieters einholen muss (BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 340/06).
- Anders als bei Kleintieren, muss der Vermieter dem Mieter für das Halten einer Katze oder eines Hundes die Erlaubnis erteilen – doch kann er diese Erlaubnis aus „wichtigem Grund“ versagen (BGH, Beschluss v. 22.01.13, Az. VIII ZR 329/11).
Ein wichtiger Grund besteht vor allem in vier Fällen, und zwar bei
– potenziell gefährlichen Tieren, wie etwa „Kampfhunden“
– Tieren, die Ängste und/oder Ekelgefühle erzeugen, wie etwa Ratten, Schlangen, Echsen
– bei wiederholt erheblichen Störungen und Beeinträchtigungen durch das Tier
– zu vielen Tieren in einer Wohnung, etwa braucht ein Vermieter 7 Katzen in einer 2-Zimmer-Mietwohnung nicht zu akzeptieren (LG Mainz, Urteil v. 26.02.02, Az. 6 S 28/01).
Fazit: Nur Kleintiere darf ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters halten. In bestimmten Fällen darf der Vermieter diese Erlaubnis aber verweigern.
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