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Verstoß gegen Heizkostenverordnung: WEG-Jahresabrechnung ist (nur) anfechtbar!

Lesezeit: 2 Minuten Fehlerhafte Beschlüsse, die nicht innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist angefochten werden, werden bestandskräftig und bleiben damit – trotz ihrer Fehler – rechtswirksam.

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Verstoß gegen Heizkostenverordnung: WEG-Jahresabrechnung ist (nur) anfechtbar!

Verstoß gegen Heizkostenverordnung: WEG-Jahresabrechnung ist (nur) anfechtbar!

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Das gilt nach einer aktuellen Entscheidung des BGH auch für eine Jahresabrechnung, die von den konkreten Vorgaben der Heizkostenverordnung abweicht. Eine solche Jahresabrechnung ist nicht nichtig, sondern anfechtbar (BGH, Urteil v. 22.06.18, Az. V ZR 193/17).

Beschluss: Verteilung der Heizkosten nach Wohnfläche

Im Urteilsfallwurden die Heiz- und Warmwasserkosten einer Eigentümergemeinschaft ursprünglich entsprechend der Vorgaben in der Teilungserklärung zu jeweils 30% Grundkosten und 70% verbrauchsabhängigen Kosten verteilt.

In der Eigentümerversammlung 2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung da in der Jahresabrechnung 2015 auf zwei Wohneinheiten ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Daher wurde beschlossen, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Für den Fall, dass diese Untersuchung keine verwertbaren Erkenntnisse erbringen würde, wurde beschlossen die Energie- und Betriebskosten nach Wohnfläche zu verteilen.

Da die Überprüfung des Sachverständigen tatsächlich zu nicht verwertbaren Erkenntnissen kam, wurde die Abrechnung 2015 korrigiert und die Energie- und Betriebskosten wurden nach der Wohnfläche verteilt. Die korrigierte Einzelabrechnung ergab zu Lasten eines Wohnungseigentümers deutlich mehr an Energie- und Betriebskosten. Daher erhob der Eigentümer Klage gegen den Beschluss. Allerdings war die einmonatige Anfechtungsklage zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen.

Falsche Verteilung der Heizkosten ist wie falsche Verteilung sonstiger Kosten zu behandeln

Da die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen war, kam es für den Erfolg der Klage allein darauf an, ob der angefochtene Beschluss nichtig war. Der BGH entschied: Der angefochtene Beschluss ist nicht nichtig, sondern anfechtbar.

Es gilt: Nur eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung übereinstimmende Abrechnung entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn die Heizkostenverordnung schreibt die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vor (§ 3 Satz 1 HeizkostenV).

Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der Beschluss auf eine Anfechtung hin für unwirksam zu erklären. Insoweit besteht kein Unterschied zu den Fällen, in denen bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel angewendet wird. Auch dies hat nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.

Fazit:Dieser Fall zeigt mal wieder: Meistens sind fehlerhafte Beschlüsse eben doch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Auch wenn Sie einen gefassten Beschluss für nichtig halten, gehen Sie daher am besten mit der Anfechtungsklage gegen ihn vor und beantragen hilfsweise die Feststellung seiner Nichtigkeit. Wenn Sie dann auch noch die einmonatige Anfechtungsfrist einhalten, werden Sie den Prozess sicher gewinnen.

Bildnachweis: parallel_dream / stock.adobe.com

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