Hierzu sollten Sie als Wohnungseigentümer wissen: Steht eine Wohnung oder eine Teileigentumseinheit leer, bedeutet das nicht zwingend, dass dort kein Verbrauch entsteht. Kommt es zum Streitfall zwischen Ihnen und Ihrer Gemeinschaft, reicht es nicht, wenn Sie nur auf den Leerstand hinweisen. Vielmehr haben Sie zu beweisen, dass tatsächlich kein Verbrauch stattgefunden hat (AG Düsseldorf, Urteil v. 05.02.18, Az. 290a C 62/17).
Leerstand der Wohnung – kein Verbrauch nicht zwingend
Im konkreten Fall klagte eine Wohnungseigentümerin gegen den Beschluss Ihrer Gemeinschaft über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2015. Sie beschränkt die Anfechtung auf die ihr in der Einzelabrechnung zugeordneten Brennkosten in Höhe von 2.522,07 €. Die klagende Eigentümerin ist Teileigentümerin einer von 2 Gewerbeeinheiten im Gebäude, die über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden.
Die Teileigentumseinheit der klagenden Eigentümerin stand das gesamte Jahr 2015 leer, die andere Einheit wurde als Tierarztpraxis genutzt. Die klagende Eigentümerin hat vorgetragen, die Heizungsanlage für ihre Gewerbeeinheit habe im Jahr 2015 nicht funktioniert. Daher seien tatsächlich in ihrer Einheit keine Brennstoffkosten angefallen.
Die Gemeinschaft erklärte dagegen, die Heizungsanlage habe bis in das Jahr 2016 hinein funktioniert, sei eingeschaltet gewesen und gelaufen. Daher habe es den Gasverbrauch gegeben, so dass die Abrechnung die Abrechnungsspitze zutreffend ausweise.
Beweislast lag bei der Eigentümerin
Das Gericht entschied den Rechtsstreit zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Der angefochtene Beschluss entspricht hinsichtlich der Umlage der Heizkosten in der Einzelabrechnung dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Belastung ihrer Einheit mit Brennstoffkosten in Höhe von 2.522,07 € ist nicht zu beanstanden. Die klagende Eigentümerin hat nicht bewiesen, dass die Heizungsanlage im Jahr 2015 nicht funktionierte, so dass keine Brennstoffkosten hätten anfallen können. Im Gegenteil hatte der Teileigentümer der Tierarztpraxis sowie weitere Zeugen glaubhaft ausgesagt, dass die Heizung einwandfrei lief. Das Gericht wies ausdrücklich darauf hin, dass aus der Tatsache, dass die Teileigentumseinheit leer stand nicht zwingend folgte, dass tatsächlich kein Verbrauch in der Einheit erfolgte bzw. der abgelesene Verbrauch falsch ist.
Fazit: Steht Ihre Wohnung oder Teileigentumseinheit leer, überzeugen Sie sich am besten persönlich davon, dass tatsächlich kein Verbrauch anfällt. Kontrollieren Sie im Beisein von Zeugen, dass Heizkörper und Wasser tatsächlich ausgeschaltet sind und überprüfen Sie das am besten von Zeit zu Zeit – ebenfalls im Beisein von Zeugen. Ist die Heizung nicht funktionsfähig, lassen Sie sich das von Ihrem Heizungsmonteur bestätigen. Dann können Sie beweisen, dass kein Verbrauch anfallen konnte, wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen sollte.
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