Dr. Tobias Mahlstedt

Darf ein Vermieter dem Mieter seinen Garagenplatz kündigen, wenn er ihn selbst braucht? Das Landgericht Bamberg entschied: Das geht nicht; eine solche Teilkündigung ist ohne Kündigung des Wohnungs-Mietvertrags rechtswidrig (Urteil v. 06.03.2018, Az. 3 S 56/16).

Die Fußball-Weltmeisterschaft ist in vollem Gange. Weil viele ausländische Mieter zumindest die wichtigen Spiele auch in ihrer Landessprache sehen möchten, hat die Zahl der Parabolantennen in den letzten Wochen deutlich zugenommen. Für Sie stellt sich dann oft die Frage: „Darf mein Mieter eine Antenne außerhalb seiner Wohnung anbringen?“

Wenn die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme planen, sollten sie daran denken, den Beschluss darüber so genau wie möglich zu fassen. Schon wenn sie die zu beauftragende Firma nicht in ihrem Beschluss angeben, führt das nämlich zu dessen Anfechtbarkeit. Das gilt selbst dann, wenn die Firma den auf der Versammlung anwesenden Eigentümern vorgestellt wurde (AG Marl, Urteil v. 19.03.18, Az. 34 C 8/17).

Wenn Mieter und Vermieter nicht mehr vernünftig miteinander reden, kann sogar ein minimales Problem zum Zankapfel werden. Daher ist ein gutes Verhältnis zwischen den Parteien das „A und O“ jeder Konfliktlösung. Beachten Sie die folgenden Regeln und Sie haben von Ihrer Seite aus alles Erforderliche für ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter getan.

Manche Irrtümer unter Mieter halten sich beharrlich. Damit Sie wissen, was von ihnen zu halten ist und Sie nicht unbedacht Rechtsnachteile erleiden, sind die populärsten Mieterirrtümer hier einmal für Sie dargestellt.

Bei fristlosen Kündigungen gilt ein wichtiges Prinzip: Vor der „Roten Karte“ muss erst die „Gelbe Karte“ gezeigt werden. Es muss also immer zuerst abgemahnt werden (§ 543 Abs. 3 BGB). Doch während Ihre Mieter hierum wissen und sich allenfalls erst nach einer Abmahnung korrekt verhalten, geben sie Vermietern oft nicht die Chance sich vertragsgemäß zu verhalten.

Soweit ein Mieter die Betriebskosten mindern darf, darf er auch die Betriebskosten mindern. Sogar die verbrauchsabhängigen Betriebskosten darf er dann mindern. Rechtmäßig geminderte Betriebskosten sind also vom Mieter nicht geschuldet. Weil das so ist, muss der Vermieter rechtmäßig geminderte Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).

Darf ein Vermieter einen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter den Zutritt seiner Wohnung zwecks Rauchmelde-Überprüfung verhindert? Ja, sagt dazu das Landgericht Konstanz. Besonders brisant: Der Mieter war im entschiedenen Fall psychisch krank und daher schuldlos (LG Konstanz, Urteil v. 08.12.2017, Az. A 11 S 83/17).

Hand aufs Herz: Wie gehen Sie mit Ihrer Einladung zur Eigentümerversammlung um? Schauen Sie sich jeden Tagesordnungspunkt genau an und prüfen Sie, ob er verständlich ist? Oder notieren Sie sich nur kurz den Termin und legen die Einladung ungelesen zu Ihren Papieren?

Viele Wohnungseigentümer sind genervt von ihren Nachbarn. Etwa wenn diese bis tief in die Nacht feiern und einen am Schlaf hindern. Oder die Nachbarn errichten einfach eine hohe Sichtschutzwand, wodurch einem die Sonne auf der Terrasse genommen wird.

Ein gutes Instandsetzungsmanagement ist das „A und O“ im Gemeinschaftseigentum. Leider klappt das aber nicht in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Oft wird die Notwendigkeit von Instandsetzungsmaßnahmen zwar erkannt, aber die erforderliche Beschlussfassung wird aus finanziellen Erwägungen hinausgeschoben.

Viele Vermieter und Mietverwalter schrecken vor Mieterhöhungen zurück – zu unsicher, zu schwierig und letztlich nicht lohnenswert, so die Meinung vieler. Wenn auch Sie so denken, verschenken Sie unter Umständen bares Geld. Deshalb: Prüfen Sie anhand der 3 folgenden Punkte, ob Sie jetzt von Ihrem Mieter eine höhere Miete verlangen dürfen.

Sicherlich ist Ihnen bekannt, dass einzelne Zimmer einer Eigentumswohnung als Büro genutzt und steuerlich abgesetzt werden können. Der Bundesfinanzhof hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, indem es um eine ganze Wohnung ging, die als Büro genutzt wurde. Konkret hatte Bundesfinanzhof die Frage zu klären, ob die laufenden Kosten für die Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht werden konnten (Urteil v. 06.12.17, Az. VI R 41/15).

Elektroautos erfreuen sich zunehmender Beliebtheit und werden staatlicherseits nun auch gefördert. Doch die Anzahl der Ladestationen hält sich noch in Grenzen. Kein Wunder, dass so mancher Fahrer eines so umweltfreundlichen Fahrzeugs auf die komfortable Idee kommt, eine Ladestation in seiner Garage zu installieren.

In praktisch jedem Mietvertrag finden sich Regelungen dazu, in welcher Weise der Mieter die Wohnung bei Mietende zurückzugeben hat. Problematisch sind dabei nicht nur die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben und Ihr Mieter verstirbt, stellt sich für Sie natürlich die Frage, was dann mit Ihrer Wohnung passiert. Hat Ihr Mieter nicht alleine in der Wohnung gelebt, sieht das Gesetz für die Mitbewohner das Recht vor, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 BGB).

Bekanntermaßen hinterlässt ein Umzug meist Spuren – in Wohnungseigentümergemeinschaften am Gemeinschaftseigentum. Sofas, Schränke und große Haushaltsgeräte müssen durch den Flur getragen und vielleicht auch noch eine enge Treppe hinuntergebracht werden. Da bleibt es nicht aus, dass es zu Abschürfungen an den Wänden oder dem Treppengeländer kommt und auch Kratzer an der gemeinschaftlichen Haustür können bei solchen Aktionen schnell entstehen.

Kaum ein Thema ist unter Wohnungseigentümern so streitbefangen wie die Wohnungsfenster: Sollen die alten Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt werden? Ist wirklich schon wieder ein Anstrich erforderlich? Reicht es nicht, wenn die alten Fenster repariert werden? Diese Fragen werden auf vielen Eigentümerversammlungen heiß diskutiert. Und so mancher Eigentümer fragt sich, ob er überhaupt die anderen Eigentümer einbeziehen muss, wenn er etwas an den Fenstern seiner Wohnung machen lassen möchte.

Das ist ein klassischer Fehler vieler Jahresabrechnungen: Der Verwalter schaut nicht in die Teilungserklärung und legt die Kosten anders als nach den dort gemachten Vorgaben um. Eine solche falsche Kostenumlage ist aber nicht zulässig und zwar auch dann nicht, wenn die falsche Umlage bereits seit Jahren praktiziert wird (AG Passau, Urteil v. 01.06.17, Az. 23 C 1871/16 WEG).

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung innerhalb einer Wohnanlage. Sofort nach dem Kauf will die Eigentümergemeinschaft Sie zu einer Sonderumlage verpflichten, über deren Höhe und Fälligkeit noch der vorige Eigentümer mit abgestimmt hat. Müssen Sie wirklich zahlen? Ja, sagt dazu der Bundesgerichtshof (Urteil v. 15.12.2017, Az. V ZR 257/16).

In vielen Mietverträgen werden Mieter zur „Pflege des Gartens“ verpflichtet. Oft wird dabei nicht im Detail geregelt, welche Arbeiten der Mieter im Einzelnen durchführen soll. Deshalb gibt es hierüber häufig Streit – gerade jetzt im Frühling.

Verlieren Sie als Wohnungseigentümer Ihren Haustürschlüssel, stellt sich die Frage, wie man nun weiterverfahren soll. Insbesondere geht es dann um die Frage, ob ein neues Schloss eingebaut werden muss und wer die Kosten hierfür trägt. Vor allem Letzteres ist von wesentlicher Bedeutung für Sie. Denn je nachdem wie Ihr Haus ausgestattet ist, kann der Austausch schnell über 1.000 € kosten.

Was ist eine bauliche Veränderung – und was nicht? Darüber wird in Wohnungseigentümergemeinschaften häufig gestritten. Hinsichtlich eines mobilen Trampolins im Garten hat das Landgericht München die Frage mit einem „Nein“ beantwortet (Beschluss v. 20.12.17, Az. 1 S 17182/17).

In der Praxis fallen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten häufig zusammen. „Bei Gelegenheit“ des einen, wird das andere gleich mitgemacht. Das ist praktisch und spart meistens auch Kosten und Aufwand. Letzteres allerdings nur bedingt.

Vermieten Sie einen Autostellplatz zusammen mit einem Haus oder einer Wohnung, dann ist die Vermietung von der Umsatzsteuer befreit. Wie sieht es aber bei einer gewerblichen Vermietung an Gebrauchtwagenhändler aus und es um sehr viele Stellplätze geht? Ist auch hier die Stellplatz-Vermietung steuerfrei? Oder muss der Vermieter in diesem Fall Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Für Klarheit sorgt nun endlich ein jüngst veröffentlichtes Urteil des Bundesfinanzhofs (v. 29.03.17, Az. XI R 20/15)

Lange war unter den Gerichten streitig, ob Vermieter den Mieter unter einer Fristsetzung zum Schadenersatz auffordern müssen, um diesen Schadenersatz dann später verlangen zu können.

Wohnungseigentümer, die ihr Badezimmer modernisieren und dabei den Boden unter Eingriff in den Estrich erneuern, sind gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt (BGH, Urteil v. 16.03.18, Az. V ZR 276/16).

Viele Mieter stimmen einer Mieterhöhung nicht zu, sondern zahlen einfach die erhöhte Miete. In solchen Fällen ist unter den Gerichten streitig, ob die Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung zur erhöhten Miete gilt. Nun hat der BGH klargestellt: Wenigstens wenn der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt hat, hat er damit der Mieterhöhung zugestimmt. Eine schriftliche Zustimmung kann der Vermieter dann nicht mehr verlangen (BGH, Beschluss v. 30.01.18, Az. VIII ZB 74/16).

Vermieter dürfen die Hunde- und Katzenhaltung nicht generell per Mietvertrag verbieten.
Nach Meinung der Karlsruher Richter benachteiligen mietvertragliche Standardklauseln, die das Halten von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagen, Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12).

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag mit fester Laufzeit geschlossen, hat der Mieter kaum noch Möglichkeiten, vorzeitig auszusteigen. Immer wieder greifen Mieter deshalb zu dem sogenannten „Untermiettrick“ – als Vermieter können Sie hiervor aber schützen.
Der Trick besteht darin, dass Ihr Mieter Ihnen eine beabsichtigte Untervermietung anzeigt, wobei er davon ausgeht, dass Sie sich hiermit nicht einverstanden erklären werden.

Eine lange währende Streitfrage hat der BGH nun geklärt und Klarheit für alle Wohnungseigentümer und Verwalter geschaffen – es gilt: Eine Jahresabrechnung muss keine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände aller Eigentumswohnungen enthalten (BGH, Urteil v. 27.10.17, Az. V ZR 189/16).

Beim Thema Besichtigung kommt es zwischen Mieter und Vermieter oft zu Unklarheiten. Um unangenehme Situationen oder gar Konflikte zu vermeiden, finden Sie hier einige Tipps:

Die Mietkaution soll die Forderungen des Vermieters sichern. Doch ist sie hierfür häufig nicht ausreichend. Vor allem Ansprüche wegen beschädigter Mieträume bzw. wegen nicht oder nur unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen gehen oft über das gesetzliche Maximum von 3 Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) hinaus.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht an sich ziehen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (BGH, Urteil v. 13.10.17, Az. V ZR 305/16).

Zu jeder Eigentümerversammlung ist eine Niederschrift, das sogenannte Versammlungsprotokoll, anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). In der Praxis kommt es aber immer wieder vor, dass sich Fehler in das Protokoll einschleichen. Nicht selten werden Beschlüsse und Besprechungsinhalte gar nicht, falsch oder nur unvollständig wiedergegeben.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht an sich ziehen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (BGH, Urteil v. 13.10.17, Az. V ZR 305/16).

Verlangt ein Vermieter zu den Betriebs- und Heizkosten eine Nachforderung, muss er deren Rechtmäßigkeit beweisen. Außerdem hat jeder Mieter das Recht, Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung nehmen zu können, wozu hinsichtlich der Heizkosten auch die Verbrauchsdaten der Nachbarwohnungen gehören. So hat es kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 07.02.18, Az. VIII ZR 189/17).

Für Immobilieneigentümer ist der 31. März ein besonderes Datum. Bis zu diesem Tag können Vermieter nämlich einen Erlassantrag für die Grundsteuer des letzten Jahres stellen – jetzt also für 2017. Bei dieser Frist geht es um bares Geld – wer Sie verpasst, hat keine Chance mehr auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer.

Nicht selten nehmen Wohnungseigentümer ihr Fahrrad mit in die Wohnung, statt es auf den Gemeinschaftsflächen abzustellen. Das kann Wohnungseigentümern solange egal sein, solange der tägliche Transport in die Wohnung keine Spuren im Treppenhaus hinterlässt.

Was gehört zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum? Vor diese Frage stehen Verwalter und Wohnungseigentümer immer wieder. Beispielsweise dann, wenn eine Reparatur am Absperrventil des Kaltwasserstrangs erforderlich wird. Dann nämlich stellt sich die Frage: Wer muss die Reparatur beauftragen und bezahlen: Die Gemeinschaft oder der Sondereigentümer?

Eine der Aufgaben des Verwaltungsbeirats ist die Prüfung der Jahresabrechnung. Das führt bei vielen Eigentümern dazu, dass sie sich entspannt zurücklehnen und davon ausgehen, es werde schon alles seine Richtigkeit haben.

Bewohner eines Mehrfamilienhauses, die kleine Kinder haben, besitzen in der Regel auch einen Kinderwagen. Vor allem für die Bewohner höherer Stockwerke ist es schwer, die Wagen in die Wohnung zu transportieren. Da ist es doch viel einfacher, die Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen. Das gefällt aber oft den anderen Hausbewohnern nicht und schon kommt es zum Streit.

Dass die Wartungskosten einer Türsprechanlage nicht als Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden können, stellte das Amtsgericht Berlin-Mitte unlängst klar (Urteil v. 01.12.17, Az. 28 C 22/17).

In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur wirksam abgestimmt werden, wenn diese beschlussfähig ist. Das ist dann der Fall, wenn die anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile repräsentieren.

Ob man als Mitglied einer aus 2 Eigentümern bestehenden WEG gegen seine/n Miteigentümer/in vorgehen kann, lesen Sie in diesem Beitrag.

Derzeit erhalten viele Wohnungseigentümer ihre Wasserrechnung – und stellen dabei fest, dass sich Messdifferenzen zwischen der Summe aller Einzelzähler und dem Hauptzähler ergeben. Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen: Für diese Differenzen zahlen regelmäßig die Mieter.

Ist das in Ihrer Eigentümergemeinschaft auch schon vorgekommen? Plötzlich stellen Sie fest, dass ein Eigentümer im Garten ein Gartenhaus errichtet hat, seine Terrasse überdacht oder das Dachgeschoss zum Wohnbereich umgebaut hat. Ein gemeinschaftlicher Beschluss für diese Maßnahmen wurde nicht gefasst, sondern der Eigentümer hat die bauliche Maßnahme eigenmächtig vorgenommen. In einem solchen Fall haben Sie und Ihre Gemeinschaft das Recht auf Rückbau.