Immobilien

Zu jeder Eigentümerversammlung ist eine Niederschrift, das sogenannte Versammlungsprotokoll, anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). In der Praxis kommt es aber immer wieder vor, dass sich Fehler in das Protokoll einschleichen. Nicht selten werden Beschlüsse und Besprechungsinhalte gar nicht, falsch oder nur unvollständig wiedergegeben.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht an sich ziehen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst entschieden (BGH, Urteil v. 13.10.17, Az. V ZR 305/16).

Verlangt ein Vermieter zu den Betriebs- und Heizkosten eine Nachforderung, muss er deren Rechtmäßigkeit beweisen. Außerdem hat jeder Mieter das Recht, Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung nehmen zu können, wozu hinsichtlich der Heizkosten auch die Verbrauchsdaten der Nachbarwohnungen gehören. So hat es kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 07.02.18, Az. VIII ZR 189/17).

Für Immobilieneigentümer ist der 31. März ein besonderes Datum. Bis zu diesem Tag können Vermieter nämlich einen Erlassantrag für die Grundsteuer des letzten Jahres stellen – jetzt also für 2017. Bei dieser Frist geht es um bares Geld – wer Sie verpasst, hat keine Chance mehr auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer.

Nicht selten nehmen Wohnungseigentümer ihr Fahrrad mit in die Wohnung, statt es auf den Gemeinschaftsflächen abzustellen. Das kann Wohnungseigentümern solange egal sein, solange der tägliche Transport in die Wohnung keine Spuren im Treppenhaus hinterlässt.

Was gehört zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum? Vor diese Frage stehen Verwalter und Wohnungseigentümer immer wieder. Beispielsweise dann, wenn eine Reparatur am Absperrventil des Kaltwasserstrangs erforderlich wird. Dann nämlich stellt sich die Frage: Wer muss die Reparatur beauftragen und bezahlen: Die Gemeinschaft oder der Sondereigentümer?

Eine der Aufgaben des Verwaltungsbeirats ist die Prüfung der Jahresabrechnung. Das führt bei vielen Eigentümern dazu, dass sie sich entspannt zurücklehnen und davon ausgehen, es werde schon alles seine Richtigkeit haben.

Bewohner eines Mehrfamilienhauses, die kleine Kinder haben, besitzen in der Regel auch einen Kinderwagen. Vor allem für die Bewohner höherer Stockwerke ist es schwer, die Wagen in die Wohnung zu transportieren. Da ist es doch viel einfacher, die Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen. Das gefällt aber oft den anderen Hausbewohnern nicht und schon kommt es zum Streit.

Dass die Wartungskosten einer Türsprechanlage nicht als Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden können, stellte das Amtsgericht Berlin-Mitte unlängst klar (Urteil v. 01.12.17, Az. 28 C 22/17).

In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur wirksam abgestimmt werden, wenn diese beschlussfähig ist. Das ist dann der Fall, wenn die anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile repräsentieren.

Ob man als Mitglied einer aus 2 Eigentümern bestehenden WEG gegen seine/n Miteigentümer/in vorgehen kann, lesen Sie in diesem Beitrag.

Derzeit erhalten viele Wohnungseigentümer ihre Wasserrechnung – und stellen dabei fest, dass sich Messdifferenzen zwischen der Summe aller Einzelzähler und dem Hauptzähler ergeben. Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen: Für diese Differenzen zahlen regelmäßig die Mieter.

Ist das in Ihrer Eigentümergemeinschaft auch schon vorgekommen? Plötzlich stellen Sie fest, dass ein Eigentümer im Garten ein Gartenhaus errichtet hat, seine Terrasse überdacht oder das Dachgeschoss zum Wohnbereich umgebaut hat. Ein gemeinschaftlicher Beschluss für diese Maßnahmen wurde nicht gefasst, sondern der Eigentümer hat die bauliche Maßnahme eigenmächtig vorgenommen. In einem solchen Fall haben Sie und Ihre Gemeinschaft das Recht auf Rückbau.

Schnee und Eis im Winter bedeutet für Sie als Wohnungseigentümer mehr Arbeit und Verantwortung. Denn Sie haben dafür zu sorgen, dass regelmäßig geräumt und gestreut wird. Meistens erledigen das die Wohnungseigentümer nicht selbst, sondern sie übertragen den Winterdienst einer Fremdfirma, dem Hausmeister oder dem Wohnungsmieter. Aber auch dann sind Sie als Wohnungseigentümer nicht von der Verantwortung befreit.

Unter den Hausverwaltern gibt es auch schwarze Schafe. Daher sollten Sie, wenn Sie einen guten Verwalter gefunden haben, alles tun, um ihn zu halten. Leider können Sie auch einen guten Verwalter aber nicht auf ewig bestellen.

Nicht selten kommt es vor, dass die nach langem Hin und Her auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht durchgesetzt werden. Das aber sollte kein Wohnungseigentümer hinnehmen. Denn es gilt: Hat Ihre Gemeinschaft einen Beschluss gefasst, muss Ihr Verwalter sich um dessen Umsetzung kümmern. Enthält der Beschluss eine Frist, hat Ihr Verwalter diese einzuhalten. Ansonsten muss die Beschlussumsetzung unverzüglich erfolgen.

Bei der Suche nach einem Nachmieter hat ein Makler kein Recht, Geld von zwei Auftraggebern zu verlangen. Wenn er sich heimlich zugleich vom bestehenden Mieter und vom Vermieter einer Wohnung hat beauftragen lassen, dann darf er die Provision nicht doppelt kassieren (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil v. 25.11.2016, Az. 91 C 2307/16).

Kürzt ein Mieter wegen eines Mangels die Miete, berechnet sich die Minderungsquote aus der Gesamtmiete. Ergo: Der Mieter darf also auch seine Betriebskostenzahlungen mindern.

Ein Vermieter darf seinem Mieter fristlos kündigen, wenn der gesetzlich vorgesehene Zahlungsrückstand einmal erreicht ist. Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden: Nachträgliche Teilzahlungen des Mieters können eine Kündigung dann nicht mehr verhindern (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16).

Für jede Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist es besonders gravierend, wenn Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, das kann nämlich zur Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft führen. Daher wird immer wieder versucht, der Nichtzahlung des Hausgeldes mit gravierenden Sanktionen zu begegnen.

Vermieter möchten Ihre Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzuerhalten, der Ihnen eine möglichst schnelle Weitervermietung erlaubt.

Wer als Makler Inserate für Immobilien schaltet, ohne darin die gesetzlichen Angaben aus dem Energieausweis zu machen, kann dafür haftbar gemacht werden. Das entschied in gleich drei Fällen der Bundesgerichtshof (Urteile v. 05.10.17, Az. I ZR 229/16 und Az. I ZR 232/16, I ZR 4/17).

Mit dem Kauf einer vermieteten Immobilie werden Sie automatisch per Gesetz zum neuen Vermieter in den bestehenden Mietverträgen (§ 566 BGB). Lesen Sie hier, wie Sie diese neue Rolle optimal übernehmen.

Über das Musizieren wird in Wohnungseigentümergemeinschaften viel gestritten – was den einen freut, nervt den Nachbarn! So war es auch in einem Fall aus Frankfurt. Dort waren bisher in der Hausordnung allgemeine Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr sowie von 20 bis 7 Uhr festgeschrieben. So weit, so üblich. Per Mehrheitsbeschluss ergänzten die Wohnungseigentümer die Hausordnung aber sodann folgendermaßen:

Das wohl Schlimmste, was ein Vermieter erleben kann: Ein Mietnomade, der seine Miete nicht zahlt und trotz Kündigung nicht auszieht. Dennoch: Viele Mietnomaden machen sich nicht strafbar und Sie als Vermieter sollten wissen, wann sich der Gang zur Polizei für Sie lohnt.

Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters. Und diese Ansprüche können noch nach Mietende bestehen oder entstehen. Deshalb hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter eine geschuldete, aber nicht erbrachte Mietkaution vom Mieter auch dann noch einklagen können, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist (BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).

Vermietende Wohnungseigentümer sitzen oft zwischen 2 Stühlen, weil sich Ihre Pflichten innerhalb der Gemeinschaft von denen ihrer Mieter unterscheiden.

Frage: Ich möchte meinem Mieter die Miete von 4,60 € auf 4,92 € pro Quadratmeter erhöhen – erstmals nach 4 Jahren. Der Mietspiegel weist hier eine Spanne von 4,55 bis 5,05 € aus. Ich denke, dass ich die Mieterhöhung wegen mehrerer wohnwerterhöhender Merkmale (etwa hoch gefliestes Bad mit Dusche und Badewanne) gut begründen kann. Mein Mieter hat den Mieterverein eingeschaltet, der mir nun schreibt, dass ich innerhalb der Spanne nicht erhöhen dürfe. Dies schon deshalb, weil sich das Ortsniveau seit Mietbeginn nicht verändert hat. Stimmt das, darf ich die Miete wirklich nicht erhöhen?

Über Haustiere streiten sich die Geister: Manche halten sie für lästige Plagegeister, auf die man gut und gerne verzichten kann. Andere können sich das Leben ohne Hund, Katze und Co. gar nicht vorstellen. Kein Wunder, dass das Thema Tierhaltung in vielen Eigentümergemeinschaften immer wieder zu Konflikten führt und dass vielfach der Wunsch nach klaren Regelungen laut wird. Deshalb möchte ich gerne erläutern, was in puncto Tierhaltung in einer Gemeinschaft beschlossen werden darf – und was nicht.

Wenn die Jahresabrechnung stark verzögert erstellt wird, stellt sich für manche Eigentümer die Frage, ob sie Anspruch auf Schadensersatz haben.

Jetzt hält bei uns Herbst Einzug, und so schön das Verfärben der Blätter auch ist – rutschiges Herbstlaub ist auch gefährlich, vor allem für Fußgänger. Zwar ist es Aufgabe der Städte und Gemeinden, neben den Straßen auch die Fußwege zu reinigen, doch wird diese Pflicht vielerorts auf die Immobilieneigentümer übertragen.

In der Praxis nehmen leider viele Eigentümer ihr Recht, die Unterlagen der Jahresabrechnung einzusehen, nicht wahr, weil es ihnen zu schwierig erscheint oder das Interesse einfach nicht groß genug ist. Diesem Beispiel folgen Sie bitte auch dann nicht, wenn Ihr Beirat die Abrechnung prüft. Bedenken Sie: Jede weitere Prüfung kann Fehler zu Ihren Lasten – und auf Ihre Kosten – aufdecken.

Das gibt es in vielen Eigentümergemeinschaften: Eine kleine Gruppe von Eigentümern oder sogar nur ein Eigentümer hält die Mehrheit der Stimmen in der Hand und bestimmt das Geschehen in der Gemeinschaft – oft auch gegen den Willen der anderen Eigentümer.

Hat ein Mieter Schäden in der Mietwohnung herbeigeführt, muss der Vermieter seinen Schadensersatzanspruch gegen ihn innerhalb von 6 Monaten gerichtlich geltend machen – danach kann der Mieter die Einrede der Verjährung erheben, gegebenenfalls geht der Vermieter leer aus (§ 548 BGB).

Für viele Vermieter ist das Hauptärgernis eine Mietminderung. In diesem Fall greifen viele Vermieter kurzerhand auf die Mietkaution zurück und verrechnen diese mit der einbehaltenen Miete.
Die aber ist nicht zulässig. Denn der BGH hat klargestellt, dass Vermieter im Falle einer unberechtigten Mietminderung nicht einfach auf die Mietkaution zugreifen dürfen. Die Verrechnung ist sogar dann unzulässig, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit vorsehen sollte (Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Jedes Jahr verjähren mit dem Jahreswechsel zahlreiche Mietforderungen. Dieses Jahr sind es Mietforderungen, die im Jahr 2014 entstanden sind. Um die Verjährung zu verhindern, sollten Vermieter bis zum 31.12.2017 einen Mahnbescheid beantragen, um die Verjährung zu stoppen.

Jeder Mieter möchte die Mietwohnung nach seiner Vorstellung einrichten. Und jeder Vermieter möchte, dass seine Mietwohnung keinen Schaden nimmt und der Mieter sie mit größter Sorgfalt nutzt. In diesem Spannungsfeld stellt sich in so ziemlich jedem Mietverhältnis die Frage: Was darf der Mieter?

Ist Ihnen das auch schon passiert? In Ihrer Jahresabrechnung finden Sie eine relativ hohe Position über Kosten der Instandsetzung. Sie können sich aber nicht erinnern, hierüber einen Beschluss gefasst zu haben.

Viele Vermieter und Mietverwalter wissen nicht, wie sie die Mietpreisbremse „ausbremsen“ können. Und tatsächlich sind die folgenden Möglichkeiten, trotz Mietpreisbremse die Mieteinnahmen zu steigern, weitgehend unbekannt. Jetzt nicht mehr!

In Eigentümergemeinschaften kann es passieren, dass ein Eigentümer den Garten einfach mit einer Gartenhütte versehen hat, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen.

Nicht selten stellen Eigentümer fest, dass ein Miteigentümer „etwas“ gebaut hat. Geschah das ohne Zustimmung der WEG können Sie den Rückbau verlangen.

Lesen Sie hier, welche Rechte Sie als Mieter haben, wenn Ihr Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuscht und was genau Sie beachten müssen.

Bei größeren Umbaumaßnahmen unterstellt das Finanzamt recht schnell sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Für Vermieter ist das ungünstig. Denn sie müssen die Kosten dann über viele Jahre abschreiben. Und das bringt in aller Regel weitaus geringere Vorteile als eine Sofortabsetzung als Werbungskosten. Aber was gilt eigentlich, wenn bestimmte Räume lediglich umgebaut werden, um von einer gewerblichen auf eine private Vermietung umzustellen? Ein für Vermieter erfreuliches Urteil hat hier das Finanzgericht Münster gefällt (29.01.2015, Az. 12 K 3193/12 E).

Wer Immobilien an Wohngemeinschaften (WGs) vermietet, hat es nicht immer leicht. Ein typischer Fall hierzu wurde vor dem Landgericht Berlin verhandelt (Urteil v. 23.03.2016, Az. 65 S 314/15).