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Majorisierung in der WEG – nur bei Rechtsmissbrauch können Sie sich wehren

Lesezeit: 2 Minuten Das gibt es in vielen Eigentümergemeinschaften: Eine kleine Gruppe von Eigentümern oder sogar nur ein Eigentümer hält die Mehrheit der Stimmen in der Hand und bestimmt das Geschehen in der Gemeinschaft – oft auch gegen den Willen der anderen Eigentümer.

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Majorisierung in der WEG – nur bei Rechtsmissbrauch können Sie sich wehren

Majorisierung in der WEG – nur bei Rechtsmissbrauch können Sie sich wehren

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Die in der Minderheit befindlichen Eigentümer fühlen sich hier oft ohnmächtig und benachteiligt. Gibt es in Ihrer Gemeinschaft eine solche Majorisierung, müssen Sie wissen: Sie müssen zwar einiges hinnehmen, aber Sie brauchen sich nicht alles gefallen zu lassen.

Herrscht in einer Eigentümergemeinschaft das gesetzlich vorgegebene Kopfprinzip, kann das Problem der Majorisierung nicht auftreten, denn dann hat jeder Eigentümer unabhängig von der Zahl der ihm gehörenden Wohnungen nur eine Stimme. Sieht aber Ihre Teilungserklärung eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder dem Objektprinzip vor, kann es leicht passieren, dass der Eigentümer der meisten Wohnungen auch die Mehrheit der Stimmen auf sich vereint.

Allein die Tatsache, dass ein Mehrheitseigentümer seine Stimmenübermacht dazu ausnutzt, einen Beschluss gegen die Minderheit durchzusetzen, macht den Beschluss nicht angreifbar. Solange ein solcher Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, können Sie leider nichts gegen ihn unternehmen.

Nutzt der Mehrheitseigentümer seine Stimmenmehrheit aber dazu aus, eigennützige und gemeinschaftsfremde Ziele gegen den Willen der übrigen Eigentümer durchzusetzen, ist der gefasste Beschluss rechtsmissbräuchlich. Er widerspricht dann dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und Sie können gegen ihn mit der Anfechtungsklage vorgehen. Halten Sie dann unbedingt die einmonatige Anfechtungsfrist ein. Versäumen Sie diese Frist, wird nämlich der Beschluss wirksam, auch wenn er rechtsmissbräuchlich ist.

In der Praxis treten Fälle der rechtsmissbräuchlichen Majorisierung vor allem bei der Verwalterwahl auf.

Beispiele:

  • Ein Mehrheitseigentümer hat eine ihm nahestehende Person gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt (LG Karlsruhe, Urteil v. 10.05.16, Az. 11 S 41/15).
  • Ein Mehrheitseigentümer setzt die Bestellung eines fachlich ungeeigneten oder persönlich unfähigen Verwalters durch (LG Berlin, Urteil v. 23.09.14, Az. 55 S 302/12).

Eine Majorisierung liegt aber auch dann vor, wenn der Mehrheitseigentümer sonstige gemeinschaftsfremde Zwecke verfolgt. So etwa, wenn er die Vergabe teurer Sanierungsgebote durchsetzt, ohne zuvor Vergleichsangebote eingeholt zu haben oder eine Firma mit der völlig überteuerten Hausreinigung betraut, weil es sich um einen Verwandten handelt.

Wie gesagt, gegen eine rechtsmissbräuchliche Majorisierung können Sie mit der Anfechtungsklage vorgehen. Bei wiederholten Fällen von rechtsmissbräuchlicher Majorisierung können Sie eine Änderung des Stimmprinzips einklagen. Das Gericht ersetzt dann das in Ihrer Gemeinschaft geltende Stimmprinzip durch das gesetzliche Kopfprinzip. In einem solchen Verfahren haben Sie vor allem dann gute Erfolgschancen, wenn Sie bereits mehrere Klagen wegen rechtsmissbräuchlicher Majorisierung gewonnen haben.

Fazit: Beachtet Ihr Mehrheitseigentümer die Grund-sätze ordnungsgemäßer Verwaltung, müssen Sie die Beschlüsse hinnehmen, auch wenn sie Ihnen nicht passen. Erst wenn die Grenze zum Rechtsmissbrauch überschritten ist, können Sie klagen.

Bildnachweis: WavebreakMediaMicro / stock.adobe.com

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