Businesstipps Immobilien

Hausgeldverzug: Säumige Miteigentümer dürfen nicht von der WEG-Versammlung ausgeschlossen werden!

Lesezeit: 2 Minuten Für jede Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ist es besonders gravierend, wenn Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, das kann nämlich zur Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft führen. Daher wird immer wieder versucht, der Nichtzahlung des Hausgeldes mit gravierenden Sanktionen zu begegnen.

2 min Lesezeit
Hausgeldverzug: Säumige Miteigentümer dürfen nicht von der WEG-Versammlung ausgeschlossen werden!

Hausgeldverzug: Säumige Miteigentümer dürfen nicht von der WEG-Versammlung ausgeschlossen werden!

Lesezeit: 2 Minuten

Seien Sie jedoch vorsichtig: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine Sanktion in Form von Ausschluss von der Versammlung und Entzug des Stimmrechts unzulässig ist (BGH, Urteil v. 10.12.10, Az. V ZR 60/10).

Im Urteilsfall sah die Teilungserklärung das Recht der Wohnungseigentümerversammlung vor, einen Eigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Versammlung und der Abstimmung auszuschließen.

Die Wohnungseigentümer beschlossen aufgrund dieser Regelung den Entzug des Stimmrechts und den Ausschluss für die Eigentümer, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat in Verzug waren. Ein Eigentümer, der wegen des Ausschlusses nicht an einer Versammlung teilnehmen konnte, erhob Anfechtungsklage gegen sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Der BGH gab dem Eigentümer Recht, weil er zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden war. Die entsprechende Regelung der Teilungserklärung ist nichtig. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt den Wohnungseigentümern nämlich kein Recht, einem Mitglied der Gemeinschaft wegen Zahlungsverzuges sein Stimmrecht zu entziehen.

Mitgliedschaftsrechte im Vordergrund

Ein allgemeiner Ausschluss der betroffenen Eigentümer von einer Versammlung ist nach Ansicht der Karlsruher Richter erst recht unzulässig. Hierdurch wird dem Mitglied der Gemeinschaft nämlich nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen. Darüber hinaus verliert er auch die Möglichkeit auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen. Damit würde ihm aber eines seiner bedeutendsten Mitgliedschaftsrechte genommen.

Der unzulässige Ausschluss des Eigentümers schlägt nach dem BGH auch auf die in der Versammlung gefassten Beschlüsse durch. Zwar wird ein Beschluss grundsätzlich nicht für ungültig erklärt, wenn sich der Beschlussmangel nicht auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann. Bei schwerwiegenden Verstößen ist das jedoch anders. Hier liegt ein schwerwiegender Verstoß vor, weil der Ausschluss von der Versammlung und vom Stimmrecht in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingreift.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH, die Frage, ob der rechtswidrige Ausschluss dazu führt, dass die gefassten Beschlüsse nichtig oder „nur“ anfechtbar sind. Da der Eigentümer die Anfechtungsklage binnen Monatsfrist erhoben hatte, kam es hierauf nicht an.

Folgendes sollten Sie noch wissen:

Einen Ausschluss von der Versammlung bzw. den Entzug des Stimmrechts können Sie selbst dann nicht wirksam beschließen, wenn ein Eigentümer in erheblichem Maße mit seinem Hausgeld in Verzug ist und dadurch schwerwiegend gegen seine Pflichten verstößt. § 25 WEG zeigt nämlich, dass ein Eigentümer sein Stimmrecht erst dann verliert, wenn er unter den strengen Voraussetzungen des § 18 WEG dazu verurteilt ist, seine Wohnung zu veräußern. Aber selbst in diesem Fall darf er noch an den Versammlungen teilnehmen.

In das Recht der Eigentümer auf Teilnahme an der Versammlung können Sie lediglich eingreifen, wenn Sie die geordnete Durchführung einer Versammlung auf andere Weise nicht gewährleisten können. So etwa, wenn ein Eigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin erheblich stört.

Fazit:

Wird ein anderer Eigentümer Ihrer Gemeinschaft wegen Hausgeldverzuges von der Versammlung bzw. von der Abstimmung ausgeschlossen, weisen Sie unbedingt auf diese Entscheidung hin und veranlassen Sie dessen Teilnahme an Abstimmung und Versammlung. Notfalls empfiehlt es sich, die Vertagung der Versammlung zu veranlassen. Anderenfalls riskieren Sie zumindest, dass sämtliche dort gefassten Beschlüsse im Falle einer Anfechtung hinfällig werden.

Mein Tipp: Besser als eine Sanktionierung eines Hausgeldverzuges ist es, wenn Sie diesem vorbeugen, indem Sie den Bankeinzug der Gelder beschließen.

Bildnachweis: Kitty / stock.adobe.com

PS: Qualitätsmanagement ist uns wichtig!

Bitte teilen Sie uns mit, wie Ihnen unser Beitrag gefällt. Klicken Sie hierzu auf die unten abgebildeten Sternchen (5 Sternchen = sehr gut):

Bitte warten...

PPS: Ihnen hat der Beitrag besonders gut gefallen?

Unterstützen Sie unser Ratgeberportal: