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Sie möchten eine Mietwohnung kaufen – auf diese Punkte sollten Sie unbedingt achten!

Lesezeit: 3 Minuten Mit dem Kauf einer vermieteten Immobilie werden Sie automatisch per Gesetz zum neuen Vermieter in den bestehenden Mietverträgen (§ 566 BGB). Lesen Sie hier, wie Sie diese neue Rolle optimal übernehmen.

3 min Lesezeit
Sie möchten eine Mietwohnung kaufen – auf diese Punkte sollten Sie unbedingt achten!

Sie möchten eine Mietwohnung kaufen – auf diese Punkte sollten Sie unbedingt achten!

Lesezeit: 3 Minuten

Mit dem im notariellen Kaufvertrag geregelten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten, meist kurz nach der Kaufpreiszahlung, geht Ihre neue Immobilie wirtschaftlich auf Sie über. Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst Monate später, nämlich erst, wenn Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Auf den Grundbucheintrag kommt es an

Erst ab der Grundbuchumschreibung sind Sie Ihren Mietern gegenüber berechtigt, sämtliche Vermieterrechte geltend zu machen, also etwa die Miet- und Betriebskostenzahlungen zu fordern, Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen und Kündigungen auszusprechen – selbstverständlich immer nur, wenn die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen für die jeweiligen Ansprüche und Erklärungen auch erfüllt sind.

In der Zwischenzeit sind Sie auf die Kooperation des früheren Vermieters, also Ihres Verkäufers, angewiesen.

Mein Tipp: Informieren Sie gemeinsam mit dem bisherigen Vermieter die neuen Mieter, ab welchem Tag die Mietzahlungen an Sie als den neuen Vermieter gezahlt werden sollen. Mit der Unterschrift des bisherigen Vermieters sind Sie und die Mieter auf der sicheren Seite.

Damit Sie bereits vor der Umschreibung des Grundbuchs Mieten erhöhen, Modernisierungen ankündigen und durchführen sowie im Bedarfsfall kündigen können, lassen Sie sich am besten im notariellen Kaufvertrag hierzu bereits ausdrücklich ermächtigen. Dass dies zulässig ist, hat der BGH entschieden (Urteil v. 19.03.14, Az. VIII ZR 203/13).

Wichtig: Eigenbedarfskündigung erst nach Grundbucheintrag

Möchten Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen Sie jedoch selbst im Falle einer Ermächtigung bis zur Grundbuchumschreibung warten. Denn eine Ermächtigung gibt Ihnen keine anderen Rechte, als der Verkäufer selbst hätte. Und da der Verkäufer – im Regelfall – nicht Ihr Familienangehöriger ist und deshalb nicht für Ihren Eigenbedarf kündigen könnte, kann er Sie auch nicht zu einer solchen Kündigung ermächtigen.

Betriebskostenabrechnung und Mietkaution: Vorvermieter in die Pflicht nehmen

Erfolgt der Eigentumsübergang mitten in einer Abrechnungsperiode, sind Sie für die Abrechnung des gesamten Abrechnungsjahres zuständig, auch wenn Sie nicht alle Vorauszahlungen und Rechnungen erhalten haben. Eine Teilung in verschiedene Abrechnungszeiträume wäre nicht zulässig. Alle Abrechnungsjahre, die vor der Eigentumsumschreibung bereits abgeschlossen waren, muss aber noch der bisherige Vermieter abrechnen. Guthaben aus solchen Abrechnungen darf der Mieter nicht mit aktuellen Mietzahlungen zu Ihren Lasten verrechnen.

Für die Rückzahlung der Kaution am Ende der Mietzeit sind Sie verantwortlich. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass der Verkäufer Ihnen sämtliche Mietkautionen vollständig aushändigt. So sind Sie vor finanziellen Verlusten geschützt.

Mit dem im notariellen Kaufvertrag geregelten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten, meist kurz nach der Kaufpreiszahlung, geht Ihre neue Immobilie wirtschaftlich auf Sie über. Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst Monate später, nämlich erst, wenn Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Auf den Grundbucheintrag kommt es an

Erst ab der Grundbuchumschreibung sind Sie Ihren Mietern gegenüber berechtigt, sämtliche Vermieterrechte geltend zu machen, also etwa die Miet- und Betriebskostenzahlungen zu fordern, Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen und Kündigungen auszusprechen – selbstverständlich immer nur, wenn die entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen für die jeweiligen Ansprüche und Erklärungen auch erfüllt sind.

In der Zwischenzeit sind Sie auf die Kooperation des früheren Vermieters, also Ihres Verkäufers, angewiesen.

Mein Tipp: Informieren Sie gemeinsam mit dem bisherigen Vermieter die neuen Mieter, ab welchem Tag die Mietzahlungen an Sie als den neuen Vermieter gezahlt werden sollen. Mit der Unterschrift des bisherigen Vermieters sind Sie und die Mieter auf der sicheren Seite.

Damit Sie bereits vor der Umschreibung des Grundbuchs Mieten erhöhen, Modernisierungen ankündigen und durchführen sowie im Bedarfsfall kündigen können, lassen Sie sich am besten im notariellen Kaufvertrag hierzu bereits ausdrücklich ermächtigen. Dass dies zulässig ist, hat der BGH entschieden (Urteil v. 19.03.14, Az. VIII ZR 203/13).

Wichtig: Eigenbedarfskündigung erst nach Grundbucheintrag

Möchten Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen Sie jedoch selbst im Falle einer Ermächtigung bis zur Grundbuchumschreibung warten. Denn eine Ermächtigung gibt Ihnen keine anderen Rechte, als der Verkäufer selbst hätte. Und da der Verkäufer – im Regelfall – nicht Ihr Familienangehöriger ist und deshalb nicht für Ihren Eigenbedarf kündigen könnte, kann er Sie auch nicht zu einer solchen Kündigung ermächtigen.

Betriebskostenabrechnung und Mietkaution: Vorvermieter in die Pflicht nehmen

Erfolgt der Eigentumsübergang mitten in einer Abrechnungsperiode, sind Sie für die Abrechnung des gesamten Abrechnungsjahres zuständig, auch wenn Sie nicht alle Vorauszahlungen und Rechnungen erhalten haben. Eine Teilung in verschiedene Abrechnungszeiträume wäre nicht zulässig. Alle Abrechnungsjahre, die vor der Eigentumsumschreibung bereits abgeschlossen waren, muss aber noch der bisherige Vermieter abrechnen. Guthaben aus solchen Abrechnungen darf der Mieter nicht mit aktuellen Mietzahlungen zu Ihren Lasten verrechnen.

Für die Rückzahlung der Kaution am Ende der Mietzeit sind Sie verantwortlich. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass der Verkäufer Ihnen sämtliche Mietkautionen vollständig aushändigt. So sind Sie vor finanziellen Verlusten geschützt.

Bildnachweis: ALDECAstudio / stock.adobe.com

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