Die Ausgangslage: Befindet sich ein Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB). Als nicht unerheblicher Teil der Miete gilt dabei ein Betrag, der 1 Monatsmiete überschreitet.
Diese Kündigungsvoraussetzung ist beispielsweise erfüllt, wenn der Mieter – wie in dem vom BGH entschiedenen Fall – im Februar einen Teil der Mietzahlung unberechtigt einbehält und die Miete für den Monat März verspätet erst zur Monatsmitte zahlt. Während der 1. Märzhälfte befindet sich der Mieter dann nämlich mit der gesamten Märzmiete sowie einem Teil der Februarmiete, insgesamt also mit mehr als 1 Monatsmiete in Verzug und Sie dürfen ihm fristlos kündigen.
Dieser einmal entstandene Kündigungsgrund besteht nach der jetzigen BGH-Entscheidung weiter, bis der Zahlungsrückstand des Mieters vollständig ausgeglichen wurde. Eine Teilzahlung „rettet“ den Mieter also nicht. Außerdem ist nicht notwendig, dass der kündigungsrelevante Rückstand noch besteht, wenn dem Mieter Ihre Kündigung zugeht.
Somit ist klar: Nur ein vollständiger Ausgleich der Mietrückstände kann die Kündigung des Vermieters zunichtemachen, und das auch nur in diesen 3 Fällen (BGH, Urteil v. 24.08.16, Az. VIII ZR 261/15):
- Bevor die Kündigung dem Mieter zugeht, wird der Mietrückstand durch Zahlung vollständig ausgeglichen (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
- Unmittelbar nach Erhalt der Kündigung erklärt der Mieter in Höhe des gesamten Mietrückstands die Aufrechnung mit einer bestehenden Gegenforderung, beispielsweise einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB).
- Der Wohnungsmieter kann darüber hinaus noch durch nachträgliche Zahlung die Kündigung beseitigen, seine vollständige Zahlung muss dann spätestens 2 Monate, nach Erhalt der Räumungsklage seines Vermieters erfolgt sein (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Bildnachweis: Zerbor / stock.adobe.com