Beispiel: Der Mieter mindert die Miete wegen eines störenden Baugerüsts vor seiner Wohnung um 5%. Dann darf er diese 5% nicht nur von seiner Nettomiete einbehalten. Er darf vielmehr auch seine Betriebskosten, also etwa seine Wasser- und Heizkosten, um 5% kürzen – obwohl diese Verbrauchskosten ja weiterhin in voller Höhe entstehen und das Baugerüst weder auf die Wasserversorgung noch auf die Beheizbarkeit der Wohnung einen Einfluss hat.
Das leuchtet nicht jedem Vermieter (und Mieter) unmittelbar ein, ist aber vom BGH so entschieden worden (Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10) und gilt nach wie vor.
Der Grund: Die Richter sehen sämtliche vom Mieter monatlich zu zahlenden Beträge als einheitliche Gesamtmiete an, und von dieser Basis aus ist der Prozentsatz einer zulässigen Mietminderung zu berechnen.
Mein Tipp: Einigen Sie sich mit Ihrem Mieter im Fall einer berechtigten Mietminderung nicht auf einen Prozentsatz, sondern auf einen festen Euro-Betrag, um den der Mieter seine monatliche Zahlung wegen des Mangels kürzt. Dann brauchen Sie die Minderung bei den Betriebskosten nicht mehr zu berücksichtigen.
Mietminderung bei energetischer Modernisierung eingeschränkt
Vorteil für Vermieter: Wird der Mieter durch Maßnahmen im Zuge einer energetischen Modernisierung beeinträchtigt, darf er während der ersten 3 Monate überhaupt keine Mietkürzung vornehmen (§ 536 Abs. 1a BGB). Ist also etwa ein Baugerüst für die Anbringung einer Wärmedämmung erforderlich, spielt die Frage, ob auch die Betriebskosten gemindert werden dürfen, keine Rolle, da jegliche Mietminderung ausscheidet.
Beabsichtigt ein Vermieter eine energetische Modernisierung, so sollte er diese so planen, dass die Arbeiten innerhalb von 3 Monaten abgeschlossen werden können. Auf diese Weise verhindert er, dass der Mieter die Miete mindert – und auch die Betriebskosten!
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