Beispielsweise ist der Eigentümer als Vermieter verpflichtet, seinem Mieter gegenüber die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen. Innerhalb der Gemeinschaft aber werden die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Aus diesem Wunsch haben Vermieter das Bedürfnis, zu vereinbaren, dass die Beschlüsse der Gemeinschaft auch gegenüber dem Mieter gelten.
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Das geht jedoch nicht, wie unlängst das Amtsgericht Schorndorf entschieden hat. In dem Urteilsfall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet. In dem mit seinem Mieter geschlossenen Mietvertrag war geregelt, dass sämtliche mehrheitlich gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft für den Mieter verbindlich sind und eine Änderung des Mietverhältnisses bewirken. Als der Mieter auf dem zum Hof gelegenen Balkon der Mietwohnung ein Katzengitter anbrachte, wurde er per Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Beseitigung verpflichtet. Der Mieter weigerte sich das Katzengitter zu beseitigen, da andere Mitbewohner des Hauses auf ihren Balkonen Gitter für Pflanzen und Verglasungen angebracht hatten. Der Vermieter reichte eine Beseitigungsklage ein.
Ohne Erfolg, denn die entsprechende mietvertragliche Regelung erachtete das Gericht als rechtswidrig. Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft sind nur für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verbindlich. Dritte Personen können aus solchen Beschlüssen nicht verpflichtet werden, da eine Eigentümergemeinschaft nicht befugt ist, Rechte und Pflichten von Nichtmitgliedern zu regeln. Zudem stellte das Katzengitter weder eine optische Beeinträchtigung noch einen Eingriff in die bauliche Substanz des Gebäudes dar. Denn das Gitter war jederzeit abnehmbar (AG Schorndorf, Urteil v. 05.07.12, Az. 6 C 1166/11).
Ihr Vorteil: Der eingangs geschilderten Situation können Sie aber vorbeugen und gleich mit dem Mieter vereinbaren, dass Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung hält der Bundesgerichtshof für wirksam (BGH, Urteil v. 26.05.04, Az. VIII ZR 169/03).
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