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Mieterhöhung trotz unveränderter Vergleichsmiete?

Lesezeit: 1 Minute Frage: Ich möchte meinem Mieter die Miete von 4,60 € auf 4,92 € pro Quadratmeter erhöhen – erstmals nach 4 Jahren. Der Mietspiegel weist hier eine Spanne von 4,55 bis 5,05 € aus. Ich denke, dass ich die Mieterhöhung wegen mehrerer wohnwerterhöhender Merkmale (etwa hoch gefliestes Bad mit Dusche und Badewanne) gut begründen kann. Mein Mieter hat den Mieterverein eingeschaltet, der mir nun schreibt, dass ich innerhalb der Spanne nicht erhöhen dürfe. Dies schon deshalb, weil sich das Ortsniveau seit Mietbeginn nicht verändert hat. Stimmt das, darf ich die Miete wirklich nicht erhöhen?

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Mieterhöhung trotz unveränderter Vergleichsmiete?

Mieterhöhung trotz unveränderter Vergleichsmiete?

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Dr. Mahlstedt: Nein, hier irrt der Mieterverein. Die Rechtslage hat sich nämlich durch 2 BGH-Urteile schon vor einiger Zeit nachhaltig zu Ihren Gunsten geändert, worauf Sie den Mieterverein und Ihren Mieter hinweisen sollten.

Bereits im Jahr 2005 entschied der BGH, dass eine Mieterhöhung auf Ortsniveau auch dann möglich ist, wenn schon die bisher gezahlte Miete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Entgegen früheren Urteilen ist für die Wirksamkeit Ihres Mieterhöhungsverlangens also nicht erforderlich, dass sich die bisherige Miete unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete befindet (BGH, Urteil v. 06.07.05, Az. VIII ZR 322/04).

Und schon 2007 stellte der BGH darüber hinaus klar: Eine wirksame Mieterhöhung setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsbeginn verändert hat (BGH, Urteil v. 20.07.07 Az. VIII ZR 303/06).

Zuvor meinten viele Richter noch, eine Mieterhöhung sei bei unverändertem Ortsniveau unzulässig, weil Mieter sonst mit zu geringen Mieten „geködert“ werden könnten. Der BGH war jedoch anderer Auffassung: Mieter müssen immer damit rechnen, dass ihre Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Außerdem sind die Mieter durch die gesetzliche Kappungsgrenze bereits ausreichend geschützt.

Nach dieser Kappungsgrenze darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um höchstens 15% oder 20% (je nach Ort der Mietwohnung) angehoben werden (§ 558 Abs. 3 BGB).

Also: Mit beiden Einwänden kann sich Ihr Mieter gegen Ihre Mieterhöhung nicht erfolgreich zur Wehr setzen – Ihre Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze muss er akzeptieren.

Bildnachweis: nmann77 / stock.adobe.com

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