Einen Baum pflanzen und ein Haus bauen – die eigene Immobilie ist für viele Deutsche ein großes Lebensziel. Dabei ist das eigene Haus nicht nur Lebens(t)raum, sondern auch Geldanlage und Altersvorsorge. Aus den gleichen Gründen kaufen auch Anleger Immobilien.
Immobilien zu mieten oder zu vermieten ist mit vielen Regeln und Anforderungen verbunden. Gleiches gilt für den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Unsere Experten beschäftigen sich deshalb mit interessanten Fragen rund um die folgenden Themen:
Egal ob Mieter, Vermieter oder Eigenheimbesitzer – stöbern Sie in unseren Ratgebern und erfahren Sie mehr rund um Ihre Immobilie.
Vermieter dürfen in ihrer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese Häuser über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden (BGH, Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 151/10).
Frage: Ich möchte meine Wohnungen mit Funkmessgeräten zur Verbrauchserfassung von Wärme und Wasser ausstatten. Die Geräte will ich aber nicht kaufen, sondern nur mieten. Kann ich die Mietkosten auf die Mieter umlegen?
Wer als Vermieter eine Hausverwaltung mit der Bewirtschaftung seiner Immobilie beauftragt, erwartet zu Recht professionelles Arbeiten. Doch auch Verwalter machen Fehler. Führen diese Fehler zu einer finanziellen Einbuße beim Vermieter, kann der Verwalter auf Erstattung dieser Schäden haften.
Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel subjektiv beeinträchtigt. So hat es der Bundesgerichtshof nun rechtsgrundsätzlich entschieden (Urteil v. 22.08.18, Az. VIII ZR 99/17).
Viele Menschen träumen davon, ein Haus zu kaufen, um in den eigenen vier Wänden zu leben. Doch wer eine Immobilie sucht, weiß oftmals nicht, wie dies vonstattengeht. Der folgende Ratgeber erläutert Ihnen Schritt für Schritt den genauen Ablauf beim Hauskauf.
Baudenkmäler sind steuerbegünstigt. Hat die Denkmalbehörde ein Gebäude erst als Baudenkmal und bestimmte Maßnahmen als für den Erhalt notwendig eingestuft, dann können Sie die Kosten steuerlich absetzen. Allerdings kann es lange dauern, bis die Denkmalbehörde einen solchen Bescheid erlässt.
Denken Sie auch nach diesem extrem heißen Sommer darüber nach, wie Sie Ihre Wohnung künftig gegen Hitze schützen können? Wenn Ihre Wohnung noch nicht über Rollläden oder Außenjalousien verfügt, ist das sicher eine gute Maßnahme. In einem aktuellen Urteil hat der BGH nun klargestellt, welche Mehrheit Sie für eine Beschlussfassung über die Anbringung von Außenjalousien benötigen (Urteil v. 20.07.18, Az. V ZR 56/17).
Gerade in der jetzigen Zeit, in der viele Anleger versuchen, Ihr Erspartes in Sicherheit zu bringen oder sich endlich den Traum vom Wohnen im Eigenheim erfüllen möchten, sind beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wichtige Grundregeln zu beachten, damit Sie aus rein emotionalen Gründen nicht das falsche Objekt kaufen und sich hinterher ärgern.
Ist Ihnen das auch schon passiert? Sie haben die Beschluss-Sammlung eingesehen oder sich das Protokoll der Eigentümerversammlung eingesehen, finden dort einen Beschluss über Sanierungsarbeiten, können aber beim besten Willen nicht nachvollziehen, was genau beschlossen wurde. Das kommt zwar in der Praxis häufig vor, ist aber, wie das Landgericht Frankfurt/Main jüngst entschieden hat, unzulässig (Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 88/17).
Vermieter dürfen nicht nur wegen Eigenbedarf ordentlich kündigen. Diese Kündigung ist zwar die häufigste und von Mieter am meisten gefürchtete ordentliche Kündigung. Doch daneben darf ein Vermieter einen Wohnungsmietvertrag auch kündigen, wenn er durch diesen Vertrag an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Vorsicht ist besser als Nachsicht, so könnte auch eine Grundregel bei der Vermeidung und Bekämpfung von Schimmelpilzbildung in Wohnräumen heißen. Schon allein die Ausstattung des Wohnraumes sowie eine entsprechende Hygiene können viel zur Vermeidung von Schimmel beitragen. Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten Sie haben.
Wenn Sie Mitglied in einer kleineren Eigentümergemeinschaft sind, haben Sie bestimmt auch schon mal darüber nachgedacht, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst wirklich nötig ist.
Jede Teilungserklärung kann besondere und vom Gesetz abweichende Zuständigkeits- und Kostentragungsregeln enthalten. Beispielsweise kann die Teilungserklärung vorsehen, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss.
Sind Wohnräume erst einmal von Schimmelpilzen befallen, so gestaltet sich deren Beseitigung oftmals sehr schwierig, aufwendig und nicht selten auch ergebnislos, da diese kurz nach Beseitigung wieder auftreten. Erfahren Sie hier, wie Sie wirksam Schimmelpilzbefall bekämpfen und beseitigen können.
Wenn Ihr Mieter Schäden in Ihren Mieträumen verursacht hat, brauchen Sie ihm für die Beseitigung keine Frist mehr setzen. Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist, können Sie sofort Ihre Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese Rechtsprechung für Mietverhältnisse über Wohnräume bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) nun auch für Mietverhältnisse über Gewerberäume.
Stellen Sie sich vor: In Ihrer Wohnung kommt es aufgrund eines Mangels am Gemeinschaftseigentums zu einem Feuchtigkeitsschaden. Sie sind dann natürlich daran interessiert, den Mangel so schnell wie möglich, zumindest notdürftig, zu reparieren, damit der Schaden in Ihrer Wohnung nicht noch größer wird.
Eine Frage die Vermieter sich stellen ist: Darf mein Mieter meinen Handwerker zurückweisen? Lesen Sie die Antwort in dem folgendem Beitrag bei experto.de!
Stellt die öffentliche Hand einem Immobilieneigentümer den Anschluss eines Gebäudes ans Abwassernetz in Rechnung, so sind die reinen Arbeitskosten nicht als haushaltsnahe Handwerkerleistung steuerlich absetzbar. Das entschied der Bundesfinanzhof in einem nun veröffentlichtem Urteil (v. 21.02.18, Az. VI R 18/16).
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, darf der Vermieter ihm die Zustimmung hierfür nicht verweigern. Die Frage ist nur: Muss der Mieter dieses „berechtigte Interesse“ auch beweisen? Das Landgericht Berlin sagt dazu klipp und klar: Nein, einen Beweis darf der Vermieter vom Mieter nicht verlangen, sonst macht er sich schadenersatzpflichtig (Urteil v. 11.04.2018, Az. 66 S 275/17).
Ist ein Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft fehlerhaft, können Sie mit der Anfechtungsklage gegen ihn vorgehen. Gewinnen Sie den Prozess, trägt die Gemeinschaft als Verliererin die Kosten des Rechtstreits. Hat Ihr Verwalter die Anfechtbarkeit eines Beschlusses schuldhaft verursacht, muss er der Gemeinschaft die Prozesskosten erstatten. Das hat das Landgericht Berlin in einem Fall entschieden, in dem ein Verwalter bei der Vorbereitung einer Entscheidung über Sanierungsarbeiten nur ein einziges Angebot eingeholt hatte (Urteil v. 02.02.18, Az. 85 S 98/16 WEG).
Durch das richtige Vorgehen können Sie schon zu Beginn des Mietverhältnisses die Weichen richtig stellen, damit manche typischen Probleme bei der Vermietung gar nicht erst entstehen. Lesen Sie hier 5 Tipps, um Ihr Vermietungsrisiko zu minimieren.
Kennen Sie das auch? Ihr Verwalter war schon nicht besonders freundlich, als Sie ihn zum ersten Mal um Einsicht in die Unterlagen Ihrer Jahresabrechnung gebeten haben. Als Sie ihn ein weiteres Mal darum gebeten haben, wurde er regelrecht ungehalten. Und vielleicht hat er Ihnen die Einsichtnahme auch mit dem Argument, Sie hätten die Unterlagen bereits eingesehen, verweigert. Doch das ist nicht rechtens. WEG-Verwalter sind verpflichtet, Wohnungseigentümer ihr Verlangen hin - durchaus auch mehrfach - Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erteilen. Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht nach, macht das einen später auf Ihrer Eigentümerversammlung gefassten Beschluss anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.01.17, Az. 2-13 S 48/16).
Zur Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen? Die Frage war noch nie für so viele aktuell: Die Zinsen sind niedrig, die Geldanlagen bringen vermeintlich kein Geld - und Sorge um die Zukunft sowie Inflation macht sich breit. Eine häufige Überlegung ist dabei der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, um so Werte zu schaffen und dem Vermieter zu entkommen. Für wen lohnt sich das, für wen nicht?
Haben Sie das schon mal auf Ihrer Eigentümerversammlung erlebt: Ein Eigentümer möchte noch einen Redebeitrag leisten, oder eine Frage stellen, erhält aber nicht die Gelegenheit dazu. Das kann problematisch sein, denn eine Beschränkung des Rederechts der Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung ist zwar grundsätzlich zulässig, muss aber unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsprinzips so schonend wie möglich erfolgen. (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 88/17)
Ein Haus zu bauen ist eine spannende und herausfordernde Angelegenheit, für alle Beteiligten! Worauf Sie besonders achten sollten, wenn Sie mit Angeboten und Leistungen konfrontiert werden, damit Sie als Bauherr nicht die Übersicht verlieren, sagt Ihnen dieser Artikel.
In praktisch jedem Mehrfamilienhaus werden kostenlose Anzeigeblätter verteilt. Oft finden die Bewohner diese Werbeblätter nicht in den Briefkästen, sondern gestapelt vor der Haustür. Einige Hausbewohner nehmen sich vielleicht ein Exemplar, der Rest bleibt aber liegen.
Der Koalitionsvertrag 2018 enthält etliche Verschärfungen des Mietrechts zulasten der Vermieter. Die Bundesjustizministerin Barley drückt derzeit mächtig aufs Tempo und hat schon einen Gesetzesentwurf vorgelegt. Nachfolgend sehen Sie einen Überblick über die wichtigsten Pläne zu Mietpreisbremse und Modernisierung.
Nicht wenige Wohnungseigentümer stellen nach genauer Durchsicht der Jahresabrechnung Abweichungen zu der Abrechnung des Vorjahres fest. Meist ist ein anderer Verteilerschlüssel gewählt worden oder es wurden bei der Abrechnung nach Wohnfläche andere Flächenangaben zugrunde gelegt. Das geht aber nicht – eine solche Änderung in der Jahresabrechnung ist nur mit einer vorangegangenen ausdrücklichen Beschlussfassung möglich (LG Frankfurt, Urteil v. 17.05.18, Az. 2-13 S 91/16).
Damit Vermieter und Mieter sich ihres Mietvertrags sicher sind, können sie vereinbaren, dass er nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden kann. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die individuelle Vereinbarung eines solchen Kündigungsverzichts sogar dauerhaft möglich ist (BGH, Beschluss v. 08.05.18, Az. VIII ZR 200/17).
Wer seine Eigentumswohnung vermietet, hat einmal im Jahr über die Betriebskosten mit seinem Mieter abzurechnen – wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag die Betriebskosten zu tragen hat und hierfür monatliche Vorauszahlungen entrichtet.
Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, kommt die gesetzliche Regelung zum Tragen. Danach ist der Vermieter für die Renovierung zuständig (§ 535 BGB).
Kann eine WEG per Beschluss festlegen, dass eine Tagesmutter in ihrer Wohneinheit keine Kinder betreuen darf. Das Amtsgericht Bonn hat dazu eine klare Feststellung getroffen: Nein, so weit gehen die Rechte einer Eigentümergemeinschaft nicht (Urteil v. 25.01.18, Az. 27 C 111/17).
Als Wohnungseigentümer wissen Sie, dass Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit Inhaber eines Bankkontos sein kann. Dennoch gibt es in der Praxis immer noch Verwalter, die gemeinschaftlichen Gelder auf offene Treuhandkonten, deren Inhaber sie sind, anlegen.
Das Hauptärgernis für Vermieter: Mietminderung. Doch hat der BGH klargestellt, dass Vermieter im Falle einer unberechtigten Mietminderung nicht einfach auf die Mietkaution zugreifen dürfen. Die Verrechnung ist sogar dann unzulässig, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit vorsehen sollte (Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).
Stoßen Sie auch beim Lesen des Versammlungsprotokolls Ihrer Eigentümerversammlung immer wieder auf Fehler? Das ist leider keine Seltenheit. Immer wieder kommt es vor, dass sich in ein solches Protokoll Fehler einschleichen und Beschlüsse und Besprechungsinhalte gar nicht, falsch oder nur unvollständig wieder gegeben werden. Dann können Sie als Wohnungseigentümer eine Änderung des Protokolls verlangen. Allerdings nur, wenn sich Ihre Rechtsposition durch die begehrte Änderung verbessert (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 11.10.17, Az. 2-13 S 107/17).
Normalerweise urteilen die Gerichte milde, wenn es innerhalb einer WEG Streit um Kinderlärm geht. Doch müssen sich betroffene WEG-Mitglieder in dieser Hinsicht nicht alles gefallen lassen, entschied das Amtsgericht München (Urteil v. 12.01.2018, Az. 281 C 17481/16).
Gehört zu Ihrer Wohnungseigentumsanlage ein Garten, möchten Sie auch wenn Sie kein großer Gärtner sind, dass er schön aussieht. Am einfachsten ist es für Sie, wenn Sie die Gestaltung des Gartens einem Gärtner überlassen. Schließlich kennt der sich ja am besten aus. Achten Sie dann aber unbedingt darauf, dass Sie die konkrete Bepflanzung benennen. Anderenfalls ist Ihr Beschluss anfechtbar (Amtsgericht München, Urteil v. 06.09.17, Az. 48 C 7764/17).
Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht wie geschuldet, wird eine Klage notwendig. Auch wenn die Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der Klageerhebung betraut, bleibt doch immer noch Einiges an Arbeit an dem Hausverwalter hängen. Beschließen die Eigentümer der Gemeinschaft, diese Arbeiten zusätzlich pauschal mit 200 € zu vergüten, ist das nicht zu beanstanden (AG Bonn, Urteil v. 24.01.2018, Az. 27 C 136/17).
Darf ein Vermieter dem Mieter seinen Garagenplatz kündigen, wenn er ihn selbst braucht? Das Landgericht Bamberg entschied: Das geht nicht; eine solche Teilkündigung ist ohne Kündigung des Wohnungs-Mietvertrags rechtswidrig (Urteil v. 06.03.2018, Az. 3 S 56/16).
Die Fußball-Weltmeisterschaft ist in vollem Gange. Weil viele ausländische Mieter zumindest die wichtigen Spiele auch in ihrer Landessprache sehen möchten, hat die Zahl der Parabolantennen in den letzten Wochen deutlich zugenommen. Für Sie stellt sich dann oft die Frage: "Darf mein Mieter eine Antenne außerhalb seiner Wohnung anbringen?"
Wenn die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft eine Sanierungsmaßnahme planen, sollten sie daran denken, den Beschluss darüber so genau wie möglich zu fassen. Schon wenn sie die zu beauftragende Firma nicht in ihrem Beschluss angeben, führt das nämlich zu dessen Anfechtbarkeit. Das gilt selbst dann, wenn die Firma den auf der Versammlung anwesenden Eigentümern vorgestellt wurde (AG Marl, Urteil v. 19.03.18, Az. 34 C 8/17).
Wenn Mieter und Vermieter nicht mehr vernünftig miteinander reden, kann sogar ein minimales Problem zum Zankapfel werden. Daher ist ein gutes Verhältnis zwischen den Parteien das "A und O" jeder Konfliktlösung. Beachten Sie die folgenden Regeln und Sie haben von Ihrer Seite aus alles Erforderliche für ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter getan.
Manche Irrtümer unter Mieter halten sich beharrlich. Damit Sie wissen, was von ihnen zu halten ist und Sie nicht unbedacht Rechtsnachteile erleiden, sind die populärsten Mieterirrtümer hier einmal für Sie dargestellt.
Bei fristlosen Kündigungen gilt ein wichtiges Prinzip: Vor der "Roten Karte" muss erst die "Gelbe Karte" gezeigt werden. Es muss also immer zuerst abgemahnt werden (§ 543 Abs. 3 BGB). Doch während Ihre Mieter hierum wissen und sich allenfalls erst nach einer Abmahnung korrekt verhalten, geben sie Vermietern oft nicht die Chance sich vertragsgemäß zu verhalten.
Soweit ein Mieter die Betriebskosten mindern darf, darf er auch die Betriebskosten mindern. Sogar die verbrauchsabhängigen Betriebskosten darf er dann mindern. Rechtmäßig geminderte Betriebskosten sind also vom Mieter nicht geschuldet. Weil das so ist, muss der Vermieter rechtmäßig geminderte Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).
Darf ein Vermieter einen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter den Zutritt seiner Wohnung zwecks Rauchmelde-Überprüfung verhindert? Ja, sagt dazu das Landgericht Konstanz. Besonders brisant: Der Mieter war im entschiedenen Fall psychisch krank und daher schuldlos (LG Konstanz, Urteil v. 08.12.2017, Az. A 11 S 83/17).
Hand aufs Herz: Wie gehen Sie mit Ihrer Einladung zur Eigentümerversammlung um? Schauen Sie sich jeden Tagesordnungspunkt genau an und prüfen Sie, ob er verständlich ist? Oder notieren Sie sich nur kurz den Termin und legen die Einladung ungelesen zu Ihren Papieren?
Viele Wohnungseigentümer sind genervt von ihren Nachbarn. Etwa wenn diese bis tief in die Nacht feiern und einen am Schlaf hindern. Oder die Nachbarn errichten einfach eine hohe Sichtschutzwand, wodurch einem die Sonne auf der Terrasse genommen wird.
Ein gutes Instandsetzungsmanagement ist das "A und O" im Gemeinschaftseigentum. Leider klappt das aber nicht in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Oft wird die Notwendigkeit von Instandsetzungsmaßnahmen zwar erkannt, aber die erforderliche Beschlussfassung wird aus finanziellen Erwägungen hinausgeschoben.
Wer im Besitz einer Immobilie ist, die er nicht selbst bewohnt, tut gut daran, Wohnung oder Haus zu vermieten. Denn attraktiver Wohnraum ist rar gesät und ein mehr oder weniger passives Einkommen durch die Vermietung einer Wohnimmobilie zu generieren, ist gewiss nicht die schlechteste Möglichkeit, sein Einkommen zu erhöhen. Doch gerade aus rechtlicher Perspektive ist die Vermietung einer Immobilie auch ein Risiko. Hier erfahren Sie, worauf Sie als Vermieter achten sollten.