Unzulässige bauliche Veränderung: WEG-Eigentümer muss sie trotz Verjährung beseitigen!

Gegebenenfalls können Sie als Eigentümer dagegen vorgehen, denn bei einer solchen Hütte handelt es sich um eine bauliche Veränderung, deren Beseitigung Sie auch als einzelner Eigentümer verlangen können. Doch was, wenn Sie zu lange mit der Geltendmachung Ihres Anspruchs gewartet haben und er schon verjährt ist? Dann steht Ihnen zumindest noch ein Anspruch auf Duldung der Beseitigung zu.

Doch Vorsicht: Für die Geltendmachung dieses Anspruchs sind nicht Sie als einzelner Eigentümer, sondern Ihre Gemeinschaft zuständig (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.06.18, Az. 2-13 S 98/17).

Beseitigungsanspruch des einzelnen Eigentümers war verjährt

Im Urteilsfall hatte ein Wohnungseigentümer unter anderem ein Gartenhaus nebst Anbau auf der ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche errichtet. Einen gemeinschaftlichen Beschluss gab es hierfür nicht. In einem Vorprozess verlangten die anderen Eigentümer die Beseitigung des Gartenhauses. Die Klage hatte jedoch keinen Erfolg, da der Beseitigungsansprüche bereits verjährt war. Nun klagten die anderen Eigentümer auf Duldung der Beseitigung des Gartenhauses.

Duldung der Wiederherstellung nur mit Beschluss

Das Landgericht wies die Klage ab. Die Errichtung der Gartenhütte stellte eine bauliche Veränderung dar, da sie das optische Erscheinungsbild der Anlage veränderte. Insofern durfte der Wohnungseigentümer die Hütte nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer errichten. Zwar war der Beseitigungsanspruch des einzelnen Eigentümers bereits verjährt. Diese Verjährung hat aber keine Auswirkung auf den Anspruch auf Duldung der Beseitigung. Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs führt nämlich nicht dazu, dass der Zustand legalisiert wird. Der geschaffene Zustand stellt nach wie vor eine unzulässige bauliche Veränderung dar. Dementsprechend muss der störende Eigentümer die Beseitigung der Störung hinnehmen.

Dieser Duldungsanspruch steht aber nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Gemeinschaft selbst zu. Der Duldungsanspruch zielt nämlich darauf ab, dass das Gemeinschaftseigentum auf Kosten der Gemeinschaft wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt wird. Das erfordert jedoch eine entsprechende Beschlussfassung durch die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer hätten sich daher auf einer Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit befassen und beschließen müssen, dass sie den derzeitigen Zustand auf Kosten der Gemeinschaft beseitigen möchten.

Fazit: Kommt es in Ihrer Wohnanlage zu einer unzulässigen baulichen Veränderung, müssen Sie zwischen zwei Ansprüchen unterscheiden. Die Beseitigung der baulichen Veränderung durch den störenden Eigentümer kann jeder einzelne Eigentümer verlangen. Allerdings verjährt dieser Anspruch bereits nach 3 Jahren. Ist die Verjährung eingetreten, können Sie nur noch die Beseitigung der unzulässigen baulichen Veränderung auf Ihre Kosten verlange. Dieser Anspruch steht dann aber nur Ihrer Gemeinschaft zu.

Bildnachweis: Eléonore H / stock.adobe.com

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