Die Ursache der Differenzen liegt nicht in „schlechten“ Wasserzählern, sondern ist technisch bedingt: Die Einzelwasseruhren springen bei Verbrauch oft nicht sofort an – anders als der Hauptwasserzähler. Dieser misst also immer einen höheren Verbrauch als die Summe der Einzelwasserzähler, auch wenn die Zähler neu und technisch einwandfrei sind.
Weil Sie als Vermieter für die Messdifferenzen nicht verantwortlich sind, sind die Gerichte großzügig und erlauben deren Umlage auf die Mieter (so etwa: LG Duisburg, Beschluss v. 22.02.06, Az. 13 T 9/06). Erst wenn die Differenz über 20% liegt, soll jegliche Umlage einer Unterschiedsmenge ausgeschlossen sein (LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.98, Az. 6 S 163/98).
Das bedeutet für Vermieter, dass sie Messdifferenzen im Verhältnis zu den Einzelverbräuchen auf ihre Mieter verteilen dürfen. Anders als es viele Vermieter irrig praktizieren, braucht ein Vermieter also nicht auf den Verbräuchen sitzen bleiben, die über die Einzelzähler hinausgehen (zur richtigen Berechnung weiter unten).
Tipp für Vermieter: Wenn Sie hingegen die Wasserzähler wegen der Messdifferenzen voreilig auf Mängel überprüfen lassen, bleiben Sie auf den dabei anfallenden Kosten sitzen. Denn diese sind keine Betriebskosten und dürfen deshalb nicht als solche auf die Mieter umgelegt werden.
Vorteil für Vermieter: Werden gleichzeitig Wohn- und Gewerberäume vermietet, sind aber nur für letztere Wasserzähler vorhanden, darf der auf die Wohnungen entfallende Verbrauch dadurch ermittelt werden, dass vom Gesamtverbrauch der Verbrauch für die Gewerbeeinheiten abgezogen wird (BGH, Urteil v. 25.11.09, Az. VIII ZR 69/09).
Fazit: Vermieter dürfen Messdifferenzen beim Wasserverbrauch von bis zu 20% auf ihre Mieter umlegen. Dies sollten sie unter Hinweis auf die hier angegebenen Gerichtsurteile begründen. Denn erfahrungsgemäß wird schnell protestiert, wenn der Mieter nach einem Zählerwert zahlen soll, der nicht identisch mit dem seines Einzelzählers ist.
Rechenbeispiel für Vermieter:
Ausgangssituation: Ihr Hauptzähler zeigt 1.000 m³ an, nach denen der Versorger abrechnet.
Die Einzelzähler zeigen Folgendes an: Wohnung 1 = 200 m³, Wohnung 2 = 300 m³, Wohnung 3 = 400 m³. Summe der Einzelzähler = 900 m³; Differenz also 100 m³.
So rechnen Sie richtig: Sie teilen den Gesamtwert durch die Summe der Einzelzähler, also 1.000 m³: 900 m³ = 1,111111.
Mit diesem Korrekturfaktor multiplizieren Sie die Einzelverbräuche:
200 m³ x 1,111111 = 222, 222 m³; 300 m³ x 1, 111111 = 333, 333 m³; 400 m³ x 1, 111111 = 444, 444 m³. Die Summe der per Korrekturfaktor hochgerechneten Verbräuche ergibt 999,999 m³; gerundet 1.000 m³.
Ergebnis: Der Mieter der Wohnung 1 bezahlt also nicht 200 m³, sondern 222,222 m³; der Mieter der Wohnung 2 bezahlt nicht 300 m³, sondern 333,333 m³; der Mieter der Wohnung 3 bezahlt nicht 400 m³, sondern 444,444 m³.
Bildnachweis: Florian Villesèche / stock.adobe.com