Dr. Tobias Mahlstedt

Wir leben in wirtschaftlich schwierigen Zeiten und nicht wenige sehen ihre Ersparnisse durch Geldentwertung bedroht. Sind Sie Vermieter, können Sie sich schützen, indem Sie eine Indexmiete vereinbaren. Um den Grad der Inflation erhöht sich dann Ihre Miete. Besser geht es nicht! Wie Sie eine Indexmiete sicher vereinbaren und auf Ihrer Grundlage die Miete erhöhen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Es gibt unterschiedliche Beweismittel in Mietrechtsprozessen, aber welche Beweismittel ein Richter zulässt, kann er frei bestimmen. Erstaunlich ist nun, dass dem Kölner Amtsgericht in einem Rechtsstreit um Mietminderung Inhalte aus Wikipedia als Tatsache ausreichten, um ein Urteil zu fällen.

In diesem Jahr gab es einige wichtige Urteile, die Ihnen die Vermietung erleichtern. Aber wie wenden Sie die neuen Vorschriften des Mietrechtsänderungsgesetzes konkret zu Ihrem Vorteil an? Das erfahren Sie in diesem Artikel.

Insbesondere an Verwandte bzw. Angehörige wird häufig zum „Freundschaftspreis“ vermietet. Damit Sie in einem solchen Fall dennoch Ihre Werbungskosten von Ihren Mieterträgen abziehen können, müssen Sie bestimmte Regeln beachten – und die haben sich zum 1. Januar 2012 geändert.

Haben Sie für Ihre Betriebskostenabrechnungen mit mehreren Mietern unterschiedliche Abrechnungsperioden vereinbart? Diese dürfen Sie ab sofort vereinheitlichen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Möglichkeit jetzt für zulässig erklärt und ich empfehle Ihnen: Machen Sie von diesem Urteil Gebrauch, denn so bleibt Ihnen bei der Betriebskostenabrechnung viel Arbeit erspart.

Der Winter steht vor der Tür und die Gas- und Heizölpreise ziehen weiter kräftig an. Wenn Sie bei der Heizenergie auf Wärmepumpen setzen, kann Sie dies aber ziemlich kalt lassen. Denn mit einer Wärmepumpe lassen sich die Heiz- und Warmwasserkosten deutlich senken. Lesen Sie hier, wie Sie über 40% der Heizkosten einsparen können.

Manche Irrtümer halten sich unter Mietern beharrlich. Damit Sie wissen, was von diesen zu halten ist, und nicht unbedacht Rechtsnachteile erleiden, habe ich die populärsten Mietirrtümer hier für Sie aufgelistet.

Die Zahl von Einbrüchen wächst stetig. Besonders in der dunklen Jahreszeit werden in den frühen Abendstunden viele Einbrüche verübt. Eigentümer versuchen sich mithilfe von mechanischen und elektronischen Sicherungsanlagen hiergegen zu schützen. Immer beliebter werden auch Videokameras.

In nur 6 Monaten verjähren alle Forderungen gegen Ihren (Ex-)Mieter. Folglich bleibt nur wenig Zeit um Ihre Forderungen wegen „Veränderung und Verschlechterung der Mietsache“ einzufordern. Doch Sie können als Vermieter diese Verjährungsfrist in Ihrem Mietvertrag verlängern und diese Möglichkeit ist bares Geld wert.

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Kündigungsfrist. In den meisten Fällen gilt dieser Grundsatz. Was aber viele nicht wissen: Bei Mietverträgen, die über 30 Jahre lang bestehen, dreht sich dieser Grundsatz um. Die Frist beträgt wieder nur noch 3 Monate. Und einen Kündigungsgrund brauchen Sie dann auch nicht anzugeben.

Unpünktliche Mietzahlungen sind ein Riesenärgernis. Umso erfreulicher ist, dass der BGH in einem aktuellen Urteil die Rechte der Vermieter bestätigt. Einem Mieter, der seine Miete trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt, darf durch den betroffenen Vermieter unmittelbar nach der Verspätung fristlos gekündigt werden.

Der auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmeverbrauch muss ab Ende 2013 mit Wärmezählern gemessen werden. Für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten ist eine rechnerische Ermittlung dann nicht mehr zulässig. Als Vermieter sind Sie für den fristgerechten Einbau der Wärmezähler verantwortlich und sollten sich deshalb bereits frühzeitig mit dem Thema Installation auseinandersetzen.

Hat der Mieter Ihre Betriebskostenabrechnung erhalten, muss er eine Nachforderung innerhalb von 2 Wochen zahlen – sofern in Ihrem Mietvertrag nicht eine andere Frist vereinbart wurde. Diese sogenannte Prüffrist steht nicht explizit im Gesetz, sondern wurde von den Gerichten im Rahmen ihrer Rechtsprechung entwickelt.

Auch wenn viele es nicht glauben: Es gibt sie, die völlig unangreifbare Betriebskostenabrechnung! Und das Beste: Sie ist gar nicht schwer zu erstellen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) erleichtert es zunehmend, dass Sie als Vermieter Ihren Verpflichtungen gerecht werden und dabei gleichzeitig alle Vorteile für sich nutzen.

Ein Mietverhältnis ist immer auch ein Vertrauensverhältnis. Deswegen ist es richtig und erfreulich, dass Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen dürfen, wenn er Sie angelogen hat. Sogar dann, wenn die Lüge ein Verhalten des Mieters betrifft, wofür er nicht haftet.

Dass Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ordentlich ausführen, kommt in der Praxis recht häufig vor, doch brauchen Sie dies nicht hinzunehmen. Denn auch wenn Ihr Mieter selbst renoviert, müssen die Schönheitsreparaturen „fach- und sachgerecht“ sein.

Immer wenn sich ein Jahr zum Ende neigt, werden vielerorts noch auf „den letzten Drücker“ die Betriebskostenabrechnungen erstellt. Ich rate Ihnen: Beeilen Sie sich hiermit und versenden Sie die Abrechnung am Jahresende nur per Boten, da Verzögerungen bei der Postzustellung zu Ihren Lasten gehen.

Eine gute Hausordnung dient mehreren Zwecken: Sie beugt Konflikten zwischen den verschiedenen Hausbewohnern vor, sie sichert einen pfleglichen Umgang mit dem Gebäude und seinen Einrichtungen und schließlich dient sie der Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung im Haus. Bei größeren Mietobjekten ist die Aufstellung einer Hausordnung jedenfalls zu empfehlen.

Sie haben es satt, mit den Mietern über die Wirksamkeit der vereinbarten Renovierungsklausel zu streiten und die Durchführung von Schönheitsreparaturen immer wieder anzumahnen? Dann gibt es jetzt eine gute Alternative: Renovieren Sie selbst, aber auf Kosten Ihrer Mieter.

Als Vermieter können Sie eine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen, wenn es für Ihre Gemeinde keinen allgemeinen Mietspiegel gibt. Damit Ihre Mieterhöhung auch rechtssicher begründet ist, sollten exakte Angaben zu den Vergleichswohnungen gemacht werden.

Wenn Sie in einer Eigentümergemeinschaft sind, dann kennen Sie vielleicht dieses Problem: Ein Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht. In der Regel versuchen Sie als Wohnungseigentümer dann, das rückständige Hausgeld über langwierige Gerichtsverfahren zu erhalten. Doch was, wenn der betreffende Eigentümer insolvent wird? Hier die Lösung: Sie können seine Wohnung versteigern lassen.

Ihr Mieter ist weg, der Briefkasten am überquellen und Mietzahlungen erhalten Sie auch nicht mehr? Die Fälle, in denen sich Mieter aus dem Staub machen und spurlos verschwinden, häufen sich. Aber Vorsicht: Sie dürfen die Wohnung trotzdem nicht auf eigene Faust leerräumen, den laut BGH sind Vermieter bei verbotener Räumung zum Schadenersatz verpflichtet.

Wenn die kalte Jahreszeit beginnt, tauchen bekanntlich schnell Fragen zur Heizung auf. Oft mindern die Mieter wegen Problemen mit der Heizung die Miete. Oder sie fordern die Inbetriebnahme der Heizung außerhalb der Heizperiode. Lesen Sie hier, was Sie als Vermieter beachten müssen.

In vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung „besenrein“ zurückgeben muss. Doch was das konkret bedeutet und in welchem Umfang die Reinigungsarbeiten durchzuführen sind, ist nicht immer eindeutig. Erfahren Sie hier, welche Regelungen der Gesetzgeber vorgesehen hat und was bei einer besenreinen Rückgabe der Mietwohnung zu beachten ist.

Als Wohnungseigentümer denken Sie vermutlich, dass Sie mit Ihrer Immobilie machen können, was Sie möchten? Doch Vorsicht: Bei Wohnungseigentum ist das nicht unbedingt immer der Fall. Schon mancher Eigentümer, der seine Wohnung verkaufen wollte, ist an einem in der Teilungserklärung geregelten Zustimmungserfordernis gescheitert. Lesen Sie hier, wie Sie Ihr Recht als Wohnungseigentümer sichern.

Der Mieter ist verstorben, die Wohnung plötzlich unbewohnt und Angehörige sind Ihnen nicht bekannt. Wie kommen Sie nun wieder in den Besitz der Wohnung, um sie zügig weitervermieten zu können? Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, um Ihre Wohnung schnell wieder vermieten zu können.

Der Gesetzgeber hat klargestellt, dass Mieter von Anfang an eine konkursfeste Anlage der von ihnen gezahlten Mietkaution verlangen können. Nutzen Sie deshalb die Vorteile, wenn Sie Ihrem Mieter von vornherein ein separates Konto für die Mietkaution einrichten. Lesen Sie hier, wie Sie bei der Mietkaution alles richtig machen und Ihre Interessen wahren.

Manche Vermieter scheuen sich, umfangreiche Modernisierungen in Angriff zu nehmen, weil eine Gebäudemodernisierung mit Arbeit und Kosten verbunden ist. Aber einerseits werden Sie als Vermieter schon durch entsprechende Gesetze, beispielsweise die Energiesparverordnungen, immer mehr zu Modernisierungen gezwungen, und andererseits: Unterm Strich rechnet es sich für Sie.

Haben Sie Ihre Maßnahmen zur Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt, ist Ihr Mieter verpflichtet, die entsprechenden Arbeiten zu dulden. Sie brauchen aber nicht bis zum Tag des Baubeginns zu warten, um dann festzustellen, dass der Mieter Ihren Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigert. Verschaffen Sie sich bereits im Vorfeld durch eine Duldungserklärung Klarheit über die Absichten Ihrer Mieter.

Ein Blick auf die aktuellen Mietspiegel zeigt, dass die Mieten vielerorts ordentlich gestiegen sind. Um Ihre Miete erhöhen zu können, haben Sie ein Mieterhöhungsverlangen an Ihre Mieter zu richten. Bei vielen Mietverhältnissen lohnt es sich daher für Sie, die Miete per E-Mail oder Fax zu erhöhen. Damit sparen Sie Zeit und Geld.

Wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Pauschale für die Betriebskosten anstelle einer Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart haben, können Sie diese bei steigenden Kosten erhöhen. Unter Umständen sogar rückwirkend für bereits verstrichene Zeiträume! Wie das ganz einfach in 4 Schritten geht, lesen Sie hier.

In den vergangenen Jahren hat der BGH in spektakulären Entscheidungen zahlreiche Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Eine Vielzahl älterer Mietverträge ist davon betroffen. Deshalb fordern manche Mieter nun von ihrem Vermieter, dass dieser für sie die Wohnung renoviert. Oft zu Unrecht. Lesen Sie hier, wie Sie auf eine Renovierungsforderung Ihres Mieters richtig reagieren.

Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, sollten Sie dies in Form eines Möblierungszuschlags bei der Miete berücksichtigen. Denn die Einrichtungsgegenstände nutzen sich mit der Zeit ab und werden bei Mietende weniger wert sein.

Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 01.09.2001 erworben hat, haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Mietkaution, auch wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution hierbei nicht weitergeleitet wurde.

Ein Mietmangel kann immer einmal auftreten. In den meisten Fällen wird Ihr Mieter Sie, Ihren Hausmeister oder Verwalter anrufen, den Schaden melden und Beseitigung verlangen. Mancher Mieter mindert aber auch kommentarlos die Miete. Wenn Sie jetzt besonnen und sachlich vorgehen, ist dies die beste Maßnahme, um die Situation schnell zu bereinigen und unnötige finanzielle Verluste zu vermeiden.

Möchten Sie Ihre Mietwohnung modernisieren, schreibt das Gesetz vor, dass Sie Ihrem Mieter die Maßnahmen detailliert ankündigen und gleichzeitig mitteilen müssen, in welchem Maß Sie die Miete nach der Modernisierung erhöhen werden. Auf diese umfangreiche Ankündigung können Sie verzichten, wenn Sie lediglich eine Bagatellmodernisierung planen.

In fast allen Mietverträgen steht, dass der Mieter bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf. Dies stimmt aber so nicht. Denn bei vertragsgemäßer Nutzung braucht Ihr Mieter Sie vorher nicht zu fragen. Doch wann sind Mietereinbauten vertragsgemäß?

Das Erstellen der Heizkostenabrechnung ist für viele Vermieter immer noch eine komplizierte Angelegenheit. Nach einem Urteil des BGH dürfen Sie jetzt in Ihrer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese Häuser über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden.

Eigenbedarf ist einer der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich eine wichtige Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung getroffen.

Ab dem 1. Januar 2012 gelten verschärfte Sicherheitsanforderungen für Aufzüge. Das bedeutet, jede Aufzugkabine muss mit einem technisch unabhängigen und zertifizierten System ausgerüstet sein, das die Kabine vor unkontrollierter Fahrbewegung an der Haltestelle schützt. So schreibt es die neue Euronorm EN 81-1 vor.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bestätigt, dass ein Vermieter verpflichtet ist, hinsichtlich der Höhe der von seinen Mietern zu tragenden Nebenkosten ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu berücksichtigen. Eine Pflichtverletzung des Vermieters muss der Mieter jedoch beweisen. Lesen Sie, worauf Mieter achten müssen.

Ein Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag, wenn er die von ihm angemieteten Räume mit einem Farbanstrich zurückgibt, welcher eine Neuvermietung der Räume unmöglich macht. Worauf müssen Sie achten?

Auch wenn ein Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deshalb nicht von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Auch das Stimmrecht darf ihm nicht aus diesem Grund entzogen werden. So hat es der BGH in einem Urteil entschieden, dass jeder Wohnungseigentümer kennen sollte.

Balkone und Terrassen gehören mit zur vermieteten Wohnung. Grundsätzlich gilt, dass Mieter hinsichtlich ihrer Balkone und Terrassen die gleichen Rechte und Pflichten haben, wie in der Wohnung selbst. Lesen Sie hier, was das konkret bedeutet.

Früher oder später ist jedes Mietverhältnis einmal vorbei – fragt sich nur, wann genau. Denn ob der Mieter seinen Auszugstermin auf den letzten Tag des Monats oder aber auf den darauf folgenden Monatsersten legen kann, ist unter den Gerichten streitig. Um Ärger und Mietausfälle zu verhindern, sollten Sie Vorsorge für die Neuvermietung treffen.

Als Vermieter haben Sie das Recht nach einer erfolgten Modernisierungsmaßnahme die Miete um bis zu 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen (§ 559 BGB). Jedoch bringt eine Modernisierung auch Pflichten für den Vermieter mit sich. Ein aktuelles Urteil zeigt, was Sie zu beachten haben.

Die jährliche Zählerablesung zur Ermittlung der Betriebskosten für Wasser und Heizung bereitet immer wieder Probleme. Z.B. wenn der Ablesedienst trotz seiner Ankündigung vor verschlossener Tür steht. Wenn Sie die Weichen frühzeitig richtig stellen, hat Ihr Mieter Ihnen die vergeblichen Kosten zu ersetzen.