Die Betriebskostenabrechnung ist für Vermieter mühsam. Besonders aufwendig ist die Arbeit vor allem dann, wenn Sie für unterschiedliche Abrechnungsperioden abzurechnen haben.
Haben Sie beispielsweise mit einem Mieter für die Betriebskosten eine Abrechnungsperiode vom 01.07. bis 30.06. vereinbart und mit einem anderen Mieter hierfür das Kalenderjahr, benötigen Sie für die Kostenverteilung schon Kenntnisse der höheren Mathematik.
Genau hierzu kommt es in der Praxis aber deshalb häufig, weil Mietverhältnisse nur selten zum 01.01. beginnen, als Abrechnungsperiode aber immer 1 Jahr gilt. Diese Zeitspanne schreibt das Gesetz vor. Daher gelten für verschiedene Mietverhältnisse häufig unterschiedliche Abrechnungsperioden.
Jetzt haben die Karlsruher Richter jedoch entschieden, dass die Abrechnungsperiode einmal einvernehmlich verlängert werden darf (BGH, Urteil v. 27.07.11, Az. VIII ZR 316/10).
Beispielfall
Hiervon profitierte auch der Vermieter des folgenden Urteilsfalls: Er hatte mit
seinem Mieter vereinbart, dass vom bisherigen Abrechnungszeitraum
01.06.2007 bis 31.05.2008 auf Abrechnung nach dem Kalenderjahr (01.01.
bis 31.12.) umgestellt und deshalb der Abrechnungszeitraum auf einmalig 19 Monate, das heißt vom 01.06.2007 bis 31.12.2008, verlängert
werden sollte.
Als der Mieter später eine Nachzahlung von 730 Euro leisten sollte, berief sich dieser auf das Gesetz und meinte, die verlängerte Abrechnungsperiode sei für ihn nachteilig und daher unwirksam.
Von der Verlängerung der Perioden profitiert der Mieter
Und in der Tat: Das Gesetz legt fest, dass eine Verlängerung der Abrechnungsperiode zum Nachteil des Mieters unwirksam ist (§ 556 Abs. 4 BGB).
Dennoch sei die hier geregelte Vereinbarung nach Meinung der BGH-Richter zulässig, weil sie den Mieter "unterm Strich" nicht belaste, und darauf komme es letztlich nur an. Die dem Mieter mit der Verlängerung des Abrechnungszeitraums möglicherweise entstehenden Nachteile (verzögerte Auszahlung eines Guthabens, erhöhter Prüfungsaufwand) werden durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert. Beispielsweise durch bessere Kontrollmöglichkeiten, wenn mit der zweiten Abrechnung nach dem Kalenderjahr abgerechnet wird.
Auch der Vermieter profitiert
Dieses Urteil finde ich sehr erfreulich, denn endlich erkennt der BGH an, dass die Vereinheitlichung von Abrechnungsperioden im Interesse beider Seiten liegt – wobei wir Vermieter uns nun eine Menge (Rechen-)Arbeit bei der Betriebskostenabrechnung sparen können.
Tipp: Abrechnungsperioden vereinheitlichen
Machen Sie sich dieses Urteil zunutze und vereinbaren Sie als Abrechnungsperiode stets das Kalenderjahr. Beginnt ein Mietverhältnis im Laufe des Jahres, regeln Sie im Mietvertrag, dass die erste Abrechnungsperiode abweichend bis zum nächsten 31.12. oder bis zum übernächsten 31.12. geht. Beides ist jetzt möglich.