Voraussetzung für die Erhöhung der Betriebskostenpauschale
Erhöhen dürfen Sie die Betriebskostenpauschale nur dann, wenn Sie sich dieses Recht im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten haben.
1. Ermitteln und vergleichen Sie Betriebskostenbelastung
Zunächst errechnen Sie, wie hoch die von der Pauschale umfassten Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrags beziehungsweise bei Ihrer letzten Erhöhung der Pauschale waren. Stellen Sie anhand der damaligen Rechnungen alle Kosten für das Gebäude zusammen, die nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegbar sind. Ermitteln Sie in gleicher Weise die aktuelle Betriebskostenhöhe. Liegt diese über den damaligen Kosten, dürfen Sie die Mehrbelastung durch eine Erhöhung der Pauschale an Ihre Mieter weitergeben. Verteilen Sie dazu den Unterschiedsbetrag nach einem plausiblen Umlageschlüssel, beispielsweise der Wohnfläche, auf die einzelnen Mieter.
2. Erklären Sie die Erhöhung in Textform
Teilen Sie Ihrem Mieter am besten schriftlich, sonst per Fax oder E-Mail mit, dass Sie die Betriebskostenpauschale wegen gestiegener Kosten erhöhen. Nennen Sie den Erhöhungsbetrag in Euro und Cent. Begründen und erläutern Sie die Kostensteigerung so, dass Ihr Mieter die Richtigkeit der Erhöhung nachprüfen kann. Am besten übersenden Sie ihm Ihre Gegenüberstellung der ursprünglichen und der aktuellen Betriebskosten und weisen darauf hin, welche Kosten im Einzelnen gestiegen sind.
3. Erhöhung der Pauschale gilt für die Zukunft
Ihre Erhöhung der Betriebskostenpauschale wird ohne Zustimmung Ihres Mieters wirksam. Sie ist von Ihrem Mieter ab dem 2. Monat nach Zugang Ihrer Erhöhungserklärung zu zahlen. Beispiel: Der Mieter erhält die Erhöhungserklärung am 20.06., dann gilt die höhere Pauschale ab dem 01.08.
4. Erhöhung der Betriebskostenpauschale mitunter auch rückwirkend
Werden Sie selbst für die Vergangenheit mit erhöhten Betriebskosten belastet, können Sie diese Steigerung ausnahmsweise sogar rückwirkend an Ihre Mieter weitergeben. Voraussetzung: Sie erhöhen Ihrem Mieter die Betriebskostenpauschale innerhalb von 3 Monaten, nachdem Sie selbst von der Kostensteigerung erfahren haben. Die Rückwirkung gilt ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie selbst mit der Kostensteigerung belastet wurden, maximal ab dem Beginn des letzten Jahres.
Beispiel: Das Finanzamt belastet Sie rückwirkend zum 01.01.07 mit einer Grundsteuererhöhung. Den Bescheid erhalten Sie am 20.06.11. Daraufhin dürfen Sie die Betriebskostenpauschale Ihres Mieters rückwirkend ab dem 01.01.10 erhöhen. Ihre Erhöhungsmitteilung muss ihm spätestens am 20.09.11 zugehen.