Die Mietkautionen Ihrer Mieter müssen Sie von Ihrem Privatvermögen getrennt halten. Der Grund: Die Kaution ist Ihnen nur als Sicherheit zur Verfügung gestellt. Bestehen keine offenen Forderungen gegen Ihren Mieter, müssen Sie ihm das Geld nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Deshalb ist es wichtig, bereits durch die Anlageform des Geldes deutlich zu machen, dass im Fall einer Vermieterinsolvenz diese Gelder für die Gläubiger des Vermieters tabu sind.
Bestehen Sie nicht mehr auf Barkaution
Der BGH hat den Mietern das Recht gegeben, darauf zu bestehen, dass die Kautionsgelder von Anfang an dem Zugriff durch potenzielle Gläubiger des Vermieters entzogen sind. Sie können also nicht mehr darauf bestehen, dass Ihr Mieter Ihnen die Kaution oder die 1. Rate hiervon bar übergibt oder zusammen mit der Miete auf Ihr persönliches Mietkonto einzahlt.
In beiden Fällen ist es nämlich rechtlich möglich, dass Gläubiger von Ihnen auf die Kautionsgelder zugreifen, noch bevor Sie die Beträge auf das für die Anlage der Kaution vorgesehene separate Konto eingezahlt haben. Sicher ist es deshalb, Ihrem Mieter von vornherein ein separates Konto anzugeben, auf das nur die Kaution fließt. Lesen Sie nun, wie Sie Schritt für Schritt die Mietkaution am besten anlegen.
1. Richten Sie zuvor ein Treuhandkonto ein
Eröffnen Sie bereits vor Beginn des Mietverhältnisses ein insolvenzfestes Kautionskonto, auch "offenes Treuhandkonto" genannt. Teilen Sie dazu Ihrer Bank bei der Kontoeröffnung mit, dass Sie auf diesem Konto die Kaution Ihres Mieters anlegen werden und lassen Sie diesen Verwendungszweck auch vermerken. Ob Sie ein einheitliches Konto für alle Mieter oder separate Konten für jeden Einzelnen anlegen, bleibt Ihnen überlassen.
2. Vereinbaren Sie die Zahlung der Mietkaution vor Schlüsselübergabe
Haben Sie das Kautionskonto vor Abschluss des Mietvertrags eröffnet, können (und sollten) Sie Ihrem Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung die Kontonummer mitteilen. Machen Sie deutlich, dass es sich bei dem Kautionskonto und dem Konto, auf das die monatlichen Mietzahlungen fließen sollen, um 2 unterschiedliche Konten handelt. Um Ihre eigene Position abzusichern, nehmen Sie in den Mietvertrag die Regelung auf, dass die Schlüsselübergabe erst erfolgt, wenn der Mieter die 1. Kautionsrate gezahlt hat.
3. Prüfen Sie die Kautionszahlung vor Schlüsselübergabe
Die beste vertragliche Vereinbarung nützt nichts, wenn Sie die Einhaltung nicht kontrollieren. Vergewissern Sie sich daher am Tag der Schlüsselübergabe bei Ihrer Bank, ob die Kautionszahlung tatsächlich eingegangen ist. Falls das nicht der Fall ist, berufen Sie sich Ihrem Mieter gegenüber auf die getroffene Vereinbarung und verweigern Sie die Schlüsselübergabe. Alternativ können Sie Ihrem Mieter anbieten, die Kaution sofort in bar an Sie zu übergeben, um so die Schlüssel doch noch zum geplanten Termin zu erhalten.
Barkaution bleibt freiwillig möglich
Es ist Ihnen nicht untersagt, auch weiterhin von Ihren Mietern eine Barkaution anzunehmen. Sie dürfen lediglich nicht mehr auf Barzahlung bestehen, wenn Ihr Mieter diese ablehnt und stattdessen auf ein insolvenzfestes Konto überweisen oder einzahlen will. Wichtig: Dieses Recht hat Ihr Mieter selbst dann, wenn Sie im Vertrag die Barzahlung vereinbart hatten.