Dr. Tobias Mahlstedt

In einem jetzt veröffentlichten Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Fehler in der Betriebskostenabrechnung sogar noch nach Fristablauf korrigiert werden können. Und zwar wegen solcher Fehler in der Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter offensichtlich bekannt sind. Dann nämlich ist es treuwidrig, wenn sich der Mieter auf den Fehler beruft. Deshalb muss er auch einen nach Korrektur erhöhten Nachzahlungsbetrag leisten.

Der Betriebskostenabrechnung wird jedes Jahr aufs Neue misstraut. Weil die Kosten jedes Jahr steigen, prüfen Mieter Ihre Betriebskostenrechnungen ganz genau und beanstanden die Abrechnung. Wir zeigen Ihnen jedoch anhand der Praxis: Viele Beanstandungen der Betriebskostenabrechnung erweisen sich als unbegründet.

Im Koalitionsvertrag wurde vereinbart, das Mietrecht zu ändern, doch die schwarz-gelb Koalition lässt sich viel Zeit mit der geplanten Reform der Mietgesetze. Jetzt wurde vermeldet, dass in der ersten Jahreshälfte ein erster Gesetzesentwurf vorgelegt werden soll.

Ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt seine vertraglichen Pflichten. Und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Wegen dieser Pflichtverletzung kann einem Mieter grundsätzlich gekündigt werden (BGH Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 74/10).

Die Gartenpflege ist ein heikles Thema, bei dem Vermieter und Mieter häufig gegensätzliche Vorstellungen haben. Deshalb empfiehlt es sich, hierzu sehr konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag zu treffen. Hier erfahren Sie mehr über mögliche Mietvertragsklauseln zur Gartenpflege.

Ein für Vermieter sehr erfreuliches Urteil hat der BGH gefällt. Sein Tenor lautet: Sind im Zusammenhang mit einer Modernisierung Renovierungsarbeiten erforderlich, können diese Kosten bei der Berechnung des Modernisierungszuschlags einbezogen werden (BGH, Urteil v. 30.03.11, Az. VIII ZR 173/10).

In einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an eine Abriss- oder Verwertungskündigung vermieterfreundlich vereinfacht (BGH, Urteil v. 09.02.11,
Az. VIII ZR 155/10). Lesen Sie hier alles Wissenswerte zur vereinfachten Verwertungskündigung.

Betriebskosten sind im Vermietungsalltag das beherrschende Thema, und insbesondere bei den Fristen stellt sich die Frage: Welche Rechte hat der Mieter? Hier sind die Antworten in Form kompakter Grundsätze.

Die Fälle von Mietbetrug und Mietnomaden nehmen immer mehr zu. Trotzdem sind Strafanzeigen wegen Mietbetrugs in den wenigsten Fällen erfolgreich. Ob sich eine Anzeige wegen Einmietbetrugs lohnt und was auf Sie zukommt, lesen Sie hier.

Zum Thema Flächenabweichungen oder Mietminderung bei falscher Wohnfläche gibt es eine Vielzahl an Urteilen. Jetzt hat der BGH sich um falsche Angaben zur Wohnfläche in möblierten Wohnungen geäußert. Danach gilt ab sofort: Ist die Fläche der möblierten Wohnung erheblich kleiner als im Vertrag angegeben, hat Ihr Mieter ein Recht auf Mietminderung und -rückzahlung.

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung, müssen Sie ihrem Mieter gegebenenfalls eine Ersatzwohnung anbieten. Lesen Sie hier, wie Ihr Angebot für eine Ersatzwohnung nach einem jetzt veröffentlichten Urteil des Karlsruher Bundesgerichts aussehen muss (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Fachhandwerkerklauseln sind nun auch in Gewerbemietverträgen unwirksam, weil der Mieter in unangemessener Weise benachteiligt wird. Für die Wohnraummiete hat der BGH schon vor einiger Zeit entschieden, dass solche Renovierungsklauseln unwirksam sind, nach denen ein Mieter nicht selbst renovieren darf sondern Schönheitsreparaturen nur von Fachunternehmen ausgeführt werden dürfen (BGH, Urteil v. 09.06.10, Az. VIII ZR 294/09).

In jedem Inserat zur Vermietung einer Wohnung steht eine Angabe zur Wohnungsgröße. Ist diese Angabe zur Wohnungsgröße falsch, so kann der Mieter später die Miete mindern. Auch dann, wenn im Mietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße gemacht wird.

Beim Thema Mieterhöhung hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut ein wichtiges Urteil gesprochen und entschieden, dass Vermieter eine Mieterhöhung auch mit einem Sachverständigengutachten begründen können, das sich nicht auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.

In einem aktuellen Urteil hat der BGH entschieden, wer die Anwaltskosten bei einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung zu tragen hat. Auch wenn ein Vermieter seinem Mieter unwirksam wegen Eigenbedarfs kündigt, braucht er ihm nicht die Kosten seines Anwalts zu ersetzen.

Die bisherige Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln bei Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof in einem jetzt veröffentlichten Urteil konkretisiert. Seit 2011 sind mietvertragliche Renovierungsklauseln, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben machen, nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gelten und dem Mieter bei der Farbwahl noch einen gewissen Spielraum lassen.

Vermieter dürfen bei der Berechnung der Betriebskosten mehrere gleichartige Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Und zwar auch dann, wenn eigentlich nur für einige Kostenarten ein Bedürfnis nach gemeinsamer Abrechnung besteht.

Zahlt Ihr Mieter für die Betriebskosten Vorauszahlungen, ist die Betriebskostenabrechnung für Sie Pflicht. Kommen Sie dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter Sie hierauf verklagen und das Urteil gegen Sie vollstrecken.

Wieder ein vermieterfreundliches Urteil des BGH zum Thema Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung. Selbst wenn eine Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben und die Differenz mehr als 10% ausmacht, darf ein Mieter nicht automatisch die Miete mindern.

Farbwahlklauseln in Mietverträgen sind ein in immer wiederkehrendes Streitthema. Auch der Bundesgerichtshof beschäftigt sich regelmäßig mit den Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Farbwahl. Lesen Sie hier alles zu den neuesten Urteilen und dem Stand der Dinge zu Beginn 2011.

Wenn ein Mieter wegen eines Konstruktionsfehlers der Mieträume geschädigt wird, kann der Vermieter hierfür auch ohne Verschulden zur Zahlung von Schadensersatz herangezogen werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt eine solche Haftung jedoch nur für den Fall zu, dass der Konstruktionsfehler bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und die Haftung des Vermieters nicht ausgeschlossen wurde.

Viele Vermieter wissen gar nicht, dass sie häufig für die Steuerlast der von ihnen beauftragten Handwerker gerade stehen müssen. An Neujahr 2011 fällt diese Pflicht öfters an. Das liegt daran, dass viele Freistellungsaufträge der Bauunternehmer an Silvester auslaufen und sich die Firmen nicht immer rechtzeitig um einen neuen Freibrief beim Finanzamt bemühen.

Das jährliche Hochwasser hat in der Vergangenheit viele Mietwohnungen ruiniert, weitere Schäden sind aktuell zu befürchten. Wer kommt für den Schaden auf? Gebäudeschäden durch eingedrungenes Hochwasser müssen vom Eigentümer beseitigt werden. Auch für das Abpumpen des Wassers aus Kellern und Wohnungen und das Trockenlegen der Räume ist der vermietende Eigentümer verantwortlich.

Mietmängel, die dem Vermieter nicht gemeldet wurden, berechtigen diesen zur fristlosen Kündigung des Mieters. Das ist das Fazit eines für alle Vermieter sehr wichtigen BGH-Urteils.

Mit einer erleichterten Kündigung kann ein Vermieter einem Mieter ohne Begründung ordentlich kündigen. Die Voraussetzung für die erleichterte Kündigung ist gegeben, wenn die Mietwohnung Teil des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude ist und in diesem Gebäude insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind.

Ein Vermieter, der für eine Mieterhöhung auf den Mietspiegel verweist, muss seinem Mieter nicht mitteilen, wo er sich den Mietspiegel beschaffen kann. Durch dieses aktuelle Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) Vermietern die Begründung von Mieterhöhungen abermals erleichtert.

In kaum einem Rechtsverhältnis wird so viel gestritten, wie in Mietrechtsverhältnissen. Aber geht es eigentlich wirklich immer nur darum Recht im Mietstreit zu haben? Ich habe da meine Zweifel.

Wenn die Kosten für Modernisierungen in der Mietwohnung umgelegt werden, entsteht oft Streit über den Sinn der Maßnahme. Tatsächlich ist es so, dass durch Modernisierungen Primärenergie eingespart und die Umwelt geschützt werden sollen und nicht zwangsläufig das Portemonnaie des Mieters entlastet werden muss, wie ein wichtiges Urteil des Landgerichts Berlin zum Modernisierungszuschlag zeigt.

Eine angemessene Instandhaltungsrücklage ist Bestanteil jeder ordnungsgemäßen Hausverwaltung. Jeder Wohnungseigentümer und Vermieter sollte diese Rücklage anlegen, um die Instandsetzung und Instandhaltung der Immobilie zu gewährleisten. Lesen Sie hier, wie der Staat Sie dabei fördert und Sie viel Geld sparen können.

Seit dem 01.01.2011 beträgt der Basiszinssatz 0,12 Prozent. Der Basiszinssatz ist die Grundlage dafür, die Verzugszinsen zu berechnen und auch für die Mietschulden. Wie Sie als Vermieter die Verzugszinsen berechnen, lesen Sie hier.

Betriebskosten sind in der Praxis das beherrschende Thema, und insbesondere bei den Fristen stellt sich die Frage: Welche Rechte hat der Mieter? Hier sind die Antworten in Form kompakter Grundsätze.

Dass die Betriebskostennachzahlung für eine Mietwohnung in einer gemischt genutzten Immobilie auch dann wirksam ist, wenn der Vermieter die Kosten für die gewerblich genutzten Räume nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im August 2010.

Die Bundesregierung hat das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) verabschiedet und auf den parlamentarischen Weg gebracht. Hier lesen Sie, welche gesetzlichen Änderungen im Mietrecht geplant sind.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) sind die Pflichten des Vermieters nach einer Eigenbedarfskündigung noch genauer geregelt worden. Als Vermieter müssen Sie demnach dem Mieter eine während der Kündigungsfrist freiwerdende, vergleichbare Ersatzwohnung im selben Haus anbieten.

Letzten Mittwoch hat BGH ein wichtiges und für Vermieter erfreuliches Urteil zur Betriebskostenabrechnung gesprochen, der Tenor lautet: Zahlt ein Vermieter einem Mieter ein vermeintliches Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung aus, so liegt hierin kein Schuldanerkenntnis des Vermieters.

Der Gesetzgeber schützt den Mieter in fast 40 Paragrafen: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Und auch die Gerichte meinen meist, der Mieter müsse durch die Rechtsprechung vor sich selbst und überhaupt über alle Maßen geschützt werden.

Als Hausbesitzer erhalten Sie ab sofort über ein Förderprogramm wieder Zuschüsse für energieeffiziente und umweltfreundliche Heiztechnik. Der Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages hat im August 2010 beschlossen, die derzeit geltende Haushaltssperre für das Marktanreizprogramm für erneuerbare Energien im Wärmemarkt (MAP) aufzuheben.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter einen Handwerker beauftragen und der Vermieter dann später die Rechnung hierfür bekommt. Der Mieter sagt dann, dass die Arbeiten erforderlich waren und die Rechnung deshalb gerechtfertigt ist.

Immer häufiger kommt es zu Diskussionen um nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung. Ein Streitthema: Unzählige Dübellöcher, vor allem in den Kacheln in Bad, WC und Küche. Lesen Sie hier, inwieweit Mieter berechtigt sind Dübellöcher in der Mietwohnung zu setzen und wann diese beseitigt werden müssen.

Erstmalig hat sich der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil mit einer Terrorversicherung und der Kostenumlage auf den Gewerbemieter beschäftigt. Die Terrorversicherung ist eine Folge der Anschläge auf das World Trade Center. Danach werden von den Gebäudeversicherungen die Schäden durch Terroranschläge nicht mehr ohne eine zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert.

Wenn Sie bei Ihrem Wohnungseigentum den Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten ändern wollen, reicht es nicht aus, nur eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan auf Grundlage des neuen Verteilungsschlüssels zu beschließen. Ein Kostenverteilungsschlüssel kann zudem nach dem Wohnungseigentumsgesetz ohnehin nicht rückwirkend abgeändert werden, wie der Bundesgerichtshof Anfang Juli 2010 entschieden hat.

Gewerberaummiete: Als Vermieter von Gewerberaum können Sie hinsichtlich der Höhe der Kaution auch mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete verlangen. Dass in einem gewerblichen Mietvertrag eine Kaution über sechs Monatsmieten vereinbart werden kann, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf im Mai 2009.

Besonders in der Urlaubszeit im Sommer, während der großen Schulferien, sind viele Mietwohnungen für lange Zeit unbewohnt. Mieter, die verreisen und ihre Mietwohnung über Wochen verlassen, trifft aber eine gesteigerte Sorgfaltspflicht.

Die Anzahl der Schlüssel, die Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses erhalten, reicht oftmals nicht aus. In diesem Fall können Mieter von Ihnen als Vermieter durchaus weitere Schlüssel verlangen.

Streitthema Schimmel: Selbst im Sommer kracht es deswegen in vielen Mietverhältnissen. Dies liegt auch daran, dass nicht wenige Mieter Schimmelflecken in der Wohnung zum Anlass nehmen, mit einer vorzeitigen Kündigung aus dem Mietverhältnis auszusteigen.

Mieterhöhung: Mietspiegel sind ein transparentes Mittel, um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Für kleinere Ortschaften, die keinen eigenen Mietspiegel veröffentlichen, gibt es jetzt die Möglichkeit auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde zurückzugreifen.