Mieter verweigert Zahlung der Betriebskostennachzahlung
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Mietwohnung befand sich in einem Gebäude, das überwiegend gewerblich genutzt wird. Der Vermieter hatte dem Mieter die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 vorgelegt. Hieraus ergaben sich insgesamt Nachzahlungen von 1.800 €. Die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen hat der Vermieter jedoch nicht vorweg abgezogen. Der Mieter war der Ansicht, dass die Abrechnungen deshalb formell unwirksam sind und verweigerte die Zahlung. Der Vermieter verklagte den Mieter deshalb auf Nachzahlung.
Grundsatzurteil des BGH zur Zusammenstellung der Betriebskosten
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters. Die Abrechnungen waren nicht formell unwirksam. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie eine Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in eine Abrechnung nur diese Angaben aufzunehmen:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Betriebskostenabrechnung ist wirksam, auch wenn Vorwegabzug fehlt
Ein Vorwegabzug bei gewerblich genutzten Räumen ist selbst dann nicht erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird. Ein unterlassener Vorwegabzug hat nur Bedeutung für die materielle Richtigkeit einer Abrechnung. Erforderlich ist dann nur eine entsprechende Korrektur um den nicht erfolgten Vorwegabzug. Ein Vorwegabzug ist erforderlich, wenn eine gewerbliche Nutzung in der Abrechnung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Mieter von Wohnräumen führt. Der Vorwegabzug darf jedoch nicht vorab vorgenommen werden. Denn dann ist die erforderliche Angabe der Gesamtkosten nicht erfolgt (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10).