Der Fall einer Verwertungskündigung vor dem BGH
Ein Vermieter beabsichtigte, eine Wohnsiedlung der 30er-Jahre abzureißen und an ihrer Stelle öffentlich geförderte Mietwohnungen nach aktuellem Standard zu errichten. Das Vorhaben war bereits in großen Teilen umgesetzt. Um auch den letzten Wohnblock abreißen zu können, kündigte der Vermieter den Mietvertrag mit der letzten verbliebenen Mieterin. Die Mieterin hielt die Verwertungskündigung für unwirksam, unter anderem weil der Vermieter sich im Kündigungsschreiben auf eine veraltete Wirtschaftlichkeitsberechnung gestützt hatte. Die Karlsruher Richter bestätigten die Kündigung dennoch.
Als Vermieter können Sie ein Wohnungsmietverhältnis kündigen, wenn Sie durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Ihres Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Dabei handelt es sich um die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Wie Sie die Wirtschaftlichkeit belegen
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme erfolgt durch Vergleich der Kosten und Erträge bei verschiedenen Sanierungsalternativen einerseits und bei Abriss und Neubau andererseits.
Bei der Begründung Ihrer Verwertungskündigung können Sie sich nach dem jetzigen Urteil kurz fassen. Sie müssen Ihrem Mieter nur mitteilen, aus welchen Gründen Sie die vorhandene Bausubstanz nicht weiter erhalten wollen und welche baulichen Maßnahmen Sie stattdessen planen. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung brauchen Sie Ihrem Kündigungsschreiben nicht mehr beizufügen. Erst wenn es zu einem Gerichtsprozess kommt, spielen diese Berechnungen möglicherweise eine Rolle – beispielsweise wenn Sie den erheblichen Nachteil begründen, den Sie ohne den geplanten Abriss erleiden würden.
Dem Urteil zufolge stellt es also eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, wenn Wohnungen in schlechtem baulichen Zustand, die heutigen Wohnvorstellungen nicht mehr entsprechen, abgerissen und stattdessen moderne, bedarfsgerechte Wohnungen neu gebaut werden sollen.
Erheblicher Nachteil auch ohne Nachweis der Wirtschaftlichkeit
Einerseits sahen die Richter einen erheblichen Nachteil für den Vermieter in dem Umstand, dass dieser bei einem Verzicht auf Abriss und Neubau sein städtebauliches Konzept nur unvollständig hätte verwirklichen können. Wichtig war andererseits, dass die vorhandenen Wohnungen heutigen Wohnanforderungen nicht mehr entsprachen, beispielsweise durch kleine gefangene Räume, niedrige Decken und schlechte Lichtverhältnisse. Durch eine Sanierung dieser Bausubstanz war dies nicht grundlegend zu ändern. Ein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand war also nur mit einem Abriss zu erreichen. In einem solchen Fall können Sie den erheblichen Nachteil ausnahmsweise ganz ohne Wirtschaftlichkeitsberechnung begründen.