Mietminderung: Flächenabweichung nach der 10%-Rechtsprechung
In dem Urteilsfall hatte eine Mieterin festgestellt, dass ihre Potsdamer Wohnung nur knapp 43 statt der im Vertrag angegebenen fast 55 Quadratmeter maß. Sie klagte auf Erstattung zu viel gezahlter Miete und Betriebskosten. In den letzten Jahren hat der BGH für Flächenabweichungen die sogenannte 10%-Rechtsprechung entwickelt.
Danach gilt, dass Flächenabweichungen erheblich sind, wenn sie mehr als 10% der Wohnfläche ausmachen. In diesen Fällen ist grundsätzlich von einem Mietmangel auszugehen und für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete und für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen.
Mietminderung: Flächenabweichung um 20% kein automatischer Mietmangel
Allerdings gilt die 10%-Regel nicht automatisch und für alle Fälle von Flächenabweichungen, wie der BGH mit diesem aktuellen Urteil entschieden hat. Vielmehr gilt: Wenn die Wohnfläche einer Wohnung im Vertrag ausdrücklich als nicht verbindlich beschrieben wird, darf die Miete nicht gemindert werden. Das gilt in einem solchen besonderen Fall auch dann, wenn die Wohnung um über 20 Prozent kleiner ist, als im Vertrag angegeben (Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09).
Mietminderung: Verbindliche Flächenangabe im Mietvertag
Entscheidend ist somit, ob die angegebene Wohnfläche verbindlich ist. Anders als in den Fällen, für welche die 10% Rechtsprechung gilt, hatten sich die Parteien im Urteilsfall in ihrem Mietvertrag ausdrücklich darauf verständigt, dass nicht die Größe, sondern die Zahl der Räume ausschlaggebend sei, befand das Gericht.
Im Mietvertrag stand nämlich, dass die Wohnung "wegen möglicher Messfehler" nach der Anzahl der vermieteten Räume beschrieben und vermietet werde. Die Betriebskosten hingegen hatte der Vermieter nach der Quadratmeterzahl umgelegt. Ein Messfehler kann eine nur geringfügige Abweichung der Wohnfläche sein, dürfe aber nicht fast einem Drittel der Wohnungsgröße entsprechen, hatte die Anwältin der Mieterin argumentiert. Die BGH-Richter folgten dem nicht und verwiesen auf die Sondervereinbarung der Parteien im Mietvertrag.