Dr. Tobias Mahlstedt

Die Praxis zeigt, dass Mieter häufig zu Unrecht mindern. Entweder besteht gar kein Grund zur Minderung oder aber die Minderung ist zu hoch angesetzt. In einem erfreulichen Urteil hat der BGH nun entschieden, dass einem Mieter bei ungerechtfertigter Mietminderung fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden darf. Sogar dann, wenn er sich über die Ursache des Mangels im Irrtum befindet.

Nach einer Kündigung, zumal einer fristlosen, ziehen die wenigsten Mieter freiwillig aus. Mit Ihrer Räumungsklage sollten Sie Ihren zukünftigen Ex-Mieter zugleich auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagen (BGH, Urteil v. 04.05.11, Az. VIII ZR 146/10). Lesen Sie hier, wie Sie mit einer Klage auf Nutzungsentschädigung bares Geld sparen können.

Im Vermietungsalltag kommt es immer wieder vor, dass der Mieter Ihrer Mieterhöhung nicht zustimmt und möglicherweise sogar Bedenken erhebt. Am nächsten Monatsersten geht dann aber doch die Miete in der neu von Ihnen geforderten Höhe auf Ihrem Konto ein. Wie verhalten Sie sich nun richtig?

In der Praxis gibt es kaum Mietverträge, deren angegebenes Flächenmaß mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmt. Seit einiger Zeit messen Mieter verstärkt nach, um Forderungen wegen falscher Wohnfläche zu erheben. Welche Forderungen berechtigt sind und wie Sie diese wirksam verhindern, lesen Sie hier.

Mieter dürfen Schadensersatz verlangen, wenn sie durch einen Mangel der gemieteten Räume einen Schaden erleiden. Bestand der Mangel bereits bei Vertragsabschluss, besteht der Anspruch sogar dann, wenn den Vermieter an der Existenz des Mangels oder des Schadens gar kein Verschulden trifft. Was viele Vermieter nicht wissen: Diese strenge Haftung können und sollten Sie im Mietvertrag ausschließen.

Um häufigen Mieterwechseln vorzubeugen, können Sie mit Ihrem Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Demzufolge ist das Recht auf ordentliche Kündigung dann für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Soll es für länger als ein Jahr ausgeschlossen sein, bedarf der Verzicht zu seiner Wirksamkeit der Schriftform.

Haushaltsnahe Dienstleistungen können seit 2006 steuerlich abgesetzt werden und Ihre Mieter dürfen von Ihnen eine Bescheinigung darüber verlangen – für die Sie jedoch keine Gebühren nehmen dürfen. Deshalb sollten Sie sich Mehrarbeit ersparen.

Damit Ihr Mieter Betriebskosten zahlt, müssen Sie mit ihm eine eindeutige Regelung im Mietvertrag treffen. Ist das nicht der Fall, hat der Vermieter die Betriebskosten zu zahlen – wie der BGH in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden hat.

Ihre Wohngebäudeversicherung können Sie grundsätzlich zum Ende eines Jahres mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen. Diese Möglichkeit wird auch von vielen Eigentümergemeinschaften genutzt, um in einen günstigeren Tarif umsteigen zu können. Doch Vorsicht, der Wechsel der Wohngebäudeversicherung kann Sie teuer zu stehen kommen.

Die Fußball-Europameisterschaft sorgt für flatternde Fahnen an Autos, schwarz-rot-goldene geschminkte Gesichter und großen Zulauf beim Public Viewing. Auch in vielen Privathaushalten versammelt man sich, um seinem Team gemeinsam zuzujubeln. Dazu kommt noch ein Kasten Bier, auf dem Balkon oder im Garten wird der Grill angeworfen und schnell entwickelt sich das Ganze zu einer ausgelassenen Party.

Neulich konnte ich einen Vermieter gerade noch rechtzeitig vor einem folgenschweren Fehler bewahren. Einer seiner Mieter hatte das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2011 gekündigt. Ausgezogen war der Mieter aber schon am 10. Dezember 2011, wobei der Vermieter viele Schäden in der Wohnung festgestellt hatte. Was muss der Vermieter nach Rückgabe der Wohnung zum Thema Verjährungsfrist beachten?

Wenn alle Eigentümer die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung geprüft haben, fasst die Gemeinschaft einen mehrheitlichen Beschluss, mit dem sie die Abrechnung genehmigt. In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass einzelne Eigentümer bestimmte Punkte der Abrechnung noch geklärt wissen möchten. Und das ist auch ihr gutes Recht! Können Sie dann die Genehmigung der Jahresabrechnung „unter Vorbehalt“ durchführen?

Das Mietverhältnis ist beendet, die Wohnung geräumt und der Mieter müsste Ihnen eigentlich nur noch die Schlüssel zurückgeben. Die Praxis zeigt, dass genau dies häufig nicht geschieht. Lesen Sie hier, welche Rechte Sie als Vermieter haben, wenn Ihnen der Mieter bei Mietende nicht alle Schlüssel zurückgibt.

Mit Elektrogeräten sind die Mieter heutzutage meist gut ausgestattet. So manche Stromversorgung in Altbauten ist damit überfordert: Die Sicherung fliegt raus und der Mieter beschwert sich, dass die Stromversorgung heutigen Anforderungen ja wohl nicht entspräche. Doch was sind die
Standards, die Sie als Vermieter Ihrem Mieter gegenüber zu gewährleisten haben?

Planen Sie in naher Zukunft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, möchten Sie sich verständlicherweise beim Abschluss neuer Mietverträge vergewissern, dass der neue Mieter sich nicht später querstellt. Einfach so lässt sich die Modernisierung mit einer Duldungsklausel im Mietvertrag aber nicht absichern. Lesen Sie, worauf Sie achten müssen.

Häufig werden Einrichtungen mitvermietet, obwohl der Vermieter dies gar nicht wünscht, ja mitunter nicht einmal davon weiß. Seien Sie wachsam: Nehmen Sie im Mietvertrag keine anders lautende Vereinbarung auf, vermieten Sie stillschweigend alle Bestandteile mit und der Mieter hat dann auch alle Gewährleistungsrechte.

Ihr Mieter will ausziehen? Wie können Sie erreichen, dass er die Wohnung renoviert? Eine Frage die immer wieder im Vermieteralltag gestellt wird. Wie Sie sicherstellen, dass ihr Mieter bei Mietende eine Endrenovierung durchführt, lesen Sie hier.

Hat ein Mieter in Kenntnis eines Mietmangels die Miete ohne Vorbehalt in voller Höhe gezahlt, darf er später wegen dieses Mangels nicht rückwirkend die Miete mindern. Lesen Sie hier, was dieses Urteil des Amtsgerichts Frankfurt für Sie als Vermieter bedeutet.

Wegen der steigenden Heizkosten wurden im Herbst vielerorts neue Fenster eingebaut. Häufig handelt es sich hierbei um eine Modernisierung, für die Ihr Mieter einen Modernisierungszuschlag zahlen muss. So weit, so gut. Doch bei kalten Temperaturen zeigen sich Probleme, denn ein besserer Wärmeschutz bedingt ein höheres Schimmelrisiko. Was gilt dann für Mieter?

Gute Nachrichten vom Bundesfinanzhof: Wer einen Zivilprozess geführt hat – zum Beispiel mit seinem Mieter – kann diese Kosten jetzt als „außergewöhnliche Belastungen“ im Sinne von § 33 Einkommensteuergesetz (EStG) in der Steuererklärung geltend machen (BFH, Az. IV R 42/10).

Der BGH hat ein Urteil gefällt, das Sie als vermietenden Wohnungseigentümer hart trifft. Er hat Ihrem Mieter die Minderung wegen Ruhestörungen enorm erleichtert, indem er hierfür nicht mehr die Vorlage eines Lärmprotokolls verlangt. Um die Miete mindern zu dürfen, braucht ein Mieter Ihnen den Mietmangel nur zu benennen. Zu weiteren Angaben ist er nicht verpflichtet. Was bedeutet das für Sie?

Wenn Ihr Mieter trotz unwirksamer Klausel renoviert, sind Sie als Vermieter im besten Juristendeutsch „ungerechtfertigt bereichert“. Deshalb darf der Mieter Ersatz seiner Kosten verlangen – aber nur 6 Monate lang.

In den warmen Monaten des Jahres halten sich viele Mieter mit Vorliebe auf den Balkonen und Terrassen ihrer Mietwohnungen auf. Auch das Grillen ist bei schönem Wetter sehr beliebt – aber der Rauch und der Geruch sind nicht jedermanns Sache. Des einen Freud ist des anderen Leid. Was Ihre Mieter dürfen und was nicht lesen sie in diesem Artikel.

Hat der Mieter Ihre Betriebskostenabrechnung erhalten, muss er eine sich hieraus ergebende Nachforderung innerhalb von 2 Wochen ausgleichen – sofern in Ihrem Mietvertrag nicht eine andere Frist vereinbart wurde. Diese sogenannte Prüffrist steht nicht im Gesetz, sondern sie wurde durch die Rechtsprechung entwickelt.

Der Fernseh- und Rundfunkempfang über Satellit wurde am 30.04.2012 in Deutschland auf Digitalempfang umgestellt. Dies bringt für Vermieter und Mietverwalter neue Pflichten mit sich. Lesen Sie hier, was zu tun ist, damit Ihre Mieter nicht vor einem schwarzen Bildschirm sitzen – und die Miete mindern.

Die Beantragung eines Mahnbescheids hat für Sie 2 wichtige Vorteile gegenüber einer Klage: Die Gerichtskosten beantragen nur 1/6 gegenüber einer Klage und schneller ans Ziel kommen Sie auch. Einen vollstreckbaren Titel (den Vollstreckungsbescheid) haben Sie oft schon nach 2 Monaten, bis zu einem Urteil vergeht regelmäßig weitaus mehr Zeit.

Immer mehr Mietern muss wegen Zahlungsrückstands gekündigt werden, wobei auch die Zahl der Räumungsklagen ständig ansteigt. Denn die wenigsten Mieter ziehen nach ihrer Kündigung freiwillig aus. Wenn bei dem betreffenden Mieter „nichts mehr zu holen ist“, sollten Sie Ihre Räumungsklage selbst erheben. Das spart Geld – und ist gar nicht so schwer.

Das Baugeld wird langsam teurer. Dies werden auch Eigentümer zu spüren bekommen, die erst in Monaten oder Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen. Ist dies bei Ihnen der Fall, empfehle ich Ihnen: Sichern Sie sich Ihren Anschlusskredit schon jetzt und profitieren Sie von den gegenwärtig noch günstigen Zinsen.

Seit einigen Jahren nimmt die Zahl derer, die keine Privathaftpflichtversicherung haben, ständig zu. Und weil dies auch immer mehr Mieter betrifft, können die Folgen für Sie als Vermieter sehr unangenehm sein: Schlimmstenfalls bleiben Sie auf einem teuren Schaden sitzen, obwohl ihn Ihr Mieter verursacht hat.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine fehlerträchtige Angelegenheit. Damit Sie keine Mieteinnahmen verschenken, habe ich hier die 4 häufigsten Fehler für Sie zusammengestellt.

Moderne Kommunikationsmittel werden immer wichtiger. Eine Vermietung ohne Internet- oder WLAN-Anschluss in der Wohnung ist in der Regel gar nicht mehr möglich. Doch Vorsicht, diese Anschlüsse eröffnen Ihrem Mieter auch die Möglichkeit zum Missbrauch: Gerne werden urheberrechtlich geschützte Lieder oder Filme heruntergeladen oder zum Tausch angeboten.

In den Medien wird häufig über unwirksame Klauseln in Mietverträgen berichtet – auch viel Falsches. Allerdings ist richtig, dass die Gerichte immer wieder bestimmte Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklären. Besonders bitter ist dann, dass die betreffende Klausel per sofort ungültig ist, obwohl sie bei Abschluss des Mietvertrages noch wirksam war.

Die Vereinbarung einer Mietkaution ist heutzutage für jeden Vermieter ein Muss, um die mit einer Vermietung leider immer verbundenen finanziellen Risiken so weit wie möglich abzusichern. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre gesetzlichen Möglichkeiten zur Mietkaution bestmöglich nutzen.

Sehr häufig habe ich schon erlebt, dass Mieter ihre Mietverträge vorzeitig kündigen durften, obwohl genau dies von beiden Seiten ausgeschlossen sein sollte. Etwa dadurch, dass ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) geschlossen oder ein beiderseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart wurde. Wie verhindern Sie die vorzeitige Kündigung?

Das wohl Schlimmste, was ein Vermieter erleben kann: Ein Mietnomade, der seine Miete nicht zahlt und trotz Kündigung nicht auszieht. Dennoch: Viele Mietnomaden machen sich nicht strafbar und Sie als Vermieter sollten wissen, wann sich der Gang zur Polizei für Sie lohnt.

Investitionen in Immobilien sind wegen gegenwärtig beschleunigter Geldentwertung attraktiv, zumal die Zinsen immer noch recht günstig sind. Die „Flucht in das Betongold“ sollte aber gut überlegt und noch besser durchgerechnet werden. Die folgenden Fehler dürfen Ihnen auf keinen Fall unterlaufen.

Wer recht hat, gewinnt nicht automatisch immer einen Gerichtsprozess. Ganz entscheidend ist oft, wie und ob es den Parteien gelingt, das Gericht mit Beweisen zu überzeugen. Geht es um eine Mietminderung, sieht die Sache mit der Beweislast so aus: Für seine Mietminderung muss der Mieter nur den Mangel benennen, nicht aber die für ihn daraus folgende Beeinträchtigung.

Mietminderung wegen Schimmels ist gerade zur kalten Jahreszeit immer wieder ein akutes Thema. Die Gerichte haben klargestellt, dass ein Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten an sein Wohn- und Nutzverhalten anzupassen hat. Hat er Feuchtigkeitsschäden verschuldet, ist eine Haftung des Vermieters ausgeschlossen.

Hat auch schon einer Ihrer Mieter den Wunsch geäußert, eine Parabolantenne aufzustellen? Dies wird häufig gewünscht, wobei viele Mieter davon ausgehen, alle Vermieter müssten den Empfang bestimmter TV-Programme ermöglichen. Wie Sie Streit um den Fernsehempfang vermeiden, lesen Sie hier.

Lange war auf dieses Urteil gewartet worden, nun hat der BGH in einem Grundsatzurteil entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem sogenannten Abflussprinzip auf Mieter umgelegt werden dürfen. Erforderlich ist vielmehr, dass Sie diese Kosten zeitanteilig erfassen, ehe Sie sie Ihren Mietern berechnen.

Wenn Sie einen von der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für rechtswidrig halten, und diesen nicht akzeptieren wollen, müssen Sie tätig werden. Erheben Sie dann innerhalb der einmonatigen Frist ab Beschlussfassung Anfechtungsklage. Bleiben Sie untätig, wird der Beschluss, auch wenn er tatsächlich rechtswidrig ist, bestandskräftig und damit wirksam.

Bei Abschluss des Mietvertrags haben Sie den Mieter wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Damit die notwendigen Arbeiten bei Rückgabe der Wohnung tatsächlich erledigt sind und Sie problemlos weitervermieten können, leiten Sie bereits einige Wochen vor dem Ende des Mietverhältnisses die entscheidenden Schritte ein.

Im Vermieteralltag entsteht oft Ärger um die Mietkaution. Dies auch aus Unkenntnis, denn der Gesetzgeber selbst regelt einige grundlegende Fragen nicht. Umso wichtiger ist es für Sie als Vermieter, dass Sie die folgenden, klärenden Urteile kennen.

In den meisten Mietverträgen ist eine Renovierungspflicht während oder am Ende des Mietverhältnisses vorgesehen. Enthält ihr Mietvertrag einen weichen Fristenplan und besteht Renovierungsbedarf, können Sie verlangen, dass Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Sollten dabei Schäden durch z. B. einen zu kräftigen Farbanstrich entstehen, können Sie sogar Schadensersatz fordern.

Haben Sie mit dem Mieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Mieter nicht verlangen, dass Sie ihm die Höhe der von der Pauschale erfassten Betriebskosten mitteilen. Der Mieter hat auch kein Recht zur Einsicht in die Belege. Lesen Sie hier, welche Angaben bei der Betriebskostenpauschale zu beachten sind.

Was müssen Sie, was dürfen Sie, und was jeweils nicht? Wissen Sie als Vermieter und als Verwalter hierüber Bescheid, sind Sie im Vorteil. Denn Sie können sich viel Ärger, Streit sowie unnötige (Gerichts- und Anwalts-)Kosten sparen. Lesen Sie hier alle Fakten zu Ihren Rechten und Pflichten rund um die Betriebskostenabrechnung.

Nach einem Urteil des BGH dürfen Sie als Vermieter ab sofort zusammen mit einer Räumungsklage auch die fällig werdende Nutzungsentschädigung einklagen. Damit erleichtert der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn ihr Mieter über Monate hinweg keine Miete gezahlt hat.

Der Bundesgerichtshof hat erneut eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt: Verpflichtet die im Vertrag vorgegebene Regelung den Mieter dazu, die Zimmerdecken oder Wände zu „weißen“, ist sie unwirksam. Der Mieter braucht bei einer solchen Formulierung überhaupt nicht zu renovieren. Ist die Ausführungsklausel zu den Schönheitsreparaturen damit unwirksam?

Gegen die Verwahrlosung Ihrer Mietwohnung können Sie sich wehren. Gleich zwei Urteile stärken Ihre Rechte als Vermieter: Demnach berechtigt die Ablagerung von Müll und Gerümpel einen Vermieter zur fristlosen Kündigung des verantwortlichen Mieters, wenn eine Geruchsbelästigung feststellbar ist oder die Bausubstanz gefährdet ist.