„My home is my castle“, denkt sich so mancher Erwerber einer Eigentumswohnung und freut sich auf Freiheit, Glück und Unabhängigkeit in den eigenen 4 Wänden. Doch in einer Eigentumswohnung ist das mit der Unabhängigkeit so eine Sache. Lesen Sie hier, welche Einschränkungen es gibt.
Der BGH hat zum Thema Schönheitsreparaturen endlich wieder einmal eine erfreuliche Entscheidung getroffen: Die Angabe „regelmäßiger“ Fristen im Mietvertrag macht eine Schönheitsreparaturklausel nicht unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss bei Renovierungsbedarf die Schönheitsreparaturen durchführen (BGH, Beschluss v. 20.03.12, Az. VIII ZR 192/11).
Ein sehr wichtiges und für Vermieter sehr erfreuliches Urteil: In einem vom BGH entschiedenen Fall war das Mietverhältnis gekündigt und der Vermieter klagte auf Räumung und Rückgabe der Mieträume. Hat Ihr Mieter untervermietet und nimmt er hierdurch noch Mehreinnahmen ein, so muss er diese an Sie auszahlen – so entschieden die Karlsruher Richter vermieterfreundlich.
Um Ihre Forderungen zu sichern, haben Sie als Vermieter am Eigentum Ihres Mieters ein Pfandrecht. Doch Vorsicht – dieses Pfandrecht könnte Ihnen mehr schaden als nutzen. Denn es kann passieren, dass Sie Ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung verlieren. Lesen Sie hier, wie Sie alles beim Vermieterpfandrecht richtig machen.
Investitionen in Immobilien sind wegen gegenwärtig beschleunigter Geldentwertung attraktiv, zumal die Zinsen immer noch recht günstig sind. Die „Flucht in das Betongold“ sollte aber gut überlegt und noch besser durchgerechnet worden sein. Hier zeige ich Ihnen die 10 häufigsten Fehler, damit Sie vor Finanzierungsfallen geschützt sind.
Verletzt der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten, reagieren manche Vermieter und Verwalter schnell mit einer Kündigung. Das ist verständlich, aber bei Verstößen des Mieters gegen Duldungspflichten oft voreilig. Lesen Sie hier, wie Sie bei Verstößen des Mieters gegen die Duldungspflicht richtig vorgehen.
Bei Neuvermietungen ist die Miete frei verhandelbar und kann auch weit über der Spanne im örtlichen Mietspiegel liegen. Viele Vermieter und Mietverwalter scheuen eine mögliche gute Miete aus der Sorge heraus, sie wäre rechtswidrig. Diese Sorge ist unbegründet.
Endlich hat der Bundestag nun der geplanten Änderung des Mietrechts zugestimmt – man mochte kaum noch dran glauben. Über die Änderung des Mietrechts muss nun noch der Bundesrat abstimmen, voraussichtlich wird dies am 1. Februar geschehen. Gegebenenfalls können die gesetzlichen Neuregelungen dann frühestens zum 1. April 2013 in Kraft treten.
Immer öfter werden Vermieter selber tätig, wenn es um kleinere Arbeiten am vermieteten Objekt geht. Das kann das Rausstellen der Mülltonne, ebenso sein, wie Gartenarbeit oder die Treppenhausreinigung. Doch lassen sich diese Eigenleistungen auf den Mieter umlegen?
Das Jahr 2012 ging mit Riesenschritten seinem Ende entgegen. Haben Sie als Vermieter die beiden wichtigsten Punkte erledigt, nämlich alle Forderungen vor Verjährung gesichert und die Betriebskosten abgerechnet?
Aufgrund der am 11.11.2011 in Kraft getretenen Trinkwasserverordnung müssen Sie bei einem zentralen Wasserspeicher ab einer Größe von 400 Litern Ihr Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen – und zwar bis zum 31.10.2012. Anderenfalls droht Ihnen ein hohes Bußgeld. Nach einer geplanten Gesetzesänderung soll diese Frist jetzt aber verlängert werden.
In vielen Eigentümergemeinschaften ist das so: Nicht alle nutzen den Aufzug, aber alle müssen dafür zahlen. Kein Wunder, dass es hier häufig zum Streit unter den Wohnungseigentümern kommt. Doch das muss nicht sein. Denn das WEG gibt Ihnen die Möglichkeit einer gerechten Kostenverteilung an die Hand.
In der Praxis kommt es leider immer wieder vor, dass Vermieter es versäumen, über die Vorauszahlungen des Mieters abzurechnen. Die Richter des BGH haben nun in einem erfreulichen Urteil das Recht des Mieters, die geleisteten Vorauszahlungen vom Vermieter
zurückzufordern, erheblich eingeschränkt (BGH, Urteil v. 26.09.12, Az. VIII ZR 315/11).
Wegen einer Vertragsverletzung dürfen Sie Ihrem Mieter grundsätzlich nur dann fristlos kündigen, wenn Sie ihn zuvor erfolglos abgemahnt haben (§ 543 Abs. 3 BGB). Wie Ihre Abmahnung aussehen muss, lesen Sie hier.
Mietspiegel sind die einfachste und kostengünstigste Form der Begründung, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Entscheidend für deren erfolgreiche Durchsetzung ist dabei die richtige Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel. Lesen Sie, was Sie zu beachten haben und welche Irrtümer immer wieder im Vermieteralltag auftreten.
Bisher war unklar, ob eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, wenn der Zahlungsrückstand des Mieters noch nicht die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht hat. Diese Streitfrage hat der BGH nun zugunsten der Vermieter entschieden (BGH, Urteil v. 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).
Die Richter am Bundesgerichtshof (BGH) sind immer auf Seiten der Mieter? – Stimmt nicht, gerade bei dem Thema Kündigung urteilt der BGH meist in unserem Sinne als Vermieter. Die folgenden Urteile sollten Sie deshalb kennen.
Wer „Betongold“ sein Eigen nennt, kann in diesen Zeiten der Staatsschuldenkrise und Euro-Turbulenzen beruhigt sein. Denn die vereinbarte Miete ist fest und einklagbar – und oft kann noch eine Mieterhöhung stattfinden. Vielfach wird sie aber nicht erhöht. Gewiss, es kann durchaus Sinn machen, nicht immer die Maximalmiete auszureizen, da ein dauerhaftes und angenehmes Mietverhältnis auch seinen Wert hat.
In der Regel obliegt die Einberufung der Eigentümerversammlung Ihrem Verwalter. Es gibt aber auch Fälle, in denen das durch den Verwaltungsbeirat geschieht. Das ist in der Praxis dann gerne der Fall, wenn es um die Abberufung des aktuellen Verwalters geht. Hier kann sich der Verwaltungsbeirat einschalten und die Versammlung einberufen.
Als Vermieter und Mietverwalter haben Sie 5 Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen: Anpassung der Miete auf gestiegenes Ortsniveau, Mieterhöhung wegen erfolgter Modernisierung, auf Grundlage einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete sowie die einvernehmliche Mieterhöhung. Aufpassen sollten Sie bei den Fristen.
Ist Ihr Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in unzulässigem Umfang zu leisten, ist die gesamte Klausel unwirksam. Umso wichtiger ist es für Sie zu wissen, welche Arbeiten Sie von Ihrem Mieter zulässigerweise verlangen dürfen.
Hat Ihr Mieter sich vertragswidrig verhalten, machen Sie ihm zügig durch eine Abmahnung deutlich, dass Sie diesen Vertragsverstoß nicht hinnehmen werden. Warten Sie auch mit Ihrer Kündigung nicht zu lange. Ohne Fristsetzung riskieren Sie, dass die Richter Ihre Kündigung als verspätet und damit unwirksam zurückweisen.
Bei Wassermessungen gibt es immer wieder Differenzen zwischen Haupt- und Einzelzählern. So kann es vorkommen, dass der Hauptzähler der Stadtwerke einen anderen Verbrauch anzeigt als die Summe der Wohnungswasserzähler ergibt. Aber welche Messdifferenzen muss ein Mieter hinnehmen?
Millionen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, das Nachsehen haben die Vermieter. Was viele jedoch nicht wissen ist, dass eine unwirksame Kostenquotenklausel nicht die Wirksamkeit einer Verpflichtungsklausel berührt. Zu kompliziert? – Lesen Sie der Reihe nach…
Seit einigen Jahren nimmt die Zahl derer, die keine Privathaftpflichtversicherung haben, ständig zu. Und weil dies auch immer mehr Mieter betrifft, können die Folgen für Vermieter sehr unangenehm sein: Schlimmstenfalls bleiben sie auf einem Schaden sitzen, den ihr Mieter verursacht hat. Sie sollten also für einen ausreichenden Versicherungsschutz Ihrer Mieter sorgen.
Stellen Sie sich folgende Situation vor: Sie kündigen Ihrem Mieter zum 31.08. und schließen mit dem Nachmieter einen Mietvertrag, der zum 01.09. beginnt. Ihr aktueller Mieter räumt die Wohnung jedoch nicht. Gleichzeitig verlangt Ihr neuer Mieter in die Wohnung einzuziehen, und droht Ihnen mit Schadensersatz. Und zwar tut er dies zu Recht – denn es bestehen 2 gültige Mietverträge. Wie Sie sich vor einer teuren Doppelvermietungsfalle schützen, lesen Sie hier.
Wegen Eigenbedarfs für sich oder einen Familienangehörigen dürfen Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen (§ 573 BGB). Ist der Eigenbedarf für Sie schon bei Abschluss des Mietvertrags abzusehen, können Sie ihn aber auch befristen, also einen Zeitmietvertrag abschließen (§ 575 BGB). In diesem Fall stellt sich die Frage, welche der beiden Möglichkeiten für Sie besser ist.
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gestärkt. Seither gilt: Übersteigt der Rückstand eine Monatsmiete, und beträgt dieser Rückstand länger als einen Monat, kann einem Mieter ordentlich wegen Pflichtverletzung gekündigt werden gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, Urteil v. 10.10.12, Az. VIII ZR 107/12).
Als Vermieter haben Sie fünf Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen: Anpassung der Miete an gestiegenes Ortsniveau, Mieterhöhung wegen erfolgter Modernisierung auf Grundlage einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete sowie die einvernehmliche Mieterhöhung. Für alle Varianten gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Nur wenn Sie diese einhalten, wird Ihre Miete zur optimalen Rendite Ihrer Immobilie.
Über keinen Mangel wird in der Vermietungspraxis so häufig gestritten, wie über Feuchtigkeitsschäden. Deshalb ist es für Sie als Vermieter und Verwalter so wichtig zu wissen: Die Kosten der Beseitigung von Schimmel in den Mieträumen braucht Ihr Mieter nur dann zu zahlen, wenn Sie ihm zuvor eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt haben, die ergebnislos verstrichen ist.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind erforderlich, um den Wert Ihrer Wohnanlage zu erhalten. Die Heizung muss gewartet werden, der kaputte Aufzug muss repariert oder die marode Treppe wieder Instand gesetzt werden. Planen Sie und Ihre Gemeinschaft Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, ist hierfür ein Beschluss erforderlich. Doch hier fangen die Schwierigkeiten bereits an. Ist die Instandsetzung vielleicht doch als Modernisierung anzusehen? Lesen Sie hier, wie Sie Baumaßnahmen richtig einordnen.
Eine „Mieterauskunft“ von Interessenten zu verlangen, ist heutzutage üblich. Wie diese Leserfrage zeigt, gibt es allerdings immer noch Unklarheit darüber, welche Auskünfte ein Vermieter zulässigerweise von Wohnungssuchenden erwarten kann. Ob Sie Ihrem Mieter kündigen können, weil er Sie bei der Angabe seines Einkommens belogen hat, wird hier beantwortet.
Das Jahresende rückt immer näher und damit ein wichtiger Stichtag für alle Vermieter, wenn es um die Verjährung von Ansprüchen, beispielsweise bei Betriebskosten, geht. Der letzte Tag im Dezember ist bei vielen Abrechnungen der Betriebskosten der entscheidende Stichtag. Manche Ihrer mietrechtlichen Ansprüche verjähren aber auch bereits nach 6 Monaten. Lesen Sie weiter und behalten Sie alle Termine im Blick.
Hat Ihr Mieter sich vertragswidrig verhalten, machen Sie ihm zügig mit einer Abmahnung deutlich, dass Sie diesen Vertragsverstoß nicht hinnehmen werden. Warten Sie auch mit Ihrer Kündigung nicht zu lange. Sonst riskieren Sie, dass die Richter Ihre Kündigung als verspätet und damit unwirksam zurückweisen.
Möchten Sie eine Mieterhöhung durchsetzen, sodass Ihr Mieter eine höhere Miete oder Betriebskostenvorauszahlung leisten muss? Dann haben Sie ihn hierzu in Textform darüber aufzufordern. Die Textform verlangt keine Unterschrift, aber einen eindeutigen Abschluss der Erklärung. Ist dieser nicht vorhanden, ist Ihre Erklärung unwirksam. Lesen Sie hier, wie Sie solche Formfehler vermeiden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Mieterhöhung auch mit einem Sachverständigengutachten begründet werden kann, das sich nicht auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht. Erfahren Sie hier, wie Sie eine Mieterhöhung mit einem Typengutachten begründen.
Das Mietverhältnis ist beendet, aber die nächste Betriebskostenabrechnung steht erst in einigen Monaten an. Darf der Vermieter deshalb einen Teil der Kaution zurückhalten? Ein Urteil des Amtsgerichts Gießen sagt, unter welchen Voraussetzungen Sie die Kaution einbehalten dürfen.
Besonders in älteren und größeren Wohnungseigentümergemeinschaften sind sie noch vorhanden: Abfallschächte, auch Müllschlucker genannt, durch die die Bewohner des Hauses ihren Müll mit lautem Gepolter in die im Keller befindlichen Müllcontainer purzeln lassen.
Im Vermietungsalltag entsteht oft Ärger um die Mietkaution. Dies auch aus Unkenntnis, denn das Gesetz selbst regelt einige grundlegende Fragen nicht. Deshalb ist es wichtig, dass Sie die folgenden Urteile zur Mietkaution kennen, in denen zu Gunsten der Vermieter entschieden worden ist.
Sie möchten Ihrem Mieter kündigen, sind sich aber unsicher, wann genau das Mietverhältnis daraufhin endet? Das geht vielen Vermietern so – weshalb ich die gesetzlichen Kündigungsfristen hier für Sie zusammengestellt habe.
Kosten für die Verwaltung einer Mietwohnung sind keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Das regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dies ist für Vermieter ungünstig – jedoch gibt es ein kaum bekanntes „Hintertürchen“. Wird es genutzt, muss der Mieter die Verwaltungskosten am Ende doch zahlen.
Es passiert Vermietern oder Verwaltern immer wieder, dass sie in ihrem Kündigungsschreiben an den Mieter eine Formulierung wählen, die zur Unwirksamkeit der Kündigung führt. Das ist ärgerlich und kostet meist unnötig Zeit und Geld. Mit den folgenden Hinweisen vermeiden Sie jedoch einfach die fünf häufigsten Kündigungsfallen.
Sie haben als Vermieter Ihrem Mieter wirksam gekündigt, er zieht aber nicht aus. Wie schnell Sie ihn nun beim Amtsgericht auf Räumung verklagen können, hängt davon ab, ob Sie fristlos oder ordentlich gekündigt haben. Lesen Sie hier, was Sie bei einer Räumungsklage unbedingt beachten sollten.
Im Vermietungsalltag kommt es immer wieder vor, dass anstehende Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter behindert werden. Oft tun sie dies aus Angst vor einer Mieterhöhung oder um die mit den Arbeiten typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten wie Lärm und Schmutz zu vermeiden. Durch solche Blockaden verlieren Vermieter oft viel Zeit und Geld. Handeln Sie als Vermieter deshalb richtig und rechtzeitig, damit die Mieter die Modernisierung dulden.
In zahlreichen Mietverträgen steht eine Vereinbarung, die wie folgt lautet: „Der Mieter trägt die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV.“ Wenn darin eine monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten/ Nebenkosten vereinbart ist, kann der Mieter die Vereinbarung für unwirksam erklären. Unter Umständen kann er sich sogar weigern, Nachforderungen auszugleichen.
Zahlt der Mieter unpünktlich, kann das die Kündigung zur Folge haben. Allerdings kommt es entscheidend darauf an, an welchem Tag genau der Zahlungsverzug beginnt. Kündigt der Vermieter zu früh, ist die Kündigung unwirksam – selbst wenn später weitere Mietzahlungen ausbleiben.
Die Fenster von Eigentumswohnungen und die Kosten für Reparaturarbeiten an diesen führen häufig zu Irritationen oder gar Streitigkeiten unter den Eigentümern. Wer zahlt die Kosten für Reparaturen oder den Anstrich der Fensterrahmen? Darf ein Eigentümer „seine“ Fenster einfach austauschen oder geht das nur mit einem Beschluss der Gemeinschaft?
Mietern wie Vermietern ist das meistens unbekannt: Nach einem Umbau durch den Mieter kann der Vermieter eine höhere Mietkaution verlangen – und zwar als zusätzliche Sicherheit für die Rückbaukosten. Wo das geregelt ist, worauf Mieter und Vermieter achten sollten, lesen Sie hier.
Häufig wird Mietern gestattet, ihre Fahrräder im Innenhof abzustellen. Ist der Vermieter hiermit irgendwann nicht mehr einverstanden, stellt sich die Frage, ob die Erlaubnis widerrufen werden darf. Diese Frage kann einem wichtigen Urteil des Landgerichts Berlin zufolge mit einem Ja beantwortet werden – Sie benötigen nicht mal einen Grund für den Widerruf (LG Berlin, Urteil v. 26.05.11, Az. 67 S 70/11).
Eigentumswohnungen werden gekauft und verkauft, das zählt heute zu den gängigen, alltäglichen Geschäften. Doch Vorsicht, ein solcher Kauf ist oftmals mit Fallstricken versehen, mit denen Sie als Käufer nicht rechnen – denn werdende Wohnungseigentümer haften allein für die Rückstände des Voreigentümers, wenn sie nicht Vorsorge treffen.