Dr. Tobias Mahlstedt

Es gibt viele Gründe, Ihre Wohnung im Laufe der Mietzeit zu besichtigen. In der Praxis gibt es um die Besichtigungsrechte häufig Streit, und nicht selten verweigern Mieter ihrem Vermieter den Zutritt zur Wohnung – das kann sie allerdings teuer zu stehen kommen.

Immer häufiger wird der Verbrauch von Wärme, Warm- und Kaltwasser in einer Mietwohnung über Verbrauchserfassungsgeräte erfasst. Das ist modern, aber ist es auch im Sinne des Mietrechts eine Modernisierung? Der BGH sagt: Ja – und deshalb muss der Mieter den Einbau nicht nur dulden sondern ihn auch bezahlen (BGH, Urteil v. 29.09.11, Az. VIII ZR 326/10).

Wenn Ihr Mieter nicht zahlt, haben Sie 3 Möglichkeiten, ihm das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Diese 3 Möglichkeiten sind in § 543 Absatz 2 BGB genannt. Wir haben sie für Sie übersichtlich zusammengestellt und erläutern sie anhand von Beispielen. So können Sie schnell prüfen, ob der Zahlungsrückstand Ihres Mieters für eine fristlose Kündigung bereits ausreicht.

Ein teurer Fehler unterläuft Vermietern und Verwaltern leider immer wieder: Die Kündigung wird nicht an alle Mieter gerichtet, die im Mietvertrag stehen. Genau das ist aber notwendig, sonst ist die Kündigung unwirksam – selbst dann, wenn einer Ihrer Mieter schon ausgezogen ist.

Falls Ihr Mieter – wie in aller Regel – einer einvernehmlichen Mieterhöhung nicht zustimmt, dürfen Sie von ihm die ortsübliche Vergleichsmiete fordern gemäß § 558 BGB. Zwar muss er dieser Mieterhöhung der Form halber zustimmen, doch haben Sie auf seine Zustimmung einen Rechtsanspruch, wenn Sie von Anfang an alles richtig gemacht haben.

Da die wenigsten Mieter nach einer Kündigung freiwillig ausziehen, müssen sie auf Räumung der Mietwohnung verklagt werden. Zum Schutz vor Mietnomaden hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsänderung neue Rechte verabschiedet. Lesen Sie hier wie Sie sich jetzt einfacher vor Mietnomaden schützen können.

Seit der BGH vor wenigen Wochen entschieden hat, dass Hunde- und Katzenhaltung nicht generell per Mietvertrag verboten werden können, herrscht verbreitet Unsicherheit, welche Tierhaltung einem Mieter zu gestatten ist. Dabei haben die Karlsruher Richter jedoch ausdrücklich klargestellt, dass begründete Verbote rechtlich nicht zu beanstanden sind.

Die Praxis zeigt, dass Amts- und Landgerichte immer wieder versucht sind, die Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung hochzuschrauben. Erfreulicherweise macht dies das höchste deutsche Mietgericht nicht mit. Lesen Sie hier, für welche Personen eine Eigenbedarfskündigung problemlos gelingt.

Die Vereinbarung für eine Staffelmiete hat für Vermieter und Mieter den Vorteil der Planungssicherheit. Beide Seiten wissen, wann die Miete in welcher Höhe steigt. Dies ist nicht abhängig vom Index der allgemeinen Preissteigerung und auch nicht von der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Diese Situation kennen Sie sicher auch: Ein Mieter zieht aus einer von Ihnen vermieteten Wohnung aus, hat aber während des bestandenen Mietverhältnisses feste Einbauten vorgenommen. Wie Sie in einem solchen Fall vorgehen können, welche Rechte Sie als Vermieter haben und was Sie beachten müssen, erfahren Sie hier.

Endlich: Die Mieten steigen vielerorts wieder – die aktuellen Mietspiegel beweisen es. Damit Sie Ihre Miete erhöhen können, müssen Sie ein Mieterhöhungsverlangen an Ihren Mieter richten. Dies ist nun ganz einfach per E-Mail oder Fax möglich – so sparen Sie sich Zeit, Geld und Papier. Welche weiteren Vorteile Sie daraus ziehen können, erfahren Sie hier.

Trittschalllärm ist ein häufiges Ärgernis für Mieter – und wegen damit begründeter Mietminderung auch für Vermieter. In einem für Vermieter erfreulichen Urteil hat der Bundesgerichtshof nun zum Thema Trittschalldämmung entschieden. Welche Vorteile sich für Sie ergeben, lesen Sie hier.

Die Voraussetzungen, unter denen Sie einem Mieter wegen Verzugs mit der laufenden Mietzahlung fristlos kündigen können, sind in § 543 Abs. 2 BGB eindeutig geregelt. Allerdings war bisher unklar, ob und wie Sie das Mietverhältnis beenden können, wenn Ihr Mieter die Kautionsraten nicht vereinbarungsgemäß bezahlt. Diese Unsicherheit wird durch den neuen § 569 Abs. 2a BGB erfreulicherweise beseitigt.

Kennen Sie das auch: Sie kündigen einem Mieter fristlos und dieser zieht dann vorzeitig aus – ärgerlicherweise ohne Vorankündigung. Das führt für Sie als Vermieter automatisch zu hohen Mieteinbußen, wenn man nicht schnell einen Nachmieter findet. Oder müssen die ausgezogenen Mieter den Mietausfall ersetzen? Wie Sie in einem solchen Fall am besten vorgehen, erfahren Sie hier.

Sie betreiben in Ihrer Mietimmobilie keine eigene Zentralheizung, sondern beziehen die benötigte Wärme von einem gewerblichen Wärmelieferanten? Und die Anlage zur Versorgung mit Wärme ist mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden? Dann müssen Sie jetzt Wärmezähler installieren, denn ab Januar 2014 sind diese bei Wärmelieferung gesetzlich vorgeschrieben.

Haben Sie eine Wohnung vermietet, darf Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis kein Gewerbe in den Mieträumen ausüben. Wird er dennoch aus den gemieteten Wohnräumen heraus gewerblich aktiv, können Sie kündigen. Dies hat der BGH kürzlich in einer wichtigen Entscheidung zum Thema Musikunterricht bekräftigt (Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12).

Ein wichtiges Motiv für die Vermietung einer Wohnung an Angehörige liegt oft in der Erreichung einer Steuerersparnis. Lesen Sie hier, worauf Sie bei einer solchen Vermietung achten müssen, damit tatsächlich Ihre kompletten Werbungskosten vom Fiskus steuermindernd anerkannt werden.

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag vereinbarten um mehr als 10% ab, ist Ihr Mieter berechtigt, die Miete entsprechend zu mindern. So hat der BGH schon 2004 grundsätzlich entschieden (Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 133/03).

Wärmelieferung – auch „Wärmecontracting“ genannt ist für Vermieter und Mieter sowie auch für den Klimaschutz eine gute Sache. Ob und unter welchen Bedingungen ein Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf gewerbliche Wärmelieferung umstellen kann, war bisher gesetzlich nicht geregelt und unter den Gerichten höchst umstritten. Das neue Gesetz schafft nun endlich Rechtssicherheit.

Der BGH hat in einem aktuellen Beschluss die Frage offengelassen, wie Betriebskosten angesetzt werden, wenn sie gemäß einem Mietvertrag nach Personenzahl umzulegen sind, aber einige Wohnungen leer stehen. Lesen Sie hier, wie Sie 3 unterschiedliche Berechnungsmöglichkeiten anwenden können.

Die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung ist für Vermieter ein wichtiger Faktor, der grundsätzlich berücksichtigt werden muss. Seit dem 1.Mai 2013 gilt das neue Mietrechtsgesetzt und auch die Regelungen zur Erhöhung der Miete haben sich damit geändert.

Die Berechnung von Verjährungsfristen ist für viele Vermieter immer noch ein Buch mit sieben Siegeln. Damit Sie Ihre Ansprüche nicht verlieren und keine Fehler bei Ihren Forderungen machen, lesen Sie hier, wie Sie die Verjährungsfrist auf den Tag genau richtig berechnen.

Lärmbeeinträchtigungen sind – neben Problemen bei der Kostenverteilung – eines der Hauptärgernisse in Wohnungseigentümergemeinschaften. Dass sich eine Gemeinschaft hiergegen mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen kann, hat erfreulicherweise das Amtsgericht Reutlingen entschieden.

Fragen zur Mieterhöhung und Mietspiegel gehören in meinen Sprechstunden immer wieder zu den beliebtesten Themen bei der Vermietung von Objekten. Lesen Sie hier, welche Antwort ich diesem Vermieter geben konnte, und wie Sie Ihre Mieterhöhung rechtssicher begründen können.

Insbesondere an Verwandte werden Wohnungen häufig zum „Freundschaftspreis“ vermietet. Damit Sie in einem solchen Fall dennoch Ihre Werbungskosten von Ihren Mieterträgen abziehen können, müssen Sie bestimmte Regeln beachten.

Für übliche Abnutzung der Mieträume haftet der Mieter nicht. Anders sieht es aus, wenn die Beschädigungen schuldhaft verursacht wurden. Lesen Sie hier, wie man in solchen Fällen die Verjährungsfrist berechnet, damit Sie als Vermieter nicht auf den Kosten sitzen bleiben.

Das neue Mietrechtsänderungsgesetz verschärft zulasten von uns Vermietern wieder einmal die Kappungsgrenze. Folge: Mieten dürfen in Ballungsgebieten nur noch um maximal 15% innerhalb von drei Jahren erhöht werden – bisher waren Erhöhungen bis 20% möglich. Nutzen Sie Ihre letzte Gelegenheit der 20%igen Mieterhöhung, bevor der Verordnungsgeber auch in Ihrer Stadt die Grenze absenkt.

Ein teurer Fehler unterläuft Vermietern und Verwaltern in der Praxis immer wieder: Die Kündigung wird nicht an alle Mieter gerichtet, die im Mietvertrag stehen. Genau das ist aber notwendig, sonst ist die Kündigung unwirksam – selbst dann, wenn einer Ihrer Mieter schon vor vielen Jahren ausgezogen ist.

Ruhestörungen im Haus sind wie kaum ein anderes Thema immer wieder Streitpunkt im Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass einem Mieter fristlos gekündigt werden darf, wenn er in seiner Wohnung gewerblich Musikunterricht erteilt (BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12). Lesen Sie hier, was Sie dabei beachten sollten.

Vor einiger Zeit hat der Bundesrechungshof beklagt, dass die Steuervergünstigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen den Fiskus zu sehr belasten und deshalb abgeschafft werden sollten. Mein dringender Rat: Nutzen Sie jetzt noch alle Vergünstigungen aus und sparen Sie jeden nur möglichen Steuer-Cent bei haushaltnahen Dienstleistungen.

Vor diese Frage stehen Verwalter und Wohnungseigentümer immer wieder. Nun hat der BGH Klarheit geschaffen: Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum – wenn und soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Selbst ein erst wenige Jahre bestehender Mietvertrag darf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn dieser Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 233/12). Worauf müssen Sie achten?

In einem für die Praxis sehr wichtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass mit einem Formularmietvertrag nicht generell das Halten von Hunden und Katzen untersagt werden darf (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12). Was bedeutet das Urteil für Sie?

In der Eigentümerversammlung nehmen Sie zusammen mit den anderen Eigentümern Ihre Rechte wahr und fassen das Gemeinschaftseigentum betreffende Beschlüsse. Daher ist eine gute Vorbereitung dieser Versammlung unerlässlich. Diese fängt daher bereits mit der Kontrolle der Ladung an.

Wann handelt es sich um eine bauliche Veränderung mit der Folge, dass alle hiervon betroffenen Wohnungseigentümer zuständig sind? Diese Frage taucht in jeder Gemeinschaft früher oder später auf. Lesen Sie hier, was Ihre Rechte als Wohnungseigentümer bei baulichen Veränderungen sind.

Jeder Vermieter und Verwalter sollte ein Übergabeprotokoll fertigen, wenn ein neuer Mieter die Mietwohnung bezieht. Vor allem deshalb, um den Zustand und die Ausstattung der Mietwohnung beweisen zu können, wenn nach Jahren das Mietverhältnis wieder endet.

Wenn Sie als Vermieter mit der Behebung eines Mangels im Verzug sind, darf der Mieter auf Ihre Kosten die Reparatur selbst veranlassen oder vornehmen. Bei einer Reparatur in Eigenregie muss der Mieter die Höhe seines Stundensatzes begründen sowie seinen Zeit- und Materialaufwand nachweisen – sonst brauchen Sie ihm keine Erstattung zu leisten (AG Wetzlar, Urteil v. 13.03.12, Az. 38C 1559/11).

Oft meinen Mieter, ein Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, indem sie dem Vermieter einfach drei Nachmieter benennen. Dies ist ein Irrtum. Hier zeige ich Ihnen, wann Sie auf ein Nachmieter-Angebot eingehen müssen – und wann nicht.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat entschieden, dass ein Vermieter nur zur Instandhaltung, nicht aber zur Verbesserung und Modernisierung der Mietsache verpflichtet ist. Aus diesem Grund braucht er eine Wohnungstür nicht den neuesten Sicherheitsstandards anzupassen, wenn die alte zwar geringere Sicherheitsanforderungen erfüllt, jedoch für die entsprechende Bauweise und Baujahr typisch ist.

Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass Ihre Mieter Treppenhaus und Flure ohne Gefahr nutzen können. Treppen, Treppengeländer und Beleuchtung müssen Ihren Mietern ausreichende Sicherheit bieten. Lesen Sie hier, welche Rechte und Pflichten Ihr Mieter hat.

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag mit fester Laufzeit geschlossen, hat der Mieter kaum noch Möglichkeiten, vorzeitig auszusteigen. Immer wieder greifen Mieter deshalb zu dem sogenannten „Untermiettrick“ – als Vermieter können Sie sich hiervor aber schützen.

Will ein Mieter vom Mietvertrag zurücktreten, nachdem er den Mietvertag unterschrieben, aber noch bevor er die Mietwohnung bezogen hat, ist das für Sie als Vermieter in den meisten Fällen mit Ärger und hohen Kosten verbunden. Lesen Sie hier, wie Ihre Möglichkeiten in einem konkreten Fall aussehen.

Normalerweise fassen Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Es gibt aber auch Themen, die zwischen diesen einmal im Jahr stattfindenden Versammlungen entschieden werden müssen. Gegebenenfalls kann Ihnen hier ein Umlaufbeschluss helfen.

Im Winter gibt es immer wieder Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern über das richtige Heizen. Wir sagen Ihnen, was Sie und Ihr Mieter erwarten dürfen. Werden die Wohnungen zentral beheizt, dürfen Ihre Mieter erwarten, dass in den Wohnungen tagsüber eine Temperatur von mindestens 20 ºC erreicht wird. In der Zeit von Mitternacht bis 6.00 Uhr morgens genügen demgegenüber 16 ºC–18 ºC.

Wenn ein Vermieter unerlaubt vermeintlichen Müll oder Schrott eines Mieters entsorgt, kann das sehr teuer werden. Dies entschied das Kammergericht Berlin in einem Rechtsstreit, in dem ein Vermieter den Inhalt aus der Garage eines Mieters einfach eigenmächtig entsorgt hatte. Er hatte Kfz-Ersatzteile für Schrott gehalten und musste nun mehrere tausend Euro Schadensersatz leisten.

Wenn Sie als Vermieter keinen Mieter finden, müssen Sie Ihre Bemühungen intensivieren – sonst können Sie Ihre Verluste nicht beim Finanzamt geltend machen. So hat es der Bundesfinanzhof in einem Grundsatzurteil entschieden (Az. IX R 14/12). Lesen Sie hier, wie Sie Steuernachteile vermeiden.

Immer wieder kommt es vor, dass neben dem Mieter weitere Personen in die Wohnung einziehen, von denen bei Abschluss des Mietvertrags nicht die Rede war. Lesen Sie hier, wie Sie in einem solchen Fall einfach Ihre Rechte wahren.

Jedes Jahr aufs Neue, animiert von den Mietervereinen, misstrauen Mieter Ihren Betriebskostenabrechnungen. Aber auch weil die Kosten jedes Jahr steigen, prüfen Mieter Ihre Abrechnungen mittlerweile ganz genau. Aus langjähriger Erfahrung weiß ich jedoch: Viele Beanstandungen erweisen sich letzten Endes als haltlos.

Was müssen Sie, was dürfen Sie – und was jeweils nicht bei der Betriebskostenabrechnung? Wissen Sie als Vermieter hierüber Bescheid, sind Sie im Vorteil. Denn dann können Sie sich viel Ärger, Streit sowie unnötige (Gerichts- und Anwalts-)Kosten sparen.