Die 3 wichtigsten Voraussetzungen einer wirksamen Wohnraumkündigung sind allgemein bekannt. Es sind:
- Schriftlichkeit
- Ausführliche Begründung
- Bei Kündigung wegen Pflichtverletzung: vorherige Abmahnung
Stellen Sie darüber hinaus sicher, dass Sie mit Ihrer Kündigung nicht einen der folgenden typischen Fehler machen.
Fehler 1: Unklare Formulierung
Falsch: Ein Vermieter schreibt: "Aus diesen Gründen würde ich es begrüßen, unser Mietverhältnis baldmöglichst zu beenden."
Ihre Absicht, das Mietverhältnis jetzt zu beenden, muss aus der gewählten Formulierung klar hervorgehen. Bei obiger Beispielformulierung bleiben hingegen Zweifel offen. Sie brauchen zwar den Ausdruck "Kündigung" nicht unbedingt zu verwenden. Ich empfehle es dennoch, denn es dient der Klarheit.
Richtig: "Aus diesen Gründen kündige ich hiermit unser Mietverhältnis fristlos."
Fehler 2: Kündigung unter einer Bedingung
Falsch: Ein Vermieter schreibt: "Ich kündige das Mietverhältnis fristlos, falls Sie nicht bis zum 31.08.2012 den Hund aus den Mieträumen entfernen, den Sie gegen unsere Vereinbarung im Mietvertrag angeschafft haben."
Die Kündigung unter einer Bedingung ist unwirksam. Aus Ihrem Schreiben muss deutlich hervorgehen: Kündigen Sie jetzt oder kündigen Sie noch nicht?
Richtig: Setzen Sie Ihrem Mieter zunächst eine Frist für das von Ihnen erwartete Verhalten. Ist die Frist abgelaufen, ohne dass Ihr Mieter reagiert hat, können Sie kündigen.
Fehler 3: Unbestimmt befristete Kündigung
Falsch: Ein Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, weil seine Tochter nach einem längeren Auslandsaufenthalt in die Wohnung einziehen will. Er fügt seiner Begründung den Zusatz an: "Die Kündigung soll zu dem Zeitpunkt wirksam sein, an dem meine Tochter aus dem Ausland zurückkehrt, voraussichtlich im Januar oder Februar 2013."
Ähnlich wie bei einer Kündigung, die mit einer Bedingung verbunden ist, bleibt auch hier ungewiss, wann genau das Mietverhältnis enden soll. Eine Kündigung, die dem Mieter eine solche Ungewissheit zumutet, ist unwirksam. Für eine Kündigung durch den Mieter hat dies sogar der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 22.10.03, Az. XIII ZR 112/02).
Richtig: Legen Sie fest – selbstverständlich unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist – zu welchem Termin das Mietverhältnis enden soll. "Ich kündige zum 31.12.2012."
Fehler 4: Vorratskündigung bei Eigenbedarf
Falsch: Ein Vermieter benötigt wegen eines beruflichen Wechsels eine Wohnung in München. Er kündigt gleich 2 Mietparteien im Haus, damit bei seinem Arbeitsbeginn mit Sicherheit eine Wohnung frei ist.
Oder: Ein Vermieter kündigt, weil sein Sohn in der Stadt studieren will. Es ist jedoch noch gar nicht klar, ob er dort einen Studienplatz erhält. Unzulässig wäre Ihre Kündigung immer dann, wenn zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis enden soll, Ihr Eigenbedarf noch gar nicht gegeben sein wird oder wenn Sie alternativ mehrere Kündigungen aussprechen, obwohl Sie nur eine Wohnung benötigen. Die Juristen sprechen hier von einer unzulässigen "Vorratskündigung" (BGH, Urteil v. 18.05.05, Az. VIII ZR 368/03).
Richtig: Warten Sie mit Ihrer Kündigung, bis sich der Eigenbedarf konkretisiert hat. Entscheiden Sie sich dann, welche Wohnung Sie in Anspruch nehmen möchten.
Fehler 5: Rücknahme einer Kündigung
Falsch: Ein Vermieter ärgert sich über seinen Mieter und kündigt fristlos. Später reut es ihn und er nimmt die Kündigung zurück. Der Mieter zieht dennoch aus. Eine dem Mieter zugegangene Kündigung können Sie nicht zurücknehmen. Sie ist und bleibt wirksam. Das Gleiche gilt, wenn ein Mieter Ihnen kündigt. Auch er kann die Kündigung nicht einseitig zurücknehmen.
Richtig: Wollen Sie nach einer Kündigung das Mietverhältnis dennoch fortsetzen, ist eine Zustimmung des Mieters erforderlich. Sie können dann jederzeit einvernehmlich die Kündigungswirkungen aufheben und den Vertrag zu den ursprünglichen Bedingungen fortsetzen.