Mietkaution: Endlich sind Ihnen mehr als 3 Mieten erlaubt

In diesen Fällen ist eine Mietkaution über die 3 Monatsmieten hinaus erlaubt.

Erfreulich für alle Vermieter: Das Amtsgericht Saarbrücken erlaubt jetzt Mietbürgschaften, die über das höchstzulässige Maß von 3 Monatsmieten ohne Betriebskosten hinausgehen (Urteil v. 28.05.15, Az. 120 C 51/15).

Die Mietkaution soll Ihre Forderungen als Vermieter sichern, doch ist sie hierfür häufig nicht ausreichend. Vor allem Ansprüche wegen beschädigter Mieträume bzw. wegen nicht oder nur unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen gehen oft über das gesetzliche Maximum von 3 Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) hinaus.

Zulässig: Elternbürgschaft

Insofern ist die gesetzliche Beschränkung auf 3 Mieten ärgerlich und längst nicht mehr zeitgemäß. Die Frage lautet also: Wie können Sie sich besser absichern? Möglich ist dies mit einer Bürgschaft.

Eine Erleichterung gibt es insofern schon für den Fall, dass ein Dritter von sich aus eine weitere Mietsicherheit anbietet, um dem Vermieter den Abschluss des Mietvertrags "schmackhaft" zu machen. Hauptanwendungsfall ist die Elternbürgschaft: Ohne dazu aufgefordert oder verpflichtet zu sein, übernehmen die Eltern zum Mietvertrag ihres Kindes eine Bürgschaft, die 3 Nettokaltmieten übersteigt. Dies ist zulässig (BGH, Urteil v. 07.06.90, Az. IX ZR 16/90).

Zulässig: Rettungsbürgschaft

Ebenfalls zulässig ist auch die sogenannte Rettungsbürgschaft. Hiervon spricht man, wenn ein Bürge eine weitere Mietsicherheit übernimmt, um die Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Auch in diesem Fall darf die Mietsicherheit 3 Nettokaltmieten übersteigen (BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 379/12).

Das Amtsgericht Saarbrücken hat nun die Rechtsgedanken beider BGH-Urteile verknüpft und ist noch einen Schritt weitergegangen: Danach ist die Bürgschaft eines Dritten prinzipiell zulässig unter 2 Voraussetzungen:

  1. Ein Dritter übernimmt in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde (außerhalb des Mietvertrags) eine Bürgschaft.
  2. Der Mieter ist nach seinem Mietvertrag zur Erbringung dieser Bürgschaft nicht verpflichtet.

Unter diesen Voraussetzungen kommt es – so das Gericht – nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten oder der Vermieter sie vom Bürgen verlangt hat. Begründung: Wenn nach dem BGH eine Rettungsbürgschaft für den Fortbestand des Mietvertrags möglich ist, muss dies – weil ebenfalls im Interesse des Mieters – auch für den Abschluss des Mietvertrags gelten.

Diese Begründung ist überzeugend, und Sie können sich auf dieses – rechtskräftige Urteil – sowohl gegenüber Ihrem Mieter als auch seinem Bürgen berufen.

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Veröffentlicht am 17. Mai 2016
Autor
Dr. Tobias Mahlstedt