Warum Vermieter bei unberechtigter Mietminderung nicht auf die Kaution zurückgreifen dürfen

Selbst bei einer unberechtigten Mietminderung ist die Mietkaution tabu

Das Hauptärgernis für Vermieter: Mietminderung. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass Vermieter im Fall einer unberechtigten Mietminderung nicht einfach auf die Mietkaution zugreifen dürfen. Die Verrechnung ist sogar dann unzulässig, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit vorsehen sollte (Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist von immenser Bedeutung, da sie eine gängige Praxis betrifft.

In diesem geradezu exemplarischen Fall hatte die Mieterin die Miete wegen eines vermeintlichen Mangels gemindert, was der Vermieter als rechtswidrig
ansah. Statt jedoch die einbehaltene Miete mühsam einzuklagen, bediente sich der Vermieter kurzerhand aus der Mietkaution.

Mieterin minderte Miete

Hierzu sah sich der Vermieter auch deshalb berechtigt, weil der Mietvertrag folgende Klausel enthielt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen."

Vermieter war im Unrecht

Der BGH sieht dies jedoch anders und die Mieterin im Recht: Im laufenden Mietverhältnis darf ein Vermieter die Mietkaution nur bei unstreitigen Forderungen verwerten. Denn solange der Mietvertrag besteht, muss der Vermieter die Mietkaution treuhänderisch verwalten, was deren Verwertung ausschließt. Erst mit dem Mietvertrag endet auch das Treuhandverhältnis zur Mietkaution. Nun kann der Vermieter seine Forderungen durch Aufrechnung verwerten – auch wenn der Mieter sie bestreitet.

Grundsätze können nicht außer Kraft gesetzt werden

Die Karlsruher Richter stellten klar, dass diese Grundsätze zulasten des Mieters nicht außer Kraft gesetzt werden können. Somit gilt: Möchten Sie sich eine Mietminderung nicht gefallen lassen, müssen Sie den einbehaltenen Betrag per Mahnbescheid oder Klage geltend machen. Die Mietkaution ist in diesem Fall tabu.

Aber es gibt auch Erfreuliches zur Mietkaution

  1. In Höhe einer objektiv zu erwartenden Nachzahlung aus einer künftigen Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter bei Mietende die Rückzahlung der Mietkaution aufschieben (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).
  2. Zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigen auch Rückstände wegen nicht gezahlter Mietkaution (§ 569 Abs. 2a BGB).
  3. Die Mietkaution kann auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden (BGH, Beschluss v. 22.11.11, Az. VIII ZR 65/11).
Veröffentlicht am 11. Juli 2014
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