Immobilien

Wann lohnt sich ein Umschuldungskredit?

Ein Umschuldungskredit ist immer dann interessant, wenn Sie ein höher verzinsliches Darlehen in Zeiten niedriger Zinsen ablösen wollen. Haben Sie Entsprechendes vor, muss Ihre Bank allerdings mitspielen, denn einen Anspruch auf Umschuldung haben Sie in der Regel nicht.

Im Allgemeinen können Sie einen Immobilienkredit nicht vorzeitig ablösen – zumindest dann, wenn Sie einen Festzinskredit und keine variable Verzinsung vereinbart haben. Für einen Umschuldungskredit muss Ihre Bank daher mitspielen.

Wann ist ein Umschuldungskredit möglich?

Anders als bei einem variablen Darlehen sind Sie bei einem Festzinskredit während der Zinsbindungsfrist an den Vertrag gebunden. Der Grund: Die Bank ist für die Refinanzierung Ihres Kredites auch eine langfristige Verpflichtung eingegangen, die ebenfalls nicht vorzeitig gekündigt werden kann.

Hinweis: Das Gesetz gewährt Ihnen nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ein außerordentliches Kündigungsrecht. Daher besteht die Möglichkeit, einen Immobilienkredit vorzeitig abzulösen nur dann, wenn Sie das Beleihungsobjekt unbelastet verkaufen wollen oder wenn Sie das Beleihungsobjekt als Sicherheit für einen weiteren Kredit benötigen, den Ihnen Ihre Bank nicht geben kann.

Allerdings kann es sich – wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen – dennoch lohnen, mit der Bank zu sprechen. Bei guten Kunden und nachvollziehbaren Gründen kann eine Bank einem Umschuldungskredit durchaus zustimmen.

Mögliche Gründe für einen Umschuldungskredit

Die möglichen Gründe, durch einen Umschuldungskredit die Immobilienfinanzierung auf neue Standbeine zu stellen, sind äußerst vielschichtig. Insbesondere dann, wenn Sie vor längerer Zeit ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung abgeschlossen haben, locken die zurzeit niedrigen Zinsen.

Bei gleicher monatlicher Belastung hätten Sie bei einer niedrigen Verzinsung durch den Umschuldungskredit die Möglichkeit, den Tilgungsanteil zu erhöhen. Umgekehrt können Sie das niedrigere Zinsniveau natürlich auch nutzen, um die monatliche Belastung zu reduzieren.

Hat sich Ihre finanzielle Situation deutlich verbessert und/oder konnten Sie etwas "auf die hohe Kante" legen, könnten Sie einen Umschuldungskredit mit einer geringeren Darlehenssumme abschließen, um einen Teil des Darlehens vorzeitig zu tilgen.

Was kostet ein Umschuldungskredit?

Wenn Ihre Bank einem Umschuldungskredit zustimmt, wird sie dies in der Regel nur tun, wenn Sie den wirtschaftlichen Nachteil ausgleichen, den Ihre Bank dadurch erleidet, dass Sie das bestehende Darlehen umschulden wollen. Die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung wird nach besonderen Grundsätzen berechnet und hängt vor allem von der Restlaufzeit des Darlehens und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab.

Bei einer langen Restlaufzeit ist der Umschuldungskredit daher mit hohen Kosten verbunden. Ist darüber hinaus der gültige Zinssatz deutlich niedriger als der Zins, den Sie für das bestehende Darlehen zahlen, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beträchtlich sein.

Nutzen Sie diese Möglichkeit für einen Umschuldungskredit

Bei einer Zinsfestschreibungszeit von mehr als zehn Jahren können Sie mit einem Umschuldungskredit Ihr bestehendes Darlehen zehn Jahre nach der letzten Anpassung der Konditionen mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Forward-Darlehen oder Umschuldungskredit?

Wenn Sie sich die aktuell günstigen Zinsen sichern wollen, gibt es gegenüber dem Umschuldungskredit noch eine interessante Alternative. So bietet sich Ihnen beispielsweise die Möglichkeit, ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen. Damit lässt sich der Anschlusszinssatz schon vor dem Ende der Zinsbindung sichern.

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Michael Konetzny