Vermietung – Tipps für ein erfolgreiches Mietverhältnis

Die Anschaffung und Vermietung von Immobilien gilt als sichere Kapitalanlage und zuverlässige Einkommensquelle. Als Vermieter gehen Sie aber auch Verpflichtungen gegenüber Ihren Mietern, Nachbarn und verschiedenen Institutionen ein. Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten Sie sich bereits im Vorfeld umfassend über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter informieren.

Immobilien gelten traditionell zu den sicheren Kapitalanlagen. Wenn Sie sich für die Anschaffung von Immobilien zur Vermietung entscheiden, profitieren Sie davon, dass die Bewohner sich an der Eigentumsbildung beteiligen. Im Idealfall deckt die Miete die Finanzierungskosten vollständig und reicht für die Bildung von Rücklagen aus. Wenn Sie Ihre Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder selbst nutzen möchten, besteht die Möglichkeit der Vermietung auf Zeit.

Vermietung zur Kapitalanlage und Einkommenserzielung

Neben der Beteiligung von Mietern an der Finanzierung von Immobilien hat die Vermietung auch steuerliche Vorteile. Im Fall der Vermietung besteht die Möglichkeit der Abschreibung von Haus oder Wohnung mit jährlich 1,5 Prozent. Wurde das Haus vor 1915 erbaut, können Sie 2 Prozent der Anschaffungskosten jährlich abschreiben. Außerdem können Sie viele Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich von den Mieteinnahmen abziehen. Voraussetzung dafür ist, dass für das Finanzamt eine eindeutige Absicht zur Erzielung eines Einkommens durch die Vermietung erkennbar ist.

Mietzins für die Vermietung von Häusern und Wohnungen

Bevor Sie Ihr Haus oder eine Wohnung zur Vermietung anbieten, sollten Sie sich Gedanken über die Höhe der Miete machen. In vielen Städten Deutschlands, insbesondere in den Großstädten Hamburg, Berlin oder München, gibt es einen Mietspiegel, an dem Sie sich orientieren können. Sie sind jedoch nur im Fall von Mieterhöhungen verpflichtet, sich an den Mietspiegel zu halten; bei Neuvermietung trifft dies nicht zu.

Die Miete sollte angemessen und nicht überhöht sein. Falls Sie die Wohnung privat vermieten, kann Ihnen allerdings das Finanzamt eine zu niedrig angesetzte Miete schnell als fehlende Einkommenserzielungsabsicht auslegen. Ist die Miete zu hoch, finden Sie unter Umständen keinen Mieter für Ihre Immobilien. Letztendlich soll die Vermietung für Sie auch rentabel sein.

Nebenkosten bei der Vermietung

Zusätzlich zur Miete ist die Berechnung von Nebenkosten üblich. In die Nebenkosten fließen Beträge ein, die durch Ihre Mieter verursacht werden. Darüber hinaus gehören auch Betriebskosten, die Ihnen als Vermieter entstehen, zu den Nebenkosten. Lediglich für die reinen Bewirtschaftungskosten sind Sie als Eigentümer allein verantwortlich. Im Einzelnen ist die Umlage folgender Kosten auf die Mieter erlaubt:

  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Grundsteuer
  • Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung inklusive Betriebsstrom, Wartung und Instandhaltung, Immissionsschutzmessungen und Kosten für die externe Berechnung
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Unterhaltskosten für einen Aufzug
  • Hausreinigung
  • Gartenpflege
  • Flur-, Keller- und Grundstücksbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Gebäude- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für einen Hauswart
  • Betriebsstrom und Wartung einer Gemeinschaftsantenne oder Verteileranlage für das Breitbandkabelnetz

Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, sonstige Betriebskosten auf Ihre Mieter umzulegen, zum Beispiel die Kosten für einen Hausmeister oder Pförtner, spezielle Reinigungskosten für Glasdächer, Müllbehälter oder Fußmatten, Kosten für die Überprüfung von Abflussrohren und Gasleitungen.

Sofern kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wird, erfolgt die Berechnung der Nebenkosten entsprechend § 556 a des Bürgerlichen Gesetzbuches nach der Wohnfläche. Um die Nebenkosten auf den Mieter umzulegen, müssen sie exakt im Mietvertrag aufgeführt sein. Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes oder für die Beauftragung eines Verwalters können Sie nicht auf die Mietparteien übertragen.

Kaution – Mietsicherheit für Schäden durch die Vermietung

Bevor Sie eine Wohnung vermieten, steht die Frage an, ob Sie zur Sicherheit für mögliche Beschädigungen durch Ihre Mieter an der Wohnung oder am Gebäude eine Kaution erheben möchten. Die Mietkaution ist in ihrer Höhe begrenzt und darf drei Netto-Monatskaltmieten nicht überschreiten. Ihr Mieter hat das Recht, die Kaution in drei Monatsraten, in der Regel zusammen mit den ersten drei Monatsmieten, zu bezahlen.

Die erste Rate ist mit der Schlüsselübergabe fällig. Als Hauseigentümer sind Sie verpflichtet, die für die Vermietung erhobene Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen. Banken bieten dafür spezielle Kautionskonten an, aber es ist auch ein herkömmliches Sparbuch, ein Tagesgeldkonto oder eine andere Form möglich. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Kautionssumme und stehen bei Beendigung des Mietverhältnisses Ihrem Mieter zu.

Haus oder Wohnung zur Vermietung anbieten

Nachdem Sie sich entschieden haben, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu vermieten, und die Höhe des Mietzinses festgelegt und sich für eine Kaution entschieden haben, ist es an der Zeit, die Immobilie zur Vermietung anzubieten. In diesem Zusammenhang steht die Frage, ob Sie für die Vermittlung die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen oder die Wohnung selbst zur Vermietung anbieten möchten.

Ein Makler als Partner nimmt Ihnen verschiedene Aufgaben ab, insbesondere den ersten Kontakt und die Besichtigungstermine. Wenn Sie zukünftig einen Makler mit der Suche nach Mietern beauftragen, fallen die Kosten Ihnen zur Last. Denn bis 2014 tragen Mieter die Maklerprovision in Höhe von 2,38 Netto-Monatskaltmieten. Ab 2015 tritt das Bestellerprinzip in Kraft. Danach zahlt die Person für den Makler, die ihn beauftragt hat.

Kostengünstig können Sie auf traditionelle Art die Wohnung in einer örtlichen Tageszeitung inserieren oder in einer der Immobilienplattformen im Internet anbieten. Kosten, die Ihnen durch das Inserieren oder den Makler anfallen, können Sie steuerlich absetzen.

Mieter als Vertragspartner für die Vermietung auswählen

In der Regel melden sich eine Reihe von Interessenten, die Ihre Wohnung mieten möchten. Die Auswahl des Mieters ist nicht immer leicht. Für Sie ist in erster Linie wichtig, dass die Mietzahlung regelmäßig und pünktlich erfolgt. Eine der größten Gefahren bei der Vermietung sind Mietnomaden. Sie sollten daher von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und den Schlüssel für Ihre Wohnung erst nach Eingang der ersten Kautionsrate übergeben.

Das Risiko können Sie zudem durch eine Bonitätsprüfung oder eine Schufa-Auskunft verringern, die Sie in Form der Selbstauskunft von Ihren zukünftigen Mietern verlangen können. Beachten Sie aber, dass Sie nach den Vorschriften über den Datenschutz ohne Zustimmung des Vertragspartners nicht dazu berechtigt sind, Auskünfte von Dritten einzuholen. Sie können sich auch aktuelle Gehaltsabrechnungen vorlegen lassen, um festzustellen, ob Ihre Mieter feste Jobs haben. In Großstädten wie Berlin ist inzwischen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verbreitet.

Ebenso wichtig wie die finanzielle Zuverlässigkeit, ist auch die Harmonie in Ihrem Haus. Befindet sich die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, sollten Sie auch darauf achten, dass Ihr neuer Vertragspartner zur vorhandenen Nachbarschaft passt. Dazu gehört unter anderem die Entscheidung, ob Sie Haustiere in der Wohnung dulden. Hunde können Lärmbelästigungen hervorrufen und durch frei laufende Katzen können sich Nachbarn belästigt fühlen. Wohnen im Haus vorwiegend junge Familien mit Kindern oder alleinstehende Senioren, sollten die neuen Mieter eine ähnliche Struktur aufweisen.

Der Mietvertrag für die private Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung

Nach der Auswahl steht die Erstellung des Mietvertrags. Grundsätzlich besteht für Mietverträge keine Verpflichtung zur Schriftform. Spätestens aber, wenn es um die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter geht, sind exakte schriftliche Vereinbarungen erforderlich. Sie sollten daher in beiderseitigem Interesse einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Im Schreibwaren-Fachhandel und im Internet finden Sie verschiedene Muster-Mietverträge.

Dabei ist zu bedenken, dass ein Formularmietvertrag allgemeine Geschäftsbedingungen, die sogenannten AGB, enthält und damit auch die Vorschriften des AGB-Gesetzes erfüllen muss. Obwohl ein Muster-Mietvertrag in der Regel die wichtigen Regelungen enthält und Ihnen damit den Vorteil bietet, dass Sie keine notwendige Vereinbarung übersehen, können in veralteten Formularen auch unwirksame Klauseln enthalten sein. Sollte das der Fall sein, tritt an die Stelle der unwirksamen Klausel die allgemeine gesetzliche Regelung.

Renovierungspflicht – ein häufiger Streitpunkt bei der Vermietung

Ein Kriterium, das häufig zu Diskussionen bei der Vermietung führt, bilden die Renovierungspflichten. Nach den gesetzlichen Regelungen sind Sie als Vermieter von Immobilien zur Instandhaltung und damit auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Sie haben aber die Möglichkeit, diese Verpflichtung durch eine Regelung im Mietvertrag auf die Mietpartei zu übertragen.

Typisch ist die Regelung, dass eine Wohnung, die renoviert übergeben wird, auch beim Auszug renoviert werden muss. Auch während des Mietverhältnisses können Sie vertraglich regelmäßige Renovierungen verlangen. Allgemein gelten die in der nachfolgenden Tabelle aufgeführten Renovierungsfristen.

Zimmer

Frist

Küche, Bad

3 Jahre

Wohnräume, Flure, Dielen

5 Jahre

Schlafräume, Nebenräume

7 Jahre

Diese Fristen dürfen jedoch nicht starr und ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf festgelegt sein. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs würde die Regelung dann unwirksam mit der Folge, dass Sie als Vermieter für die Renovierung verantwortlich sind.

Formulierungen, die verdeutlichen, dass im Allgemeinen oder grundsätzlich die Renovierungen nach den genannten Fristen durchzuführen sind, tragen zur Wirksamkeit der Vertragsklausel bei. Die Erstellung eines Übergabeprotokolls über den Zustand der Wohnung ist ebenfalls sinnvoll.

Wenn Vermietung zur Mahnsache wird – Zahlungsverzug des Mieters

Formularmietverträge und § 556 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sehen für die Zahlung der Miete regelmäßig die Frist bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus vor. Samstage sowie Sonn- und Feiertage fallen in die Berechnung der Zahlungsfrist daher nicht ein. Kommen Mietparteien in Ihren Immobilien wiederholt ihrer Zahlungsverpflichtung nicht rechtzeitig nach, sollten Sie unverzüglich mahnen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs haben Sie die Möglichkeit zur fristgerechten Kündigung, wenn Hausbewohner bereits mit zwei Monatsmieten oder wiederholt mit einer Monatsmiete im Rückstand sind. Bleiben bereits mehr als zwei Monatsmieten aus, haben Sie die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung.

Beendigung der Vermietung und Kündigungsfristen

Neben Zahlungsverzug, Störungen des Hausfriedens, Eigenbedarf oder vertragswidriger Nutzung einer Wohnung haben Immobilieneigentümer nur wenige Gründe, ein Mietverhältnis zu kündigen. Der Verkauf des Hauses oder der Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar, da Sie den Mietvertrag zusammen mit der Immobilie verkaufen.

Für Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Hauseigentümer sowie Mieter mit vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Formularverträgen müssen folgende Kündigungsfristen einhalten:

Mietdauer

Fristen für Mieter und Vermieter Altverträge

 

Fristen für Vermieter Neuverträge

 

Bis zu 5 Jahren

3 Monate

3 Monate

5 bis 8 Jahre

 

6 Monate

 

6 Monate

 

über 8 bis 10 Jahre

 

9 Monate

 

9 Monate

 

Über 10 Jahre

12 Monate

9 Monate

Weitere Informationen über die Vermietung

https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/vermietung-verpachtung/absetzung-fuer-abnutzung-bei-vuv.html

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html

https://www.test.de/thema/mietkaution/

http://www.derwesten.de/politik/wer-zahlt-den-makler-sechs-wichtige-antworten-fuer-mieter-id9142729.html

http://www.focus.de/immobilien/mieten/tid-19338/vermieten-welche-auskuenfte-vermieter-einholen-sollten_aid_535956.html

http://www.mieterbund.de/service/mietvertrag.html

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/urteil-zu-schoenheitsreparaturen-bundesgerichtshof-kippt-renovierungsklausel-im-mietvertrag-1.1720190

https://www.test.de/Bundesgerichtshof-staerkt-Mieterrechte-Renovierungsfristen-oft-unwirksam-1197065-0/

http://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html

http://www.welt.de/finanzen/article109755746/BGH-erleichtert-Kuendigung-saeumiger-Mieter.html

Veröffentlicht am 17. November 2014
Autor
Oliver Schulz