Mietspiegel zeigt ortsübliche Miete
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Miete. Sie kann von Gemeinden oder einer Stadt oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern erstellt werden. Der entscheidende Vorteil ist, dass Sie sich mit einem Mietspiegel in aller Regel ein teures
Sachverständigengutachten über die ortsübliche Miete ersparen.
1. Irrtum: Mietspiegel gelten nicht für Neuvermietung
Bei Neuvermietungen richtet sich die neu vereinbarte Miete nicht nach dem Mietspiegel. In diesem Fall ist die Miete frei verhandelbar und kann auch weit über der Spanne im örtlichen Mietspiegel liegen. Mietspiegel sind nur wichtig, wenn Sie die Miete bestehender Mietverhältnisse erhöhen wollen.
Denn erhöhen dürfen Sie die Miete nur bis zum ortsüblichen Niveau, welches der Mietspiegel anhand der Mietentwicklung der letzten 4 Jahre darstellt. Mietspiegel sind keine Preisvorschrift für Neuvermietungen.
2. Irrtum: Mietspiegel nicht zwingend anzuwenden
Existiert ein Mietspiegel, sind Sie nicht gezwungen, Ihre Mieterhöhung anhand des Mietspiegels zu erklären. Auch dies ist falsch. Stattdessen können Sie die Mieterhöhung auch anhand von Vergleichswohnungen, Mietdatenbanken oder eines Sachverständigengutachtens erklären.
Allerdings wird Ihr Mieter Probleme machen, wenn Ihre 3 Vergleichswohnungen eine Miete oberhalb des Mietspiegels darstellen. Bedenken Sie auch, dass Sie mit 3 Vergleichswohnungen keine ortsübliche Miete darstellen können und es sehr wahrscheinlich im Prozess auf ein Sachverständigengutachten hinauslaufen wird.
Bitte beachten Sie: Möchten Sie Ihre Mieterhöhung nicht mit einem Mietspiegel begründen, obwohl ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung Ihres Mieters existiert, müssen Sie die Wohnung in den qualifizierten Mietspiegel dennoch einordnen sowie die Kriterien und die dort ausgewiesene Miete im Mieterhöhungsschreiben angeben.
So schreibt es § 558 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich vor. Dies ist nur dann nicht erforderlich, wenn der qualifizierte Mietspiegel nach 2 Jahren nicht aktualisiert wurde oder älter als 4 Jahre ist.