Immobilienrecht

Ihrer Berufsausübung in der eigenen Wohnung sind Grenzen gesetzt

Ihrer Berufsausübung in der eigenen Wohnung sind Grenzen gesetzt
geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Viele Selbstständige fangen vorübergehend oder dauerhaft in der eigenen Wohnung an zu arbeiten, ohne groß darüber nachzudenken. Doch sobald die Sekretärin dazukommt, ein Firmenschild angebracht wird oder der Kundenverkehr steigt, geht es los mit den Beschwerden der anderen Eigentümer. Spätestens dann stellt sich die Frage: Kann mir jemand etwas anhaben, wenn ich in meiner Eigentumswohnung arbeite?

Als Wohnungseigentümer sind Sie zur schonenden Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum verpflichtet. Das heißt, es dürfen für die anderen Eigentümer keine Nachteile eintreten, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehen. Überschreiten Sie diese Grenze, gibt es nicht nur Ärger mit den anderen Eigentümern, diese können von Ihnen auch das Unterlassen der Störung verlangen.

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Nicht störende Nutzung zulässig

Die Bezeichnung Ihrer Sondereigentumseinheit als Wohnungseigentum schließt eine Verwendung Ihrer Wohnung für berufliche oder gewerbliche Zwecke nicht zwangsläufig aus. Entscheidend ist, ob es zu einer erhöhten Störung kommt. So ist in der Regel eine Nutzung als Architekten-, Rechtsanwalts- oder Steuerbüro zulässig, wenn eine zu hohe Belastung durch Kundenverkehr nicht zu erwarten ist.

In einem aktuellen Fall hat das Amtsgericht München entschieden, dass der Betrieb einer Naturheilpraxis in der Wohnung keine Beeinträchtigung darstellt. Nach Auffassung des Gerichts stellt ein voraussichtlicher Besucherverkehr von 5 oder 6 Patienten am Tag keine Störung der übrigen Eigentümer dar. Denn jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, täglich 3 bis 6 Personen bei sich zu empfangen (Urteil v. 05.05.14, Az. 485 C 31869 WEG).

Sind dagegen durch Ihre berufliche Tätigkeit Störungen für die anderen Eigentümer zu erwarten, können Sie Ihre berufliche Tätigkeit nur mit deren Zustimmung ausüben. So benötigen Sie die Zustimmung, wenn

  • Ihre Tätigkeit einen regen Kundenverkehr mit sich bringt, wenn also mehr als 5 bis 6 Besucher am Tag zu erwarten sind.
  • Ihre Tätigkeit mit einer gewissen Lärmbelästigung verbunden ist.
  • Sie weitere Personen in der Wohnung arbeiten lassen möchten.

Türschild verlangt Zustimmung der Gemeinschaft

Werden Sie in Ihrer Wohnung gewerblich tätig, benötigen Sie hierfür in der Regel ein Türschild. Um dieses am oder im Haus befestigen zu dürfen, brauchen Sie die Zustimmung der Gemeinschaft. In der Regel haben Sie aber einen Anspruch auf diese Zustimmung, sofern es sich um ein nicht störendes oder von der Gemeinschaft zu erlaubendes Gewerbe handelt.

Werfen Sie aber zu Ihrer Sicherheit einen Blick in die Teilungserklärung; diese kann durchaus eine Regelung für die Optik eines solchen Schildes vorsehen. Dieser müssen Sie sich dann beugen.

Teilungserklärung kann Zustimmungserfordernis vorsehen

Wenn Sie eine gewerbliche Tätigkeit in Ihrer Wohnung ausüben möchten, studieren Sie unbedingt zuvor die Teilungserklärung. Diese kann nämlich vorsehen, dass hierfür in jedem Fall eine Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters erforderlich ist.

Üben Sie die gewerbliche Tätigkeit dann ohne die erforderliche Zustimmung aus oder wird diese versagt, kann die Gemeinschaft von Ihnen Unterlassen verlangen. Diese bittere Erfahrung musste eine Eigentümerin machen, die in ihrer Wohnung einer Tätigkeit als Tagesmutter nachging (BGH, Urteil v. 13.07.12, Az. V ZR 204/11).

Fazit

Normalerweise dürfen Sie in Ihrer Wohnung eine berufliche Tätigkeit ausüben. Ist diese jedoch störend für die anderen Eigentümer, benötigen Sie deren Erlaubnis. Das gilt auch, wenn die Teilungserklärung diese Zustimmung verlangt.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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