Eigentümerversammlungen – Hier sind Sie nicht Ihr eigener Herr

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung haben Sie nicht nur 4 eigene Wände erworben, sondern auch Gemeinschaftseigentum, mit dem nicht nur nach Ihrer, sondern auch nach den Vorstellungen der anderen Mitglieder der Eigentümerversammlung verfahren werden muss, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen.

Horst M. besaß eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage mit 7 Eigentumsparteien. Zu dieser Anlage gehörte auch eine Bepflanzung von mehreren Birken. In einer Eigentümerversammlung beschlossen 6 der 7 Eigentümer per Mehrheitsbeschluss, 2 Birken aus Verschattungsgründen zu fällen. Nur Horst M. hatte gegen diesen Beschluss votiert und beantragte vor Gericht, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Die Richter des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf hielten im konkreten Fall die Fällaktion für eine "bauliche Veränderung". Wenn der Charakter der Wohnanlage durch die fehlenden Bäume wie hier "deutlich verändert" werde, sei eine einstimmige Zustimmung der Eigentümerversammlung zur Wirksamkeit des Beschlusses erforderlich. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: 3 Wx 97/03)

Das müssen Sie über die Eigentümerversammlung wissen
Rechtlich geregelt ist die Eigentümerversammlung in den §§ 23 ff. Wohneigentumsgesetz (WEG). Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und der gemeinschaftlichen Willensbildung der Eigentümer. Die Eigentümerversammlung gewährleistet einen Informationsaustausch zwischen Eigentümer und Verwalter sowie zwischen den Eigentümern untereinander. Gesetzlich ist die Einberufung der Eigentümerversammlung mindestens 1-mal jährlich vorgeschrieben. Ergibt sich eine dringende Notwendigkeit für eine gemeinschaftliche Beschlussfassung, muss der von der Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter der Wohnanlage auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Weiterhin muss eine Eigentümerversammlung immer dann einberufen werden, wenn dies mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangen.

Wichtiger Hinweis: In den Abstimmungen der Eigentümerversammlung hat jeder Eigentümer nur eine Stimme (Kopfprinzip). Dies gilt auch, wenn einem Eigentümer mehrere Wohnungen in einer Wohnanlage gehören. Die Größe der Wohnung spielt ebenfalls keine Rolle.

Mehrheitsbeschluss ist das wichtigste Instrument der Eigentümerversammlung
Grundsätzlich entscheiden die Eigentümer in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss. Eine solche Mehrheitsentscheidung ist aber nur zulässig, wenn ihr dafür durch das WEG oder auf Grund einer Vereinbarung nach § 5 Absatz 4 WEG die Beschlusskompetenz eingeräumt wurde. Einstimmige Beschlüsse muss die Eigentümerversammlung in  folgenden Fällen treffen (§ 22 WEG):

  • Bauliche Veränderungen
  • Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, die über eine ordnungsmäßige Verwaltung hinausgehen.

Liegt eine Maßnahme vor, die der Einstimmigkeit bedarf, und hat die Eigentümerversammlung nur einen Mehrheitsbeschluss gefasst, dann ist ein solcher Beschluss ungültig, wenn er innerhalb eines Monats angefochten und auf Antrag des Eigentümers durch das Gericht im Verfahren nach § 43 ff. WEG für ungültig erklärt wird.

Veröffentlicht am 11. Juli 2008