Mieten & Vermieten

Wohnungsleerstand: Mieter trägt Kosten für Heizung und Warmwasser

Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse wird derzeit viel über Wohnungsmangellagen diskutiert, allerdings gibt es in Deutschland auch viele Gebiete mit hohem Wohnungsleerstand. Wie in einem Mietshaus mit Leerstand über die Heizkosten abzurechnen ist, hat nun der BGH entschieden – im Interesse aller Vermieter.

Das Urteil des BGH erging zu einem Extremfall: In einem Gebäude mit 28 Wohnungen in Frankfurt (Oder) waren nur wenige vermietet, eine von der beklagten Mieterin. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage, gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter, nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Im Abrechnungsjahr 2011 legte die Vermieterin die angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) zu 50% nach Wohnfläche um, 50% der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Die Mieterin verlangte aber eine Abrechnung zu 100% nach Wohnfläche, weil sie für die durch den Leerstand bedingten erhöhten Verbrauchskosten nicht zahlen wollte.

Bisherige Rechtsprechung und aktuelles Urteil

Und in der Tat: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kosten zwingend vom Vermieter zu tragen (Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/05). Nicht geklärt war bislang allerdings, ob dieser Grundsatz auch bei den Verbrauchskosten zu berücksichtigen ist. Auf die kommt es aber an, denn die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die "warmen Betriebskosten", also für Warmwasser und Heizung, zu mindestens 50% nach Verbrauch zu berechnen sind.

In seinem aktuellen Urteil hat der BGH nun entschieden, dass diese Vorgabe auch bei erheblichem Leerstand gilt. Somit wurde die Mieterin verurteilt, die auf ihre knapp 50 m² große Wohnung entfallenden Kosten von rund 1.450 € für Heizung und Warmwasser zu zahlen. Denn es ist nicht unangemessen, wenn auch ein Mieter über seinen Verbrauchsanteil an den leerstandsbedingten Mehrkosten beteiligt wird (Urteil v. 10.12.14, Az. VIII ZR 9/14).

Gut zu wissen: Legt Ihr Mietvertrag fest, dass Sie die kalten Betriebskosten nach Personen umzulegen haben, ist bei Leerstand für jede unvermietete Wohnung eine fiktive Person anzusetzen (BGH, Beschluss v. 08.01.13, Az. VIII ZR 180/12).

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Dr. Tobias Mahlstedt