Leerstand der Immobilie wegen (langer) Renovierung

Tatsächlich kann ein steuerliches Problem resultieren, wenn Sie aufgrund einer langen Renovierung Ihrer Immobilie einen ebenso langen Leerstand zu verzeichnen haben. Hier finden Sie ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs, das Sie kennen sollten.

Voraussetzung: Einkünfteerzielungsabsicht
Vermietungsimmobilien eignen sich immer noch als Steuergestaltungsinstrument: Durch die Abschreibung erzielt die Immobilie häufig einen steuerlichen (nicht wirtschaftlichen) Verlust, der dann mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Die Minderung der anderen Einkünfte führt dann direkten Weges zu einer Steuererstattung und mit Ausnahme des Finanzamtes sind alle glücklich.

Voraussetzung dabei ist jedoch, dass Sie die Absicht haben mit der Immobilie auch tatsächlich positive Einkünfte erzielen zu wollen. Zwar gilt hier die widerlegbare Vermutung, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung auch die Absicht besteht, dass Sie positive Einkünfte erzielen wollen, allerdings gilt dies nicht bei Leerstand. Ebenso gilt es nicht, wenn der Leerstand der Immobilie aufgrund einer langjährigen Renovierung gegeben ist.

Langjährige Renovierung und Leerstand
Aktuell hat der Bundesfinanzhof als höchstes deutsches Finanzgericht entschieden, dass der langjährige Leerstand einer Immobilie ein Hinweis auf das Fehlen einer konkreten Einkünfteerzielungsabsicht sein kann. Dabei ist der Grund für den Leerstand zunächst einmal zweitrangig.

Aber in der Praxis kann bei einem langen Leerstand wegen Renovierung die Beweislast zum Problem werden. Wenn eine Vermietung auf Dauer vorliegt, hat das Finanzamt die Beweislast, wenn es Ihnen das Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht unterstellen will. Kann es dafür keine Beweise oder Indizienbeweise vorlegen, können Sie alle Werbungskostenüberschüsse steuermindernd einsetzen.

Sofern jedoch die Immobilie aufgrund einer langen Renovierung leer steht, weil die Renovierung zum Einen in Eigenregie durchgeführt wird und zum Anderen die liquiden Mittels fehlen, eine schnellere Renovierung durchzuführen, kann sich die Beweislast drehen. Dann muss der Steuerpflichtige beweisen, dass er weiterhin die Absicht hat, die Immobilie zu vermieten. Zudem muss diese Absicht erkennbar sein, denn die reine Behauptung reicht nicht aus.

In dem aktuellen Fall vor dem Bundesfinanzhof hat dieser die Einkünfteerzielungsabsicht nicht gesehen, da über einen Zeitraum von mehr als sieben Jahren eine teilweise in Eigenregie durchgeführte Renovierung stattgefunden hat.

Das Urteil ist auf der Seite des Bundesfinanzhofes unter dem Aktenzeichen IX R 3/10 kostenlos downloadbar: http://www.bundesfinanzhof.de/