So schützen Sie sich vor finanziellen Einbußen bei Mieterinsolvenz

So schützen Sie sich vor finanziellen Einbußen bei Mieterinsolvenz

Wenn Sie als Vermieter oder Verwalter von der Insolvenz eines Ihrer Mieter erfahren, entsteht oft der Wunsch, sich möglichst schnell von dem betreffenden Mieter zu trennen, um keine unnötigen finanziellen Risiken einzugehen. Ob und wann Sie kündigen können, hängt jedoch in besonderer Weise von der in § 112 Insolvenzordnung (InsO) geregelter sogenannter Kündigungssperre ab. Erfahren Sie hier, wie Sie sich vor möglichen finanziellen Einbußen bei Mieterinsolvenz schützen.

Die Tatsache, dass Ihr Mieter einen Insolvenzantrag bei Gericht gestellt hat oder ein Insolvenzverfahren bereits eröffnet wurde, stellt als solches keinen Kündigungsgrund dar (§ 112 Ziff. 2 InsO). Dies gilt sogar dann, wenn in Ihrem Mietvertrag ein Kündigungsrecht im Falle der Mieterinsolvenz geregelt sein sollte. Eine solche Vertragsklausel wäre unwirksam. Kündigen dürfen Sie also nur aus den im BGB genannten Kündigungsgründen. Besonderheiten ergeben sich lediglich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters.

Die Insolvenzordnung regelt insoweit, dass Sie ein Miet- oder Pachtverhältnis nach Insolvenzantragstellung nicht mehr auf Zahlungsrückstände aus der Zeit vor der Antragstellung stützen dürfen (§ 112 Ziff. 1 InsO).

Bitte beachten Sie: Es kommt entscheidend auf den Zeitpunkt der Antragstellung an. Wann das Insolvenzverfahren dann eröffnet wird, spielt für die Frage der Wirksamkeit Ihrer Kündigung keine Rolle.

Beispiel: Ihr Mieter hat in den Monaten April und Mai keine Miete gezahlt. Sie kündigen das Mietverhältnis daraufhin fristlos. Die Kündigung geht dem Mieter am 17. Mai zu. Bereits am 09. Mai ging der Insolvenzantrag des Mieters beim zuständigen Amtsgericht ein. Ihre Kündigung verstößt gegen § 112 InsO und ist damit unwirksam.

Entstehen jedoch nach dem Zeitpunkt der Antragstellung weitere Mietrückstände, dürfen Sie fristlos kündigen, sobald diese neuen Mietrückstände Ihrerseits die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 BGB erfüllen.

Beispiel: Der Mieter zahlt von April bis Juli keine Miete. Am 09. Mai hat er beim Amtsgericht einen Insolvenzantrag gestellt. Im Juli ist der Mieter – vom Zeitpunkt der Antragstellung an gerechnet – erneut mit 2 Monatsmieten in Zahlungsverzug geraten. Sie dürfen ihm daher am 04. Juli fristlos kündigen.

Bitte beachten Sie: Verletzt der Mieter andere mietvertragliche Pflichten als seine Zahlungspflicht, sind ihm beispielsweise unzumutbare Lärmstörungen vorzuwerfen, so dürfen Sie ihm nach erfolgloser Abmahnung kündigen. Die Mieterinsolvenz hat auf diese Kündigung keinen Einfluss. Auch Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen werden durch die Insolvenz nicht eingeschränkt.

Mein Tipp: Gerät Ihr Mieter in Zahlungsverzug, zögern Sie nicht zu lange mit einer Kündigung, denn stellt der Mieter einen Insolvenzantrag, vergrößert dies Ihre finanziellen Einbußen zusätzlich.

Veröffentlicht am 18. Oktober 2013
Autor
Dr. Tobias Mahlstedt