Ortsüblichen Lärm muss Ihr Mieter hinnehmen

Mieter reagieren erfahrungsgemäß empfindlich, wenn sie sich durch Lärm in ihrer Ruhe gestört fühlen. Schnell mindern sie wegen des Lärms die Miete und fordern, dass der Vermieter die Lärmstörung unterbindet. Doch nicht immer zu Recht, denn unwesentliche und übliche Beeinträchtigungen muss Ihr Mieter hinnehmen – ob es ihm nun passt oder nicht.

Ortsüblicher Lärm muss akzeptiert werden
Die Quellen störenden Lärms sind in der Praxis vielfältig: Mieter beschweren sich über das Verhalten anderer Bewohner im Haus ebenso wie über Knackgeräusche der Heizung oder die vermeintliche Hellhörigkeit des Hauses. Auch Verkehrslärm, Kindergeschrei vom benachbarten Spielplatz oder die Bautätigkeit auf einem Nachbargrundstück erregen den Unmut der Mieter.

Der Mietvertrag ist entscheidend
In all diesen Fällen kommt es darauf an, ob die Lärmbeeinträchtigung den Betroffenen zuzumuten ist oder ob sie die Grenze der Wesentlichkeit überschreitet. Handelt es sich bei den betroffenen Nachbarn um Mieter im gleichen Haus, ist vorab zu prüfen, ob der Mietvertrag besondere Regelungen zum Streitthema enthält.

Beispiele: Vertragliche Vereinbarungen zu Hausmusikzeiten oder Ruhezeiten, Verbot der Tierhaltung, Zusicherung eines besonderen Trittschallschutzes.

Wichtig: Wenn der Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages die Lärmquelle kannte, kann er sich später nicht darauf berufen, dass er sich durch den üblichen Betrieb gestört fühle, und deshalb die Miete mindern.

Beispiele: Kneipe oder Tanzschule im Haus, Verkehrslärm, Lieferverkehr eines benachbarten Supermarkts, benachbarter Spielplatz oder Kindergarten.

Normale Wohngeräusche sind hinzunehmen
Ist im Mietvertrag keine besondere Regelung getroffen, gilt das Folgende: Geräusche, die auf einer üblichen Wohnungsnutzung beruhen, sind von den übrigen Bewohnern des Hauses hinzunehmen. Hierbei handelt es sich beispielsweise um die Geräusche von Staubsauger oder Waschmaschine, gelegentliches Fallenlassen von Gegenständen oder Gehgeräusche. Auch das Schlagen einer Pendeluhr ist vom normalen Wohngebrauch umfasst.

Wichtig: Es kommt nicht darauf an, ob ein besonders empfindlicher oder gar überempfindlicher Mieter sich gestört fühlt. Entscheidend ist vielmehr, wie ein durchschnittlich empfindlicher und verständiger Mieter die Geräusche empfinden würde.

Im Übrigen spielt es keine Rolle, ob Sie ein Verschulden an der Lärmbeeinträchtigung trifft. Selbst wenn Sie den Lärm weder verursacht haben noch abstellen können, kann Ihr Mieter zur Mietkürzung berechtigt sein.

Beispiel: Großbaustelle auf dem benachbarten Grundstück. Hierauf haben Sie keinen Einfluss, trotzdem könnte Ihr Mieter die Miete mindern.

Ortsüblicher Lärm ist meistens zumutbar
Ob eine Lärmbeeinträchtigung zumutbar ist, hängt immer von den Umständen des konkreten Falles ab. Insbesondere die Art, Intensität und Dauer des Lärms sind von Bedeutung. Angenehme Geräusche und kurzzeitiger Lärm sind eher hinzunehmen als unangenehmes Quietschen oder stundenlanges Rattern eines Presslufthammers.

„Normaler“ Lärm muss geduldet werden
Ist die Geräuschentwicklung ortsüblich und gesellschaftlich akzeptiert, dann muss der Mieter sie meistens dulden. So ist der Lärm vom Kinderspielplatz, von einem Jugendgästehaus oder einem Kindergarten von den Anwohnern während der Betriebs- oder Öffnungszeiten der Einrichtung hinzunehmen.

Als ortsüblich gilt eine Geräuschentwicklung, die in der näheren Umgebung typisch ist. Was beispielsweise innerhalb eines Mietshauses ortsüblich ist, hängt vor allem von den Mietverträgen und der Hausordnung ab. Je nach Geräusch können für die Beurteilung der Ortsüblichkeit aber auch der Straßenabschnitt, an dem das Haus steht, das Stadtviertel oder das gesamte Gemeindegebiet maßgeblich sein.

Beispiele: Ortsüblich ist das Krähen eines Hahns in einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Gebiet, nicht aber in einem Wohngebiet. Ortsüblich ist morgendlicher Lieferverkehr in einer Geschäftsstraße, nicht aber in einer Wohnstraße.

Schallpegelrichtwerte bieten Anhaltspunkte für Zumutbarkeit
In Verwaltungsvorschriften und technischen Normen sind für verschiedene Arten von Lärm Schallpegelrichtwerte festgeschrieben. Sie sind ein Maß für die Lautstärke eines Geräuschs und werden in Dezibel (dB) angegeben. Leise Musik beispielsweise hat eine Lautstärke von 40-45 dB, eine verkehrsreiche Straße 75-80 dB, ein Presslufthammer 100-110 dB. Bereits Lärm von etwa 60 dB stört eine normale Unterhaltung, kann den Tiefschlaf beeinträchtigen und zu Kopfschmerz führen.

Die TA (Technische Anleitung) Lärm, die von den Gerichten häufig zur Beurteilung von Lärm herangezogen wird, legt beispielsweise folgende höchstzulässige Schalldruckpegel fest:

  • im reinen Wohngebiet tagsüber 50 dB, nachts 35 dB;
  • im Mischgebiet (Wohnen und Gewerbe) tagsüber 60 dB, nachts 45 dB.

Sind diese Werte überschritten, liegt hierin ein Indiz für die Unzumutbarkeit des Lärms. Im Einzelfall kann aber auch eine Richtwertüberschreitung vom Mieter zu dulden sein, wenn sie nur sporadisch auftritt. Umgekehrt kann der Mieter unter Umständen mindern, obwohl der Lärm die Schallpegelrichtwerte nicht erreicht, wenn es sich um besonders unangenehme oder dauerhaft auftretende Geräusche handelt.

Veröffentlicht am 5. November 2008
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