Farbwahl ist Sache der Mieter

Weiß war einmal. Nach einer Entscheidung vom Bundesgerichtshof können Mieter ihre Schönheitsreparaturen auch in auffälligen Tönen machen. Eine Farbwahlklausel im Wohnraummietvertrag ist unwirksam.

Starre Fristenpläne und die Farbwahlklausel sind unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat in zahlreichen Urteilen, Mieter und Vermieter gleichermaßen verunsichert. So genannte „starre Fristenpläne“ und die “Farbwahlklausel” sind unwirksam. Die formularmäßige Klausel in einem Mietvertrag, die dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vorschreibt, „Die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“ ist unwirksam. Unter anderen heißt es in der Klausel:

"Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lasseb"

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die verwendete Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Klausel besagt im Weiteren: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

BGH Urteil macht die gesamte Renovierungsklausel ungültig
Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof einer Berliner Mieterin recht, die gegen beide Klauseln eine Klage eingereicht hatte. Die Mieterin wollte gerichtlich feststellen lassen, dass ihr Vermieter keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen habe. Sie sollte laute der Mietklausel nicht nur bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in neutralen Farben (vorzugsweise Weiß) gestrichen zurückgeben, sondern auch während des Mietverhältnisses sollte sie nur solche Farben für die Schönheitsreparaturen verwenden.

Diese sahen Renovierungen innerhalb von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohnräume und von sieben Jahren für Nebenräume vor.

Der BGH sieht das als eine Bestimmung, die die gesamte Klausel über Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB insgesamt unwirksam macht. In der Tat wird argumentiert, dass die Unwirksamkeit einer Teilklausel auch die Unwirksamkeit der Gesamtklausel bzgl. Schönheitsreparaturen nach sich zieht.

Für Sie als Vermieter bedeutet dies, dass sie während der Mietzeit ihrem Mieter keine Vorgaben machen können, wenn es um die Dekoration und Farbwahl der Wohnung geht.

Möglichkeiten im Interesse des Vermieters
Der BGH zeigte allerdings Verständnis für das Interesse der Vermieter an eher unauffälligen Farbtönen, weil eine solche Wohnung die Weitervermietung erleichtere. Daher haben Sie die Möglichkeit, neben den regulären Schönheitsreparaturen, eine Klausel in ihren Mietvertrag aufzunehmen, die bei Auszug einen neutralen Anstrich vorschreibt. So eine Klausel könnte man folgendermaßen formulieren:

"Weicht der Mieter mit seinen Schönheitsreparaturen von der bisherigen Ausführungsart ab, so sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Veröffentlicht am 28. November 2008