Auf diese 3 Bestandteile des Betriebskostenspiegels sollten Sie achten

Was auf einem Betriebskostenspiegel aufgeführt sein sollte und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.

Jeder Mieter bezahlt eine Hauptmiete und die Neben- oder Betriebskosten, falls diese nicht schon in der Hauptmiete enthalten sind. Der Betriebskostenspiegel besteht aus Abschlägen für Heizung und Wasser, sowie für die Straßenreinigung und außerdem aus vielen weiteren Positionen.

Insgesamt sind es 17 Posten, die mit dem Betrieb des Grundstückes zu tun haben, das ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BV).Worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.

Der Betriebskostenspiegel muss übersichtlich sein

Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten beträgt in der Regel zwölf Monate, falls der Mieter nicht ein- oder ausgezogen ist. Der Betriebskostenspiegel muss dem Mieter schriftlich zukommen und sollte dazu übersichtlich und auch für den Laien nachvollziehbar sein. Handelt es sich um ein Mehrparteienhaus, so sollten alle Beträge bezüglich der Gesamtkosten und der jeweiligen Anteile an die Mieter, sowie bei den Heizkosten der persönliche Verbrauch des Mieters aufgeführt sein.

Erforderlich ist auch die Angabe der Aufschlüsselung der Gesamtkosten auf die Mietparteien. In den meisten Fällen werden die Gesamtkosten nach Anzahl der Wohnfläche auf die Parteien verteilt. Die Verpflichtung zur Übernahme der Nebenkosten ergibt sich aus den Angaben im Mietvertrag. Die Mieter tragen nur die Betriebskosten, die tatsächlich im Mietvertrag benannt sind und dafür unterzeichnet haben.

Vergleichen Sie die Betriebskostenspiegel

Falls es zu einer wesentlichen Abweichung der jährlichen Kosten kommt, kann es sich lohnen, die Punkte der aktuellen Betriebskostenabrechnung mit derjenigen aus dem Vorjahr zu vergleichen. Bei einer großen Differenz der Beträge einzelner Positionen kann eine Nachfrage beim Vermieter Klarheit bringen.

Auch ein Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund veröffentlicht hat, kann Aufschluss über die Angemessenheit der Nebenkostenabrechnung geben. Nebenkosten müssen rechtlichen Bestand haben.

Zudem kann der Vermieter nicht alle Betriebskosten des Mietshauses auf die Mieter umlegen, hierzu gibt es genaue rechtliche Vorschriften.

Der Betriebskostenspiegel enthält die Kosten, die fortlaufend und auf das Mietobjekt bezogen für den Eigentümer entstehen. Die Kosten fallen regelmäßig an, wenn ein Kostenfaktor in vergleichbaren Zeiträumen immer wieder anfällt. Der Abstand bei dieser Zeitmessung beträgt 6 Jahre.

Das wird zum Beispiel der Fall sein, wenn Kosten jedes Jahr immer wieder anfallen und mit dem Mietshaus direkt im Zusammenhang stehen. Es werden allerdings die Kosten davon scharf abgegrenzt, die dem Vermieter als Eigentümer für die Verwaltung des Mietobjekts entstehen. Nach § 26 BV sind das alle Kosten, die zur Verwaltung der Immobilie erforderlich sind, das sind insbesondere Arbeitskräfte, sowie die vom Vermieter benötigten Kosten, die im Zuge der Vermietung anfallen.

Sollten die Kosten daher den Vermieter selbst betreffen, darf er diese nicht umlegen. Das können zum Beispiel Instandhaltungskosten, wie Reparaturarbeiten am Haus sein, oder eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter und dergleichen. Sollten im Mietvertrag anders lautende Klauseln aufgenommen worden sein, so sind diese unwirksam.

Halten Sie die Fristen ein

Der Betriebskostenspiegel ist jährlich zu berechnen, die Abrechnungsfrist ergibt sich aus § 556 BGB. Dem Mieter muss die Betriebskostenabrechnung mit Ablauf von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich vorliegen.

Das heißt, der Vermieter hat insgesamt 1 Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Eine Ausnahme ist durch fehlendes Verschulden bedingt, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die verspätete Abrechnung nicht seine Schuld ist. Dann ist die Nebenkostenabrechnung trotz der Fristüberschreitung noch wirksam.

Auch der Mieter unterliegt der Einhaltung von Fristen, das gilt besonders bei der Einhaltung der Widerspruchsfrist. Der Mieter hat nach dem BGB eine Frist von insgesamt 12 Monaten, nachdem ihm die Betriebskostenabrechnung schriftlich vorliegt. In dieser Zeit kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung eingehend prüfen oder ggf. prüfen lassen und bei Bedarf seine Einwände gegen die Abrechnung offenlegen.

Sollte der Mieter keinen Grund zur Beanstandung der Betriebskostenabrechnung haben, so muss sie innerhalb von einer Frist von 30 Tagen nach Zugang bezahlt werden, wobei die Vereinbarung einer Ratenzahlung den Optionen des Vermieters unterliegt.

Veröffentlicht am 22. September 2015
Autor
Moritz Richartz