Immobilienrecht

Vorsicht Falle: Auch ausgezogenen Mietern müssen Sie kündigen

Ein teurer Fehler unterläuft Vermietern und Verwaltern leider immer wieder: Die Kündigung wird nicht an alle Mieter gerichtet, die im Mietvertrag stehen. Genau das ist aber notwendig, sonst ist die Kündigung unwirksam – selbst dann, wenn einer Ihrer Mieter schon ausgezogen ist.

Grundsätzlich gilt: Auch wenn ein Mieter auszieht, bleibt er Ihr Mieter. Die Gerichte sind hier streng: Alle Erklärungen, die Sie Ihrem Mieter gegenüber abgeben, etwa auch Abmahnungen und Mieterhöhungsverlangen, müssen zu ihrer Wirksamkeit an alle Mieter des Mietvertrags gerichtet sein. Auch dann, wenn einer Ihrer Mieter mit Ihrem Einverständnis ausgezogen ist.

Urteil des BGH – der Extremfall:

Anders hat es der Bundesgerichtshof nur in einem Fall gesehen, in dem ein Mieter bereits seit 4 Jahren ausgezogen war. Hier meinten die Richter, die nur an den verbliebenen Mieter gerichtete Kündigung sei ausnahmsweise wirksam, denn dieser müsste sich nach Treu und Glauben als einziger Mieter behandeln lassen (BGH, Urteil v. 06.03.05, Az. VIII ZR 14/04).

Mein Tipp Vereinbarung treffen:

Das Urteil erging zu einem Extremfall, weshalb Sie hier kein Risiko eingehen und Klarheit schaffen sollten: Vereinbaren Sie mit Ihren Mietern, dass der ausziehende Mieter aus dem Mietvertrag entlassen wird und der verbleibende Mieter das Mietverhältnis allein fortsetzt.

Wichtig: Diese Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie in allseitigem Einverständnis erfolgt. Treffen Sie sie deshalb nur schriftlich und bestehen Sie auf die Unterschriften aller Mieter – nur so erhalten Sie Rechtssicherheit.

Wann zählt der Samstag bei Kündigung

Eine ordentliche Kündigung ist von Vermieter und Mieter immer nur "zum 3. Werktag" eines Monats möglich (§ 573c BGB).

Es gilt: Bei der Berechnung dieser sogenannten Karenzzeit von 3
Werktagen ist der Samstag als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der
letzte 3. Tag der Karenzfrist darauf fällt (BGH, Urteil v. 27.04.05, Az.
VIII ZR 206/04).

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Dr. Tobias Mahlstedt